Communes/CPAS-bailleurs : la loi relative aux baux à loyer est à nouveau modifiée…

Actualité du 29 Mai 2007

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La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (M.B. 08.05.2007) contient un chapitre modifiant certaines dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer.

Ces modifications sont entrées en vigueur le 18 mai.

Certaines d'entre elles concernent les communes/CPAS en leur qualité de bailleur.

Elles concernent également les communes en leur qualité d'"autorités décentralisées". Nous renvoyons à ce propos le lecteur à l'actualité consacrée aux sanctions administratives.
Voici l'essentiel des changements.

1. Mentions obligatoires sur les avis de mise en location

Certaines mentions devront obligatoirement figurer dans les avis de mise en location d'un bien.

Ainsi, dans les cas où les communes ou CPAS utilisent une communication publique (affichette sur le bien) ou officielle, préalablement à la location d'un bien affecté à l'habitation au sens large, elles devront y indiquer le montant du loyer demandé et des éventuelles charges communes. Tel est le contenu de l'article 1716 du Code civil, réintroduit dans le Code par la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (M.B. 08.05.2007, art. 99).

Il est prévu que la sanction applicable au non-respect de cette disposition soit une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. Nous vous renvoyons à l'actualité consacrée à ce point.

2. Etat des lieux

L'article 1730, par. 1er, al. 1 du Code civil a été modifié. Alors qu'auparavant chacune des parties pouvait exiger qu'un état des lieux soit dressé, la nouvelle disposition prévoit que l'établissement d'un état des lieux est obligatoire.

"Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement" (art. 100, loi du 25 avril 2007).

3. Garantie locative

Le dispositif du Code civil relatif à la garantie locative en matière de baux de résidence principale est modifié (art. 10 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil tel que modifié par l'art. 103 de la loi du 25 avril 2007).

La garantie locative pourra prendre deux formes différentes et ne pourra excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme choisie.
C'est le preneur qui décide du choix de la forme de la garantie (nouvel art. 10, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil).

a. Compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière

Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

b. Garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie

Dans cette formule, le preneur s'engage à reconstituer totalement la garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans.

Le montant de la garantie est équivalent à trois mois de loyer maximum.

L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

La loi prévoit que si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie.

Il est également prévu qu'un arrêté royal pourra modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, un arrêté royal pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires et selon des modalités financières définies dans ledit arrêté royal.

c. Garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre une institution financière et un CPAS

La loi fait expressément référence à une pratique bien établie parmi les CPAS : le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre une institution financière et le CPAS.

Dans ce cas, précise la loi, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

Un modèle d'attestation à fournir par les institutions financières pour établir vis-à-vis du bailleur que la garantie locative est octroyée, a été fixé par l'arrêté royal 4 mai 2007 (M.B. 21.05.2007, p. 27385).

4. Explication des dispositions légales

La loi du 25 avril 2007(art. 102) introduit un article 11bis dans les dispositions du Code civil consacrées au bail de résidence principale (nouvel art. 11 bis, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil).

L'article 11bis prévoit l'obligation de joindre aux contrats de bail conclus après le 18 mai 2007, une annexe, dont le modèle a été fixé par l'arrêté royal du 4 mai 2007 (M.B. 21.05.2007, p. 27373).

L'application de cette disposition requiert donc la rédaction d'un bail écrit.

Conformément au prescrit de l'article 11bis, cette annexe explicative contient des explications des dispositions légales relatives aux éléments suivants :
- législation régionale wallonne relative aux baux à loyer (critères minimaux de salubrité)
- explication sur la nature d'une règle impérative
- dispositions relatives au bail écrit
- enregistrement du bail
- durée et résiliation du bail
- révision du loyer
- indexation du loyer
- frais et charges
- règles relatives aux réparations locatives
- changement de propriétaire du bien loué
- aide juridique et assistance judiciaire.

Renseignements: Pascale Blondiau

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