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Communes/CPAS - bailleurs: n'oubliez pas d'enregistrer les baux affectés au logement d'ici le 1er juillet 2007
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Pascale Blondiau
Nombreux sont les communes et les CPAS qui donnent certains biens relevant de leur patrimoine privé en location, ils ont alors la qualité de bailleur.
La loi-programme du 27 décembre 2006 (M.B. 28.12.2006, éd.3, articles 71 à 77) apporte d'importantes modifications aux obligations du bailleur en matière fiscale, quant à l'enregistrement du bail.
1. Quels baux sont concernés?
La loi opère une distinction entre:
a. Les contrats de bail d'un immeuble affecté exclusivement à l'habitation d'une famille ou d'une personne seule
Le nouveau texte prévoit: "doivent être enregistrés (…) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles ou de parties d'immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule".
Le commentaire de cet article précise que: "la présente section vise à augmenter considérablement le nombre de contrats de bail présentés à l'enregistrement et d'offrir ainsi une meilleure protection aux locataires. L'accomplissement de la formalité de l'enregistrement donne date certaine au contrat de bail. A partir de cette date, le locataire est protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu".
b. Les autres contrats de location
La formalité de l'enregistrement est maintenue comme auparavant pour les autres types de baux (baux d'immeubles non affectés exclusivement à la résidence principale, baux à ferme, baux commerciaux, baux de bureaux, …) : elle pèse tant sur le preneur que sur le bailleur.
2. Qui doit procéder à la formalité de l'enregistrement?
Depuis le 1er janvier 2007, c'est au bailleur qu'il appartient de procéder à la formalité de l'enregistrement du bail d'immeuble affecté exclusivement à l'habitation d'une famille ou d'une personne seule.
3. Dans quel délai cette formalité doit-elle intervenir?
L'enregistrement d'un contrat de bail d'un immeuble affecté exclusivement à l'habitation d'une famille ou d'une personne seule doit intervenir dans les deux mois à dater de la signature du contrat par les parties contractantes.
Pour les autres types de bail, cette formalité doit intervenir dans un délai de quatre mois à dater de la signature de la convention.
4. Que se passe-t-il pour les baux conclus avant le 1er janvier 2007?
Le législateur a prévu une mesure transitoire: les baux portant sur le logement d'une famille ou d'une personne seule présentés à l'enregistrement à partir du 1er janvier 2007 jusqu'au 30 juin 2007 sont enregistrés gratuitement, peu importe qu'ils soient datés d'avant ou d'après le 1er janvier 2007.
La loi prévoit par ailleurs que pour ces actes (c'est-à-dire même ceux qui sont datés d'avant le 1er janvier 2007), il n'est pas dû d'amende pour présentation tardive à l'enregistrement. En revanche, si ces contrats sont enregistrés après le 1er juillet 2007, une amende de 25 euros pour enregistrement tardif sera réclamée.
"De cette façon", précisent les travaux préparatoires, "les bailleurs et les locataires qui n'ont pas rempli leur obligation fiscale de présentation à l'enregistrement dans le passé reçoivent la possibilité de régulariser leur situation et ce jusqu'au 30 juin 2007".
5. Que se passe-t-il s'il n'est pas procédé à la formalité de l'enregistrement?
Le législateur a prévu deux sanctions.
D'une part, il a modifié le code civil dans ses dispositions relatives au bail de résidence principale, plus précisément: les conditions dans lesquelles le droit pour le preneur de donner congé sont assouplies.
Ainsi, après la période des deux mois à dater de la signature du contrat et aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré, le preneur peut mettre fin à celui-ci à tout moment, sans préavis et sans paiement d'indemnité. Selon les travaux préparatoires, "la modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la convention de bail n'est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu de respecter de délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer du locataire l'indemnité pour résiliation anticipée du contrat de bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat de bail".
D'autre part, une amende de 25 euros pour présentation tardive à l'enregistrement sera réclamée.
6. Combien coûte la formalité de l'enregistrement?
Les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d'immeubles affectés exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule, sont enregistrés gratuitement depuis le 1er janvier 2007.
Les autres baux restent eux soumis au droit d'enregistrement.
En conclusion ….ne tardez pas à faire enregistrer vos conventions de bail affectées exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne …
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