Le patrimoine communal

Les baux

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Les communes peuvent être amenées à soumettre les immeubles de leur domaine privé à des contrats de bail [1].

Il s'agira principalement de baux de résidence principale et de baux à ferme. Dans certains cas, il s'agira également de baux commerciaux [2].

1. Les baux à loyer

A. La commune est bailleur

En vertu du Code de la démocratie locale et de la décentralisation, article L1222-1, c'est au conseil communal qu'il appartient de décider que la commune procédera à la location de tel immeuble, selon tel mode, et de fixer les conditions de cette location. A noter que, quand il entend procéder à la conclusion d'un bail à loyer, le conseil communal dispose d'une totale liberté de choix entre la location de gré à gré ou une location par adjudication publique.

En cas de location de gré à gré, le collège - chargé de l'exécution des décisions du conseil communal - désigne le futur locataire, décide de la passation de l'acte constatant la location et notifie sa décision au futur preneur, en l'invitant à comparaître en vue de la passation de l'acte de location (lequel devra obligatoirement revêtir la forme authentique si le contrat de bail porte sur une durée supérieure à 9 ans).

Relevons enfin que certains contrats de bail à loyer sont soumis à un régime particulier, qui vise à protéger les locataires: il s'agit des baux d'immeubles affectés à la résidence principale du locataire [3]. En fait, bon nombre de contrats de bail sont susceptibles d'être couverts par cette législation spécifique (à savoir les contrats de bail portant sur le logement que le preneur affecte à sa résidence principale).

B. La commune est preneur

L'hypothèse est celle où la commune a connaissance de la mise en location d'un bien immobilier dont elle souhaite être locataire.

C'est au conseil communal qu'il appartient de décider de la prise en location de tel bien immeuble et d'adopter les conditions de la location [4].

Ensuite, c'est au collège qu'il appartient de décider de la passation de l'acte constatant la location, et de notifier la délibération initiale du conseil communal au bailleur.

L'acte constatant la location est ensuite passé (sous forme authentique si la durée de la location excède 9 ans).

 2. Les baux commerciaux [5]

Les baux commerciaux sont des baux relatifs à des immeubles ou parties d'immeubles affectés par le locataire à l'exercice d'un commerce.

Ils sont soumis à une législation spécifique [6].

Concernant la procédure à suivre par une commune qui souhaiterait donner un des ses immeubles à bail commercial:
-  le conseil communal va décider de procéder à la location de tel bien, suivant tel mode (le conseil disposant d'une totale liberté de choix entre la location de gré à gré ou par voie d'adjudication publique), et à telles conditions;
-  ensuite, en cas de location de gré à gré, le collège désignera le futur preneur, décidera de la passation de l'acte, et notifiera sa décision au futur preneur, en l'invitant à comparaître en vue de la passation de l'acte.

3. Les baux à ferme [7]

Il s'agit de baux d'immeubles affectés principalement à l'exploitation agricole du preneur (à l'exception de la sylviculture).

Ces baux sont soumis à une législation spécifique [8].

C'est le conseil communal qui - en vertu de l'article L1222-1, CDLD - va décider que la commune procèdera à la location de tel bien, à telles conditions.

La mise en location doit se faire par voie d'adjudication publique [9]. Toutefois, il sera procédé à une location de gré à gré, au taux légal, lorsque, à l'occasion de la mise en location d'un bien rural appartenant à une commune, l'offre la plus élevée dépasse le fermage maximum fixé conformément à la loi du 4 novembre 1969.

Parmi les conditions - qui seront reprises au sein d'un cahier spécial des charges -, un fermage minimum sera fixé par le conseil communal.

Ensuite, le collège communal va:
-  désigner le futur preneur (il s'agira du candidat ayant remis l'offre de fermage la plus élevée pour autant que celle-ci ne dépasse pas le fermage maximum; si l'offre la plus élevée dépasse ledit maximum, le contrat sera conclu avec le preneur répondant le mieux aux autres critères fixés par le cahier spécial des charges; si l'offre la plus élevée n'atteint pas le fermage minimum fixé par le conseil, le collège ne pourra pas désigner de preneur);
-  notifier sa désignation au preneur, en l'invitant à comparaître pour la passation de l'acte constatant le bail à ferme.

Enfin, l'acte constatant la location est passé.

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1. [Remonter] Qui sont une forme de louage de choses, défini par le C. civ., art. 1709, comme étant "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer".
2. [Remonter] V. sur cette question, P. Blondiau, Les communes et la loi relative aux baux commerciaux: quelques éclaircissements, Mouv. comm., 12/2003, pp. 449-450. Les communes sont également amenées à conclure des baux de chasse. L'art. 13 de la L. 28.2.1882 sur la chasse, telle que mod. par le décr. 30.6.1994 mod. la L. sur la chasse, prévoit qu'il n'est permis de chasser dans les domaines de l'Etat et de la Région wallonne qu'en vertu d'une adjudication publique. Il n'existe pas de disposition semblable pour les communes. Il en résulte que celles-ci sont libres de donner leurs chasses en location de gré à gré ou par la voie de l'adjudication publique.
3. [Remonter] L. 20.2.1991 sur la protection de la résidence principale.
4. [Remonter] Généralement, la délibération du conseil fait référence au montant du loyer sollicité par le bailleur, et considère que, compte tenu des circonstances d'espèce, ce prix est normal.
5. [Remonter] P. Blondiau, Les communes et l'application de la loi relative aux baux commerciaux, Mouv. comm., 12/2003.
6. [Remonter] L. 30.4.1951.
7. [Remonter] E. Grégoire, Le bail à ferme et les biens des personnes morales de droit public, Mouv. comm., 10/2005.
8. [Remonter] L. 4.11.1969.
9. [Remonter] L. 4.11.1969, art. 18.1.

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