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Pistes pour une refonte du permis de lotir

L'outil "lotissement", en tant que tel ne peut laisser indifférent les décideurs et aménageurs. En effet, si l'outil ne peut, à lui seul, remplacer le talent de l'auteur de projet et garantir une bonne qualité des espaces et du cadre de vie ainsi créés, il influence sans conteste la manière de planifier et de produire le bâti et les espaces publics.

La singularité de l'outil "lotissement" tient à sa double nature. Généralement d'émanation et de financement privé, le lotissement s'insère, après réalisation, dans le cadre de la gestion publique du cadre de vie. Le processus de création et ensuite de gestion du lotissement  implique une succession d'acteurs dont les objectifs sont tout à fait différents.

Le Ministre de l'Aménagement du Territoire, André Antoine, a souhaité réformer le mécanisme du lotissement.
Dans un premier temps, par le biais du décret de Relance économique et de simplification administrative, l'article 89 du Cwatup a fait l'objet d'une modification de la définition même du lotissement. Toutefois, la modification apportée n'a eu comme effet que de revenir à une situation antérieure sans résoudre les problèmes récurrents liés à la problématique.

Afin d'alimenter le débat sur ce thème fondamental pour l'avenir du cadre de vie, nous vous exposons ici les réflexions menées par l'Union des Villes et Communes de Wallonie suite à la sollicitation de son avis par le Ministre dans le cadre de la programmation d'une réforme globale du lotissement.

La proposition de révision du mécanisme du permis de lotir exposée ci-après, part du constat de l'inadéquation du mécanisme actuellement en vigueur et vise à permettre une gestion facilitée et mieux maîtrisée de l'urbanisation dans le cadre de lotissements.

Cette proposition a pour objectif essentiel de doter l'autorité communale d'outils lui permettant de mieux maîtriser ce type d'urbanisation et son coût, de clarifier et de simplifier ses tâchesadministratives, ainsi que celles des lotisseurs en fonction de l'importance des impacts techniques, urbanistiques et environnementaux des projets.

Elle repose sur une adaptation du mécanisme du lotissement aux évolutions réglementaires et territoriales, mais ne constitue pas en soi une solution de fond à la démultiplication de l'habitat en zone rurale, dont le traitement nécessite vraisemblablement, entre autres mesures et réflexions, la mise en œuvre d'outils régionaux et communaux d'orientation et de planification.

La proposition formulée repose, d'une part, sur une refonte du mécanisme du permis de lotir en tant que tel et de son champ d'application et, d'autre part, sur l'introduction d'une possibilité d'encadrement de l'urbanisation à l'échelle d'un quartier intégré aux outils d'aménagement existants.

Considérations générales relatives aux lotissements

La matière du lotissement nous semble mériter une refonte totale en raison de l'évolution réglementaire et sociétale depuis que cette notion a été créée par le législateur [1].

Ce sont moins les problèmes liés à la réglementation en vigueur que les options générales et les objectifs à poursuivre qui nous semblent devoir fonder la nouvelle réglementation.

L'objectif premier du lotissement visait, à l'époque de la création de la notion, à protéger l'acheteur d'un terrain en lui garantissant que le bien était effectivement bâtissable d'un point de vue légal et qu'il disposait d'un accès aux équipements primaires (voirie équipée [2]).

Au fil du temps, d'autres aspects liés à l'aménagement du territoire sont venus compléter ce premier objectif.

La production du bâti et l'économie immobilière liée au lotissement ayant fortement évolués dans le temps, on peut constater que l'outil "lotissement" ne répond plus qu'imparfaitement aux contraintes et enjeux urbanistiques. C'est la dualité de l'outil, d'initiative privée mais ayant des conséquences d'intérêt public, qui doit impérativement être correctement encadrée. En effet, il nous semble primordial de pouvoir maintenir un principe dans lequel le privé participe financièrement à la valorisation et à l'équipement du territoire, en juste retour des plus-values dont il bénéficie en vendant son terrain, tout en optimisant l'encadrement de cette urbanisation.

La proposition reprise ci-dessous constitue un ensemble qui inclut une nouvelle définition du lotissement, une procédure modifiée et adaptée et qui définit également des exigences précises pour correspondre aux objectifs proposés.

Des objectifs du lotissement

La première étape consiste à établir et définir les objectifs que doit rencontrer la réglementation. Ceux-ci sont exposés ci-après sans ordre de priorité.

La nouvelle réglementation devrait, à notre sens, mieux encadrer l'outil "lotissement" dans le cadre de l'urbanisation et de l'aménagement du territoire.

A cet effet, il importe de prendre en considération que les propriétaires de petites parcelles à lotir ne se préoccupent absolument pas des aspects et enjeux urbanistiques et environnementaux. Leur objectif prioritaire est de vendre à bon prix et rapidement. Une attention particulière devrait être apportée à ce problème [3].

Par ailleurs, dans certains cas, la décision d'autoriser les lotissements devrait pouvoir s'appuyer sur davantage d'informations. La prise en compte du rapport coût/bénéfice pour la société basée sur un calcul en coût global mériterait d'être mise en place dans le cadre du contrôle des coûts de la désurbanisation. Par ailleurs, les impacts paysagers sont encore insuffisamment pris en considération, surtout pour les lotissements de grande ampleur. Il serait donc utile de prévoir la production d'une analyse de ces impacts [4].

La réglementation projetée devra maintenir la garantie du caractère bâtissable des lots créés et éventuellement mis en vente. Il pourrait s'avérer intéressant de renforcer la compréhension ou la connaissance par cet acheteur, des règles applicables en matière de construction sur son terrain.

La qualité des voiries, équipements, équipements communautaires, financés par le lotisseur doit, à notre sens bénéficier de plus d'attention dans la nouvelle réglementation. Il conviendrait d'augmenter qualitativement les infrastructures prévues tout en garantissant les autorités publiques de leur achèvement et de leur pérennité.

De la définition du lotissement et de la division

La définition actuelle du Cwatup laisse le champ à de nombreuses interprétations ainsi qu'à une marge d'appréciations, par le vendeur, quant à l'objet de la vente. Il en résulte une possibilité de fraude, tant au niveau des divisions échappant au permis de lotir que de l'évitement des études d'incidences pour les "lotissements" de plus de 2 hectares.

Une clarification de la définition nous semble indispensable. La notion de division mériterait également une définition clarifiée. Actuellement, cette notion n'apparaît, dans le Cwatup, qu'en négatif de la notion de lotissement.
Il nous semble que la définition pourrait s'inspirer de celle-ci [5]:
La division est l'acte de partage d'une propriété foncière ou immobilière en au moins deux lots.

Par lotissement [6], on entend la division d'une propriété foncière en créant au moins deux lots  afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un de ces lots dès que l'un des lots procédant de la division:
1° est exempt de construction ou d'installation fixe érigée ou placée régulièrement pouvant être utilisée pour l'habitation, pour l'hébergement touristique, pour une activité de distribution, agricole, industrielle, artisanale ou de service.
2° et est situé dans une zone à laquelle s'applique la prescription visée à l'article 26 ou à l'article 27 ou à l'article 29 [7]
3° et est susceptible techniquement et légalement d'accueillir une construction d'immeuble ou le placement d’une installation fixe ou mobile, destiné à l'habitation, à l'hébergement touristique, à une activité de distribution, artisanale ou de service [8].

Pour rappel, la division visée est celle qui est réalisée par tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel, à l’exclusion de l’hypothèque ou de l’antichrèse, ou par tout acte qui confère un droit personnel de jouissance pour au moins neuf ans. Ne sont toutefois pas visés les actes involontaires et les actes de partage pour sortir d’une indivision successorale, à condition qu’il n’y ait pas plus de lots que de copartageants.

Les définitions proposées augmentent le champ du lotissement [9] par rapport à la définition actuelle et réduisent les problèmes liés à la notion de "destination subjective du bien" [10].

Certaines divisions, non actuellement couvertes par le permis de lotir, seraient donc concernées, mais l'impact administratif de cette proposition serait fortement atténué par la nouvelle procédure proposée puisque le dossier constitutif correspond au dossier de division introduit par les géomètres et soumis à l'avis des autorités communales à l'instar de ce qui est d'application aujourd'hui.

catégories de lotissements et procédures

Dans un souci de simplification administrative, la procédure en projet devrait, à notre avis, tenir compte à la fois des impacts urbanistiques et environnementaux et des moyens et motivations des lotisseurs qui sont différents en fonction de la taille des lotissements projetés.

En effet, et à titre d'exemple, l'impact urbanistique d'un lotissement de trois lots dans un environnement bâti nous semble pouvoir être maîtrisé au moyen des permis d'urbanisme. En, conséquence, pour ce cas d'espèce, nous nous posons la question de la pertinence de l'imposition d'un permis de lotir tel que prévu actuellement. A contrario, les impacts paysagers, urbanistiques, de mobilité, de gestion communale des espaces publics, nous semblent insuffisamment pris en compte dans la mouture actuelle du permis de lotir pour des projets importants.

Catégories

Nous proposons de définir trois catégories de lotissement. A chacune de ces catégories correspondrait une composition de dossier de lotissement spécifique qui permettrait de préciser les obligations en regard de l'impact du lotissement. Il nous semble que la qualité des lotissements pourrait être améliorée au travers d'une composition de dossier plus adéquate en regard des objectifs poursuivis.
En cas d'ouverture, création ou modification de voirie, la composition du dossier s'augmenterait, comme actuellement, d'un volet spécifique.

La troisième catégorie [11] reprendrait le lotissement des biens fonciers situés le long d'une voirie suffisamment équipée et situés à moins de 100 mètres d'une habitation [12] dont la zone urbanisable au plan de secteur (ou au PCA ou dans la ZACC) est inférieure ou égale à 25 ares (soit environ 3 à 4 lots pour la taille moyenne actuelle).

Laseconde catégorieconcernerait le lotissement des biens fonciers dont la zone urbanisable au plan de secteur serait inférieure ou égale à 2 hectares (lotissements de 4 lots à +/- 20 lots), non repris en 3ème  catégorie [13].

La première catégorie concernerait le lotissement des biens fonciers dont la zone urbanisable au plan de secteur serait supérieure à 2 hectares [14].

Etapes

De manière à accélérer le traitement des dossiers et éviter l'encombrement des administrations par les dossiers inévitablement voués au refus, nous proposons d'officialiser les rencontres préalables des autorités, courantes dans la pratique.

Pour les lotissements de première catégorie et ceux nécessitant une modification, une création, une ouverture de voirie, une première étape impliquerait au moins une rencontre préalable obligatoire, sur base d'une demande, entre le demandeur, son auteur de projet et les diverses autorités concernées par le projet. Cette réunion impliquerait la présentation de l'esquisse urbanistique du projet par l'auteur de projet qui permettrait aux autorités de solliciter d'éventuelles précisions ou adaptations et d'indiquer les charges urbanistiques qu'elles souhaiteraient voir appliquer au lotissement. Cette réunion permettrait également de préciser la nécessité ou non d'une étude des incidences sur l'environnement et de définir les éventuelles dérogations à solliciter. Une attestation de présentation serait délivrée à l'issue de la première réunion.

Cette pratique pourrait être suggérée comme bonne pratique pour les lotissements relevant des catégories 2 et 3 telles que proposées.

La seconde étape consisterait à introduire le dossier de demande de permis de lotir, selon la procédure classique de dépôt et d'instruction des demandes de permis.

la composition du dossier de permis de lotir

De manière à pouvoir analyser les dossiers et préparer la décision de l'autorité de manière plus efficace, la composition du dossier pourrait être adaptée et complétée [15].

Dans un souci de clarification, de lisibilité et de complétude des dossiers, la proposition vise à réorganiser de manière cohérente les éléments actuellement repris dans la composition des dossiers, de les modifier ou de les compléter lorsqu'ils posent problèmes.

Le dossier pourrait être subdivisé et comprendre le cas échéant les quatre volets suivants:

les aspects "division" reprenant les documents et plans de division;

les aspects "urbanistiques" détaillant le projet urbanistique du lotissement;

les aspects "paysage";

les aspects "techniques" liés aux voiries, espaces publics ou autres équipements communautaires.

Cette répartition permet une réelle simplification administrative liée à la catégorisation des lotissements.

De plus, le fractionnement en volets permettra de mettre en évidence les points cruciaux du dossier à analyser et d'identifier plus rapidement les thèmes devant éventuellement être traités par des services différents de façon à éviter les reproductions de documents et d'accélérer le temps de traitement [16].

Les lotissements ressortant de la troisième catégorie ne nécessitent pas, à notre sens, l'établissement d'un dossier important. Il nous semble intéressant de simplifier la composition actuelle puisque, dans ce cas d'espèce, les aspects urbanistiques peuvent être réglés par les permis d'urbanisme. Seul le volet "division" serait nécessaire pour cette catégorie [17].

Le dossier des lotissements ressortant de la deuxième catégorie devrait reprendre les aspects "division", "urbanistiques" et éventuellement "paysage" et "techniques" si le projet le nécessite.

Le dossier pour la première catégorie reprendra obligatoirement tous les aspects "division", "urbanistique", "paysage" et "technique" et sera le cas échéant  accompagnée d'une étude des incidences sur l'environnement. L'attestation de la réunion préalable sera obligatoire dans ce cas.

Outre le fractionnement en volets, les éléments devant être indiqués et détaillés dans les plans et documents sont revus de manière à augmenter le champ des investigations et des réflexions des auteurs de projets mais aussi de manière à augmenter la qualité des informations nécessaires à la prise de décision par l'autorité. Nous citerons, à titre d'exemple, la production de documents relatifs aux coûts d'entretien des ouvrages et voiries qui seraient cédés à la commune.

La description de la composition de dossier, telle que proposée est reprise dans l'annexe technique ci-jointe.

Mieux encadrer les petits lotissements

Un des problèmes principaux de la cohérence urbanistique, principalement dans les zones rurales, tient à la petite taille et à la juxtaposition des lotissements qui entraînent une série de conséquences négatives: incohérence des différentes prescriptions des lotissements, difficulté de financement des équipements et voiries en raison de la faiblesse des charges d'urbanisme imposables, en raison de l’examen individuel des projets et des contraintes qui en découlent en termes de proportionnalité, mitage du territoire et risque d'enclavement de zones urbanisables telles que les ZACC.

L’objectif poursuivi serait de créer un cadre pour l'urbanisation des zones morcelées en "petits" lotissements (généralement inférieurs à 40 ares).

Si l'intérêt des outils stratégiques d'aménagement tels que les SSC et RCU est incontestable pour le bon développement du territoire communal, il faut cependant constater qu'ils ne rencontrent pas toujours les problématiques locales. En effet, ils n'ont pas, en l’état actuel, une pertinence et une efficacité suffisante pour l'urbanisation opérationnelle de petites zones.

De même, si d'un point de vue technique, les PCA peuvent être utilisés pour l'encadrement de ces espaces, leur coût et leur lourdeur associés au fait que leur financement reste uniquement à la charge des autorités publiques, les rend impropres à rencontrer cette préoccupation dans le cadre de projets d'urbanisation simples.

Nous proposons que les communes puissent établir des prescriptions communales de lotissements pour des aires définies [18] dans le but de préciser les dispositions urbanistiques applicables aux dites aires et de planifier leur développement dans le respect des plans, règlements et schémas existants. Il s'agit donc d'arrêter, par avance et de manière intégrée, un certain nombre de prescriptions qui s'appliqueront aux futurs lotissements dans des aires spécialement définies, quels que soient les propriétaires, les promoteurs et les dates d'introduction des demandes.

Par ailleurs, dans ce même cadre, la commune pourrait établir des charges d’urbanisme applicables aux aires concernées de manière à garantir la cohérence des lotissements à venir. A titre d’exemples, pourraient ainsi être pris en considération l’aménagement de trottoirs, de voies piétonnes ou cyclistes, l’intégration d’équipements tels que les cabines électriques ou des locaux à destination des ordures ménagères etc.

La commune pourrait ainsi, sur base volontaire, définir [19] des secteurs du territoire communal qu'elle doterait de ces prescriptions dans les espaces de taille réduite (inférieurs à 2 hectares) en zone d'habitat ou d'habitat à caractère rural le long de voiries existantes (même insuffisamment équipées).

Les prescriptions urbanistiques pourraient être complétées par des volets relatifs aux espaces collectifs (voiries, espaces verts, équipements communautaires), à la densité des constructions, aux équipements (et éventuellement leur cahier des charges).

Les avantages de ce système sont multiples tant pour les communes que pour les propriétaires.

Pour les communes, le mécanisme permet une meilleure maîtrise des aspects urbanistiques des lotissements.

En effet, la constellation de petits lotissements cède la place à une zone couverte par des prescriptions cohérentes. Les équipements nécessaires à l'urbanisation du territoire concerné peuvent également être prévus et leur implantation peut être imposée.

S'il ne peut amener la fin de la désurbanisation par l'interdiction des constructions nouvelles, le mécanisme proposé peut favoriser une meilleure intégration spatiale, sociale, économique et environnementale, voire participer à limiter le phénomène ou ses conséquences, notamment par la possibilité d'encadrer la densité des constructions. Il permet par ailleurs à la commune d'analyser la problématique de l'aménagement futur d'un quartier, d'anticiper les besoins en équipement et d'encadrer le développement éventuel de la zone en tenant compte de son potentiel et des spécificités de son environnement.

Pour les propriétaires, l'outil propose un gain de temps et d’argent puisqu'ils ne sont plus soumis qu'à un dossier simplifié et peuvent dès lors éviter un investissement en étude qui ne les intéresse que rarement. La composition et l’introduction des dossiers de demande de permis sont simplifiés.

Procédure d'encadrement des petits lotissements

La procédure consisterait à adopter un ou plusieurs règlements communaux d'urbanisme partiels ou, pour une commune disposant déjà d'un RCU complet, d'adaptations [20] de ce dernier concernant les aires dont on souhaite anticiper l’urbanisation.

Sachant toutefois que l'outil RCU implique, en son état actuel, une procédure lourde et longue, intégrant l'obligation de procéder à une transcription planologique et le recours à un auteur de projet agréé, l'élaboration et l'approbation des règlements établissant les prescriptions devraient selon nous bénéficier d'une simplification et d'un traitement plus rapide pour que les règlements puissent effectivement être mis en place.

Dans les zones concernées, les lotisseurs pourraient introduire des demandes ne comprenant que le volet "division" du permis de lotir (permis de catégorie 3). Les  prescriptions communales s'appliquant également sur les terrains concernés, on obtient ainsi un permis de lotir complet, identique au permis classique.

Le mécanisme proposé s'avère souple et adapté au cas par cas à l'état des finances communales.

N'étant pas obligatoire, il ne s'imposera pas aux communes ne souhaitant pas préfinancer l'étude et/ou l'équipement, lequel ne doit pas non plus nécessairement être pris en charge par la commune. 

Au niveau des équipements, le principe en vigueur actuellement, à savoir affecter une charge d'urbanisme au lotisseur, serait maintenu par défaut.

La commune pourrait également choisir de réaliser les travaux dont le coût serait répercuté par une taxe d’urbanisation.

Considérations générales relatives aux modifications des permis de lotir

La problématique des modifications des permis de lotir nous semble mériter une nouvelle approche dans le cadre d'une modification de la réglementation, en raison de l'évolution sociétale depuis que cette notion a été créée par le législateur [21].

Il faut constater que les préoccupations de l'époque de la création du concept même de lotissement ont été basées sur la pratique qui prévalait. De nombreux lotissements s'apparentaient à des clos dans lesquels les différents propriétaires jouissaient des infrastructures et voiries en tant que copropriétaires. Par ailleurs, lorsque les futurs propriétaires souhaitaient garantir une certaine qualité urbanistique, des prescriptions de construction applicables aux lots étaient actés par les notaires afin de garantir aux acheteurs que leurs voisins construiraient des bâtiments de même usage et de même aspect urbanistique ou architectural.

Cette pratique a débouché, lors de la rédaction de la loi organique de l'aménagement du territoire de 1962, sur la proposition de considérer que les prescriptions urbanistiques constituaient un droit attaché aux propriétés du lotissement.

Le droit conféré aux propriétaires considérant que les prescriptions urbanistiques sont, en quelque sorte, en copropriété pose problème aujourd'hui.

En effet, la pratique démontre que l'autorité publique est souvent confrontée à des demandes de dérogations à ces prescriptions. Or, la frontière entre la possibilité de déroger ou l'obligation de modifier le permis de lotir est floue. En effet, à partir de quel moment peut-on considérer que la dérogation (non soumise à l'accord des autres propriétaires) grève le droit des autres propriétaires de parcelles? [22] Cette situation est source d'insécurité juridique pour les permis délivrés.

Par ailleurs, puisque toute modification du permis suppose l'accord des deux tiers des propriétaires des lots, la procédure est lourde pour le demandeur et est source de nombreuses possibilités de blocage, certaines modifications des prescriptions de lotissements sont impossibles et ces situations débouchent sur des conflits.

L'évolution tant réglementaire que des besoins de la société nécessite que les prescriptions puissent évoluer dans le temps. A titre d'exemple, nous citerons la nécessité d'intégrer les objectifs des performances énergétiques des bâtiments dans la politique d'aménagement du territoire qui implique des modifications quant au mode d'urbanisation et l'intégration de technologies nouvelles aux bâtiments. 

Amélioration des procédures de modification des permis de lotir

Nous proposons que les règles urbanistiques, dont le but est de garantir un bon aménagement des lieux, à vocation publique ne constituent plus un élément de la copropriété.

Cette proposition a pour objectif de simplifier les tâches administratives des autorités et des propriétaires lors des modifications qui doivent être apportées aux permis délivrés. En effet, actuellement, lorsqu'une modification ou une dérogation [23]est demandée par un propriétaire, les pratiques diffèrent fortement.  

La diminution de la charge administrative, notamment notariale, ainsi que la clarification et la simplification de la procédure liée à ces changements nous semblent nécessaires pour harmoniser les pratiques et assurer une meilleure sécurité juridique tout en limitant le nombre de dérogations demandées dans le cadre des permis d'urbanisme.

Il nous semble que les prescriptions urbanistiques d'un lotissement peuvent être comparées à un règlement communal d'urbanisme limité à quelques parcelles bien délimitées.
En conséquence, ces prescriptions devraient devenir, de facto, un règlement communal [24].

Les modifications au permis pourraient ainsi être initiées par la commune [25]. Le principe de la dérogation étant maintenu pour les propriétaires, à l'instar des procédures d'application pour les dérogations aux règlements communaux d'urbanisme.

Un règlement de copropriété, seul élément qui devrait être maintenu dans les actes notariés [26], pourrait être édicté pour les ouvrages, bâtiments et espaces qui resteraient à la charge des différents propriétaires des lots [27]. Ce règlement resterait soumis aux règles applicables en matière de copropriété.

La composition du dossier de demande de permis de lotir en différents volets, telle que nous l'avons proposée dans notre précédente note prospective, permet aisément d'extraire les prescriptions urbanistiques des autres éléments du dossier.

La modification de la législation devrait supprimer l'obligation notariale de transcription de l'ensemble des éléments du permis telle que visée à l'article 93 du Cwatup pour n'intégrer que les éléments indispensables au futur propriétaire du lot, à savoir les prescriptions urbanistiques applicables et les éventuelles règles de copropriété.

Ces changements permettraient une simplification administrative importante et clarifierait définitivement le problème lié à la distinction entre modification et dérogation.

Lotissements anciens

Si cette nouvelle procédure venait à voir le jour, il ne faudrait pas négliger le passif des lotissements plus anciens dont les prescriptions confèrent un droit attaché à la parcelle, de type conventionnel.

Il nous semblerait intéressant qu'un mécanisme spécial puisse être établi pour permettre aux anciens lotissements de basculer dans le nouveau régime.

Il pourrait être envisagé que ce passage dans le nouveau régime se fasse à l'initiative d'un propriétaire avec l'accord de l'ensemble des propriétaires puisqu'il s'agirait d'accepter de perdre un droit attaché à la propriété et de transférer ce droit à l'autorité publique.
Une convention de cession de ce droit par les propriétaires pourrait être établie au bénéfice de la commune. Ce transfert éteindrait le principe en vigueur et permettrait que les prescriptions deviennent un règlement urbanistique classique moyennant une éventuelle adaptation si nécessaire.

Vers des permis combines

Au vu des documents exigibles dans la demande de permis de lotir, éventuellement renforcés comme proposé, il nous semblerait intéressant que les permis de lotir valent comme permis d’urbanisme pour les voiries et espaces publics concernés. L'autorité communale délivrerait donc un seul permis, valable tant pour le lotissement que pour les actes et travaux de réalisation des voiries et espaces publics. Cette procédure vise une simplification administrative par la suppression de la double demande de permis (de lotir et puis d'urbanisme) pratiquée actuellement. Le gain de temps est considérable tant pour les autorités que pour les lotisseurs.

Mesures d'accompagnement

Le vaste chantier de la réforme de la procédure de permis de lotir souhaitée par le Ministre de l'Aménagement du Territoire ne sera pas sans conséquences sur la pratique et la gestion de la planification, et, il faut l'espérer, permettra de produire des zones d'habitat de meilleure qualité. Pour que cette réforme soit une réussite, elle devrait, selon nous, être assortie d'un cocktail de mesures d'accompagnement. En premier lieu, la révision de la matière doit être globale et transversale en prenant en compte tant les aspects urbanistiques qu'environnementaux et de mobilité.
En deuxième lieu, l'expérience prouve que seule une concertation de tous les acteurs peut permettre la mise en place d'un cadre réglementaire optimal.
Enfin, il nous semblerait fort utile de prévoir un mécanisme d'évaluation des effets de la réforme tant en matière de gestion administrative que d'impacts sur le cadre de vie. Ce processus d'évaluation des politiques menées est indispensable à une vision complète et objective des impacts des mesures réglementaires.
Les villes et communes sont favorables à la mise en place de mesures destinées à favoriser un meilleur aménagement du territoire prenant en compte les nécessités d'un développement harmonieux des zones urbaines et rurales et ces quelques mesures nous semblent nécessaires au succès d'une réforme d'une matière primordiale pour les citoyens et la qualité du cadre de vie.

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1. [Remonter] V. annales parlementaires de la loi du 29.3.1962
2. [Remonter] La notion d'équipement a évolué dans le temps en regard des progrès techniques.
3. [Remonter] V. e.a. Y. Hanin et T. Berthet, Concevoir, réaliser et gérer des projets de lotissement, Cahiers de l'urbanisme 47, Région wallonne, déc. 2005 ainsi que les travaux de la CPDT sur les coûts de la désurbanisation.
4. [Remonter] Ce qui permet d'intégrer les notions mises en avant par la Convention européenne du Paysage de Florence. V. e.a. C. Neuray et Van der Kaa, C., Pour une meilleure prise en compte des paysages, plaquette CPDT 4, Région wallonne, Namur 2004.
5. [Remonter] Ceci impliquerait la refonte de l'art. 89 actuel du Cwatup.
6. [Remonter] L'introduction du terme "lotissement" dans le Cwatup implique la modification de la rubrique 70.11.01 de l'A.G.W. 4.7.2002 arrêtant la liste des projets soumis à étude d'incidences et des installations et activités classées.
7. [Remonter] Les zones ainsi visées sont les zones d'habitat, les zones d'habitat à caractère rural, les zones couvertes par un PCAD et les ZACC destinées à l'urbanisation en habitat ou habitat à caractère rural.
8. [Remonter] Dans un souci de bon aménagement des lieux, il nous paraît utile d'encadrer la création de mini-zonings par le biais de lotissements, l'utilisation de PCA n'étant pas toujours opportune.
9. [Remonter] Sont ainsi visés les terrains servant de support à des commerces par ex.
10. [Remonter] L'interprétation possible porte sur la notion de "techniquement" constructible. Les cas concernés resteront vraisemblablement limités à de petites parcelles pour lesquelles le fait d'être soumis au lotissement ou à la division n'aura pas d'incidence urbanistique ou financière vu la simplification administrative dans cette hypothèse. Par contre, le saucissonnage de grands terrains pour échapper au lotissement ou à l'étude des incidences ne sera plus possible.
11. [Remonter] La catégorisation suit le principe de la progression des conditions les plus lourdes vers les plus légères.
12. [Remonter] Distance de 100 mètres entre le bâtiment d'habitation et la limite de la parcelle.
13. [Remonter] Concernant les cas particuliers visés à l'art. 112 du Cwatup, il nous semblerait utile de prévoir que celui-ci soit applicable aux lotissements. Dans cette hypothèse, ces lotissements devraient ressortir de la 2ème  catégorie.
14. [Remonter] Suivant en cela la logique qui prévaut en matière d'étude des incidences sur l'environnement.
15. [Remonter] Ceci implique la révision totale des art. 311 et 313.
16. [Remonter] Remarque générale: les documents imposés par une autre réglementation, telle que celle relative à l'environnement qui impose une notice préalable ou une étude des incidences sur l'environnement, restent exigés.
17. [Remonter] Le volet technique serait également exigible pour certaines charges d'urbanisme, dans le cadre d'une Zone d'urbanisation communale par ex.
18. [Remonter] Les prescriptions devront être adaptées à chaque périmètre concerné.
19. [Remonter] Pour autant qu'elle fasse appel à un auteur de projet agréé en matière de lotissement, rôle que pourrait également jouer le conseiller en aménagement du territoire et urbanisme.
20. [Remonter] Pour autant que les prescriptions soient définies de manière précise pour des périmètres définis  cartographiquement.
21. [Remonter] V. annales parlementaires de la L. 29.3.1962.
22. [Remonter] La dérogation est soumise à enquête publique mais pas à l'accord des autres propriétaires.
23. [Remonter] Notamment suite à l'évolution en matière de performances énergétiques.
24. [Remonter] Dont l'approbation serait compétence du collège communal, au travers de la délivrance du permis de lotir.
25. [Remonter] Notamment pour les adaptations liées à l'évolution de la réglementation.
26. [Remonter] Les autres prescriptions ne devraient plus y figurer puisque garanties par le biais de la transformation en règlement communal.
27. [Remonter] Pour encadrer les équipements collectifs tels qu'une station d'épuration ou des locaux pour les vélos ou les poubelles par ex.
28. [Remonter] V. e.a. la notice explicative de la Collaboration des Géomètres privés avec le secteur cadastre de l'ACED.
29. [Remonter] Proposition de suppression systématique de l'échelle du 1/250e qui crée des confusions avec les échelles "rondes" comme le 1/200e et est source d'erreur fréquente dans l'appréciation des dimensions du projet.
30. [Remonter] Dans un souci de simplification administrative, ce volet ne comprend pas les caractéristiques techniques qui sont précisées dans le volet urbanistique.
31. [Remonter] La programmation pourrait prévoir l'affectation d'un certain pourcentage de la superficie pour ce type d'activités. La possibilité d'exercer une profession libérale ou de service au sein d'une habitation reste également possible.
32. [Remonter] Analyse de la situation existante au niveau des pédotopes, des physiotopes et des écotopes, v. e.a. C. Feltz, in A+ n° 99, Un urbanisme du paysage des petites villes et des villages, CIAUD, Bruxelles, 1998 et G. Neuray, Des paysages, pour qui? Pourquoi?, Presses agronomiques de Gembloux, Gembloux 1982.
33. [Remonter] Outre les stations d'épuration classiques, cette nouvelle définition permet d'englober les lagunages et autres équipements.
34. [Remonter] Basée sur le prix du marché.