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Les sociétés de logement de service public (SLSP) sont les acteurs incontournables d'une politique de logement au niveau local. Partenaires privilégiées des villes et communes dans la mise en œuvre d'une politique en matière de logement [1], elles sont au nombre de 68 à l'échelle de la Région wallonne.

Les sociétés de logements assurent la création, la réhabilitation, la gestion, la mise en vente et en location de logements sur le territoire de la Région wallonne.

Elles occupent près de 1.900 équivalents temps plein, gèrent plus de 100.000 logements locatifs (soit +/- 7 % du parc de logements en Région wallonne) et logent près de 300.000 locataires. 

1. La forme juridique des sociétés de logement

Les sociétés de logement de service public sont des personnes morales de droit public qui adoptent la forme de sociétés coopératives à responsabilité limitée. Agréées par la Société wallonne du Logement (SWL)[2] et constituées généralement pour une durée illimitée, elles sont soumises au Code des sociétés à l'exception des matières réglées par le Code wallon du logement[3].

Elles ont un champ d'activités territorial qui peut s'étendre sur le territoire de plusieurs communes. Des remembrements sont possibles[4].

La part sociale du capital de ces sociétés coopératives est souscrite par la Région wallonne, la province, une ou des communes desservies par la société, un ou des CPAS, des intercommunales, des organisations du monde du travail ainsi que par des personnes morales de droit privé ou des personnes physiques[5].

Le capital social est détenu majoritairement par des personnes morales de droit public (pouvoirs publics, intercommunales, ...)[6]. En cas de cession des parts, un droit de préemption est accordé aux sociétaires de même nature.

2. Les missions des sociétés de logement

Les SLSP ont de multiples missions. Outre la mise à disposition de logements sociaux, elles peuvent notamment conseiller et aider les communes à développer leur parc immobilier. Elles jouent, par ailleurs, un rôle central dans le cadre de la politique d'ancrage communal.

Concrètement, les différentes missions des sociétés de logement sont les suivantes[7]:

-       la gestion et la mise en location de logements sociaux et de logements sociaux assimilés, moyens, adaptés, d’insertion et de transit[8];

-       l’achat, la construction, la réhabilitation, la conservation, l'amélioration, l’adaptation de logements et la restructuration de bâtiments dont elles sont propriétaires, ou sur lesquels elles disposent de droits réels, en vue de les affecter principalement au logement;

-       toute opération immobilière et toute opération de gestion ou de mise en location de bâtiments en vue de les affecter en partie au logement;

-       la vente d’immeubles dont elles sont propriétaires;

-       l’instruction des demandes des ménages qui souhaitent acheter un logement et le suivi des contrats;

-       la prise en location ou en gestion de bâtiments pour les affecter au logement;

-       la participation à la création, à la gestion et au fonctionnement de personnes morales, publiques ou privées, impliquées dans la mise en œuvre des objectifs de la politique régionale du logement;

-       l’assistance aux pouvoirs locaux dans la mise en œuvre de la politique locale du logement;

-       l’équipement en voirie, égouts, éclairage public, réseau de distribution d’eau, abords communs et installations d’intérêt culturel ou social faisant partie intégrante d’un ensemble de bâtiments, et l’aménagement de cet équipement;

-       la constitution de réserves de terrains nécessaires au développement harmonieux de l’habitat, pour les céder à des particuliers ou accorder à ceux-ci des droits réels, en leur imposant le maintien de l’aspect et de l’agencement fonctionnel des ensembles.

En vue de la réalisation de leur objet, les sociétés agréées sont habilitées à poursuivre l'expropriation d'immeubles bâtis ou non bâtis, avec l'approbation de la Sociétés wallonne du Logement.  

Les sociétés agréées exercent leurs missions conformément au contrat d'objectifs passé avec la Société wallonne et établi pour une période de cinq ans. Ce contrat concerne l’accueil des candidats locataires et des locataires, ainsi qu’à leur accompagnement social, la gestion de la société, la formation continue des administrateurs et du personnel, et l’information et la communication de la société[9].

3. Les ressources financières

Les sociétés de logement disposent d'une source diversifiée de moyens financiers[10]. Parmi les plus importantes citons:

-       les ressources liées à leurs activités (loyers ou ventes d'immeubles);

-       les fonds propres;

-       les emprunts qu’elles ont contractés auprès de la Société wallonne du Logement ou auprès d’organismes tiers;

-       les subventions accordées par la Société wallonne du Logement ou par la Région;

-       les dons et legs.

4. Les organes de gestion[11]

A. L'assemblée générale[12]

Chaque sociétaire dispose à l'assemblée générale d'un droit de vote déterminé par le nombre de parts qu'il détient.

Les représentants des pouvoirs locaux à l’assemblée générale sont désignés par le conseil provincial, le conseil communal et le conseil de l’action sociale concernés, respectivement parmi les conseillers provinciaux, députés permanents, conseillers communaux, échevins, bourgmestres, conseillers de l’action sociale et présidents de centre public d’action sociale, proportionnellement à la composition du conseil provincial, du conseil communal et du conseil de l’action sociale. La Région est représentée à l’assemblée générale par le commissaire de la Société wallonne du Logement.

B. Le conseil d'administration[13]

Le conseil d'administration est composé d'un administrateur désigné par le Gouvernement et de membres désignés par l'assemblée générale (un représentant de la province, au moins un représentant de chaque commune sociétaire, des représentants d'autres sociétaires) et d’un administrateur désigné par le comité consultatif des locataires et des propriétaires lorsque celui-ci est constitué[14]. Les statuts assurent la représentation majoritaire des représentants des pouvoirs locaux.

Les missions du conseil d'administration sont définies par les statuts de la société. Généralement, il dispose des pouvoirs les plus étendus pour accomplir tous actes d’administration ou de disposition rentrant dans l’objet social, quelles que soient leur nature et leur importance, sauf ceux que la loi ou les présents statuts réservent à l’assemblée générale.

C. Le directeur-gérant[15] 

La gestion journalière de la société est assurée par un directeur-gérant engagé par le conseil d'administration. Pour assurer la mise en œuvre du contrat d'objectifs conclu entre la SWL et la société, le directeur-gérant élabore un programme de gestion[16]. Le conseil d'administration évalue la mise en œuvre de ce programme au regard d'un rapport établi par ce dernier.

D. Le comité d'attribution[17]

Depuis le 1^er janvier 2008, l'attribution des logements doit nécessairement être réalisée par le comité d'attribution. Cette évolution tranche avec l'ancien arrêté qui laissait la possibilité aux sociétés de procéder à l'attribution soit par le conseil d'administration, soit par le comité.

Ce comité d'attribution, institué par les statuts de la société de logement et dont les membres sont désignés par le conseil d’administration, est composé de minimum 2 membres et d'un maximum égal au tiers du nombre de membres du conseil d'administration.

Il est de plus prévu dans le Code wallon du logement, depuis le décret du 23 novembre 2006, que "la qualité de membre d’un comité d’attribution (…) est incompatible avec les qualités de membre d’un conseil communal, d’un conseil provincial ou d’un conseil de l’action sociale, de membre du parlement européen, des Chambres législatives fédérales ou d’un parlement de Région ou de Communauté"[18].

A l’instar du conseil d’administration, les comités d’attribution sont composés, pour les représentants des pouvoirs locaux, de représentants désignés respectivement à la proportionnelle de l’ensemble des conseils provinciaux, des conseils communaux et des conseils de l’action sociale, conformément aux articles 167 et 168 du Code électoral.

E. Le comité consultatif des locataires et des propriétaires[19]

Auprès de chaque conseil d'administration est institué un comité consultatif des locataires et des propriétaires dont les compétences d'avis portent principalement sur les relations entre la société, les propriétaires et les locataires, les activités socioculturelles et les mesures à prendre pour le recouvrement des arriérés de loyer. Par ailleurs, il approuve les charges locatives et est associé à la gestion et aux activités de la régie des quartiers[20].

5. Le contrôle et la tutelle administrative

Les activités des sociétés agréées sont exercées sous le contrôle de la SWL, tant sur un plan administratif et technique que financier.

A. Le contrôle[21]

Le contrôle de la SWL au sein de chacune des sociétés de logement s'exerce par l'entremise d'un commissaire[22] désigné par le Gouvernement. Ce commissaire est chargé de veiller à la régularité au sens large des actes posés par les SLSP, à savoir la régularité:

-          des procédures et des actes posés par la société;

-          des procédures et des conditions d’attribution de logements;

-          de l’engagement et de la vérification des dépenses visées à l'article 159bis;

-          de la conformité des décisions des organes d’administration et de contrôle avec la loi, le décret, les arrêtés, les statuts, le règlement d’ordre intérieur et l’intérêt général.

Le commissaire doit être convoqué à toutes les réunions des organes d'administration, de gestion et de contrôle de la société de logement.

Le commissaire assiste, avec voix consultative, aux réunions et il a la possibilité d'introduire un recours contre l’exécution de toute décision qu’il estime irrégulière, contraire à la loi, aux décrets, aux arrêtés, aux statuts, au règlement d’ordre intérieur et à l’intérêt général. Ce recours est suspensif.

B. La tutelle[23]

La Société wallonne du Logement dispose d'une tutelle d'autorisation, d'approbation et d'annulation. Le Code wallon du logement définit la portée de chacune de ces prérogatives.

Dans ce cadre, la SWL autorise:

-          la conclusion d’emprunts par la société;

-          la participation de la société à la gestion et au fonctionnement des personnes morales visées à l’article 131, 7°[24];

-          la société à mettre en œuvre les missions visées à l’article 131, 2° bis[25], et les moyens d’action visés à l’article 133, par. 1^er[26] ;

-          la société à recevoir des dons et des legs;

-          l’affiliation de nouveaux membres ou la désaffiliation de membres à la société ;

-          la décision d’affecter un bien à l’usage propre de la société;

-          les marchés publics dont le montant est supérieur à 67.000 € HTVA[27].

Elle approuve par ailleurs les statuts et leurs modifications et la mise en liquidation de la société.

Enfin, elle peut suspendre ou annuler toute décision d'une société concernant un marché public dont le montant est inférieur à 67.000 € HTVA.

C. Les audits[28]

Les activités des SLSP sont évaluées périodiquement par le biais d'audits de la SWL[29]. Ces audits visent à réaliser un portrait complet de la gestion d'une société de logement sur les différents volets comptable, financier, fiscal, administratif, technique, informatique et locatif.  

D. Le plan de gestion[30]

Une société de logement qui présente des difficultés financières structurelles[31] peut être mise sous plan de gestion. Dans ce cas, la société de logement doit arrêter un plan de gestion et procéder à son exécution.

Si ce plan n'est pas réalisé, la Société wallonne du Logement peut procéder à son élaboration.

Si les objectifs du plan de gestion ne sont pas rencontrés ou en cas de carence dans son exécution, le Gouvernement peut désigner un commissaire spécial. Celui-ci assiste aux réunions des organes de la société et contrôle sur place l’exécution du plan de gestion. Sur décision du Gouvernement, il se substitue aux organes de la société.

La société sous plan de gestion fait l’objet d’un contrôle plus approfondi de la part de la Société wallonne du Logement. Cette dernière peut ainsi annuler ou suspendre toute décision qui nuirait aux intérêts financiers de la SLSP ou à ceux de la Société wallonne du Logement.

Lorsque le Gouvernement constate qu’un plan de gestion ne peut garantir la continuité des activités de la société, il peut, sur proposition de la Société wallonne du Logement, arrêter un plan de restructuration ou de fusion de la société en difficulté avec une autre société

E. Les sanctions[32]

En cas de non-respect des dispositions légales et réglementaires, la société de logement fait l’objet :

-       d’un rappel à l’ordre;

-       d’une injonction de mettre fin aux faits non respectueux de la légalité dans un délai fixé par la Société wallonne du Logement;

-       d’un pouvoir d’annulation par le commissaire de toute décision prise par la société;

-       d’une sanction financière fixée par le Gouvernement sur proposition de la SWL;

-       d’une mise sous contrôle de gestion;

-       d’une mise sous tutelle par le Gouvernement wallon concrétisée par l'envoi d'un commissaire spécial;

-       d’une mise sous plan de gestion;

-       d’un retrait d’agrément.

6. Les relations entre les sociétés de logement et les communes

Les administrateurs sont tenus d'adresser à leur mandant (commune, province ou CPAS) un rapport sur l'état des activités de la société, au moins une fois par an[33].

La société de logement transmet, pour information, son budget et ses comptes, visés par la SWL, aux communes représentées à son assemblée générale. Elle les informe également, par le biais du rapport de gestion, du nombre de logements attribués, de la réalisation du programme d'investissements de l'année précédente et de la politique de vente de logements[34].

La gestion des logements sociaux ou moyens construits ou créés par les pouvoirs locaux ou les régies autonomes est assurée par la société de logement de service public compétente sur le territoire concerné[35].

Lors de l'adoption du plan d'ancrage, concertation est menée entre tous les acteurs locaux du logement, notamment entre les communes et les SLSP[36]. Ces sociétés de logement sont, par ailleurs, convoquées une fois l'an pour participer à la réunion de concertation organisée par le bourgmestre[37].

Enfin, pour assurer la mise en œuvre du droit au logement, un pouvoir local, une régie autonome, une société de logement de service public, le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, la Société wallonne du Logement ou un organisme à finalité sociale agréé peuvent agir en partenariat, avec une autre personne morale, afin d'obtenir une aide de la Région sous forme de subvention[38].

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