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Arrêté de démolition et permis d'urbanisme

Thibault Ceder - Novembre 2007
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L'auteur

Thibault Ceder Thibault Ceder

Conseiller expert à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

L'exécution d'un arrêté de démolition du bourgmestre nécessite-t-il un permis d'urbanisme préalable?

Lorsque l'état de délabrement d'un immeuble menace la sécurité ou la salubrité publique, le bourgmestre peut en ordonner sa démolition, conformément aux articles 133 et 135 de la nouvelle loi communale [1]. Toute démolition est cependant conditionnée à l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme (Cwatup, art. 84, par. 1er 3°) [2]. Le destinataire de la mesure ou, en cas de carence de celui-ci, le bourgmestre qui exécutera d'office la démolition [3], doit-il partant obtenir un permis de démolir préalablement à l'exécution de la démolition imposée par l'arrêté de police?

En vertu du principe applicable en matière de cumul des polices administratives - qui veut que si les polices administratives générales et spéciales trouvent à s'appliquer à un même acte matériel, elles trouvent chacune à s'appliquer cumulativement - la réponse semble a fortiori positive. Le destinataire de la mesure, comme le bourgmestre en cas d'inexécution, devrait obtenir au préalable un permis d'urbanisme. La démolition d'un immeuble qui menace ruine ordonnée sur base de l'article 135 de la nouvelle loi communale (police administrative générale) ne pourrait donc être exécutée que si l'acte de démolition fait l'objet d'un permis d'urbanisme délivré conformément aux prescriptions du Cwatup (police administrative spéciale) [4].

En conséquence et pratiquement, le destinataire d'un arrêté de démolition devra, préalablement à son exécution, obtenir près du collège communal un permis d'urbanisme conformément aux articles 116 et suivants du Cwatup. Il en sera de même pour la démolition exécutée d'office par le bourgmestre en cas de carence du propriétaire; l'article 127 du Cwatup, relatif aux permis publics, serait toutefois d'application [5].

Ce principe n'est cependant pas absolu. Il est en effet admis qu'aucun permis d'urbanisme n'est requis en cas "d'extrême urgence, c'est-à-dire de force majeure" [6]. L'obstacle que représente le principe du cumul des polices administratives doit pouvoir céder devant l'impératif de la préservation de la sécurité et de la salubrité publique. A notre sens, il serait de même soutenable qu'un permis ne soit pas non plus requis lorsque la situation entraîne une urgence telle que la procédure définie par le Cwatup ne pourrait raisonnablement être menée à son terme. Sans être confirmée par la jurisprudence, cette interprétation logique semble confirmée en pratique [7].

Le cas particulier des biens inscrits dans la liste de sauvegarde ou classés mérite par ailleurs d'être souligné. Outre le fait que la démolition de ces biens nécessite un permis d'urbanisme octroyé conformément à l'article 109 du Cwatup (avis conforme du fonctionnaire délégué et avis de la Commission royale des Monuments, Sites et Fouilles [8]), l'article 206 par. 3 du même code précise que "par dérogation aux articles 133 et 135 par. 2 al. 2, 1° de la nouvelle loi communale" le bourgmestre ne peut ordonner la démolition partielle ou totale sans notifier sa décision au Gouvernement. Ce dernier dispose d'un délai de 10 jours suivant la réception de cette notification pour suspendre l'arrêté de police par lettre recommandée à la poste. A défaut, la décision est réputée exécutoire.

Les exceptions précitées restent d'application pour la démolition de ces immeubles. Par contre, l'obligation de notifier la décision au Gouvernement devrait à notre sens être dans tous les cas respectée. Cependant, si l'urgence impose une action prompte dans les heures ou jours suivant la prise de décision, l'arrêté devrait pouvoir être exécuté, et ce même si le Gouvernement n'a pas encore pris sa décision [9].
 
Remarquons enfin que dans le cadre d'une démolition, au même titre qu'une constatation par un délégué de l'administration, l'arrêté de police du bourgmestre permet au propriétaire d'une habitation non améliorable de bénéficier d'une prime à la démolition octroyée par la Région [10].

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  1. [Remonter] Des modèles d'arrêté peuvent être téléchargés sur notre site (www.uvcw.be).
  2. [Remonter] Sans préjudice de l'art. 263 3° du Cwatup qui dispense de permis mais soumet à déclaration la démolition de constructions sans étage ni sous-sol, pour autant que la superficie au sol soit inférieure à 30 m² et qu'elles ne soient pas érigées sur l'alignement. Dans ce cas, et dans le respect des principes énoncés dans cette question, déclaration devra être faite avant la démolition.
  3. [Remonter] Dans ce cas, le bourgmestre dépêchera sur les lieux soit les services communaux, soit une entreprise privée (dans le respect de la législation sur les marchés publics) pour procéder à la démolition.
  4. [Remonter] Sur ces principes v. M. Paques, Articulation de la police administrative générale communale et des polices spéciales de l'urbanisme et de l'environnement, in Communes et Région: Quel partenariat pour le XXIème siècle?, UVCW, Namur, 1999, pp. 169 et s.; M. Quintin, Quelques réflexions au sujet des liens entre la protection du patrimoine immobilier, la police de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire et d'autres polices administratives, Amén., 2006, pp. 20 et s.
  5. [Remonter] Le cas particulier d'un refus par l'autorité compétente (soit le collège, soit le fonctionnaire délégué) d'octroyer le permis de démolir semble hypothétique. En effet, la mise en avant d'arguments démontrant que la démolition de l'immeuble concerné constitue la seule solution concevable pour préserver la sécurité publique laisse penser qu'un refus est peu envisageable. Cependant, en présence d'une telle éventualité, la décision de refus devrait être respectée. L'immeuble ne pourrait être démoli. L'arrêté de police ne pourrait suffire, sauf si l'extrême urgence venait à être in fine constatée (v. infra).
  6. [Remonter] Dans ce sens, C.E., 30.10.1997, n° 69.310, Van Compenhout.
  7. [Remonter] L'admettre reviendrait cependant à vider le principe de cumul des polices de sa substance. En effet, lorsque l'état d'un immeuble menace la sécurité publique au point qu'un arrêté de police de démolition s'avère indispensable, n'y-a-t-il pas par essence une urgence ne permettant pas le respect des prescriptions procédurales du Cwatup?
  8. [Remonter] L'avis de cette commission ne vaut que pour les biens protégés et situés en région de langue française. Cette région correspond à l'ensemble des provinces wallonnes à l'exception du territoire de la Communauté germanophone.
  9. [Remonter] Pour pérenniser les bonnes relations "administratives", un contact informel devrait être pris avec le Gouvernement, préalablement à l'exécution de la démolition, pour l'informer que l'urgence et la sécurité publique nécessitent une action immédiate qui ne peut attendre sa décision.
  10. [Remonter] Le montant de la prime est égal à 40 % du coût hors TVA des travaux de démolition mais ne peut être supérieur à 1.985 euros. Pour plus d'informations sur les conditions d'octroi, v. http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/Pages/Log/Pages/Aides/AidesMenu.asp.
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