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Certification énergétique des bâtiments existants: le point sur l’entrée en vigueur

Marianne Duquesne - Juillet 2010
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L'auteur

Marianne Duquesne Marianne Duquesne

Conseiller à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Depuis le 1er juin 2010, le certificat PEB est obligatoire lors de la vente d’une habitation unifamiliale existante dont l’accusé de la première demande de permis d’urbanisme est postérieur au 30 novembre 1996 et antérieur au 1er mai 2010.

Obligation de certificat et objectif

La certification énergétique des bâtiments découle de la Directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, transposée en Wallonie par le décret-cadre du 19 avril 2007 (M.B. 29.5.2007). Le certificat de performance énergétique est visé par les articles 237/27 et suivants de ce décret, insérés dans le Cwatupe.

Pratiquement, l’article 237/28 prévoit que chaque propriétaire ou titulaire d’un droit réel (usufruit, bail emphytéotique, droit de superficie, …) dispose d’un certificat énergétique valide lors des moments-clés de la vie d’un bâtiment: construction, changement de propriétaire ou d’occupant(s) par l’effet d’une vente ou d’une location, etc. Ce certificat doit être communiqué à l’acheteur ou à l’occupant potentiel.

Ce certificat PEB constitue une carte d’identité énergétique du bâtiment et décrit sa performance énergétique, pour une utilisation et un climat standardisés, au moyen d’indicateurs numériques ou alphabétiques (comparables au label énergétique des appareils électroménagers). Cette performance est calculée en énergie primaire [1], à l’aide d’un logiciel, sur base des caractéristiques de l’enveloppe et des installations énergétiques du bâtiment (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, système de refroidissement éventuel, production d’énergie par des capteurs solaires, … [2]), sans tenir compte du comportement de l’utilisateur. La consommation totale d’énergie primaire renseignée sur le certificat PEB différera donc de la consommation réelle du bâtiment. Elle permet cependant de comparer les bâtiments entre eux.

Par une meilleure information des acheteurs ou locataires potentiels, le certificat PEB devrait offrir une plus-value aux bâtiments les plus performants sur le plan énergétique et encourager de la sorte l’amélioration énergétique des bâtiments.

Il appartient cependant au Gouvernement wallon de définir les modalités d’application du certificat PEB pour les différentes catégories de bâtiments.

Mise en œuvre pour les bâtiments résidentiels existants

L’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2009 (M.B. 22.12.2009) détermine les modalités d’application de la certification des bâtiments résidentiels existants. Il a été modifié par l’arrêté du Gouvernement wallon du 27 mai 2010 (M.B. 7.6.2010) afin notamment, d’en préciser la portée et de permettre l’assimilation progressive des obligations neuves par une montée en puissance de la nouvelle réglementation.

Les dispositions relatives au champ d’application, à la forme et au contenu du certificat PEB, aux certificateurs agréés PEB pour les bâtiments résidentiels existants, ont été intégrées par ces arrêtés au Cwatupe, aux articles 577 et suivants.

L’article 577 spécifie qu’il faut entendre par bâtiment résidentiel existant, un bâtiment résidentiel dont la date de l’accusé de réception [3] de la première demande de permis est antérieure au 1er mai 2010.

Le calendrier de mise en œuvre de la certification PEB pour les bâtiments résidentiels existants est échelonné selon le type de bâtiments résidentiels, le type de transactions et l’âge du bâtiment.

Le phasage pour l’obligation de disposer d'un certificat PEB est le suivant:

Maisons unifamiliales existantes

 

Vente classique

Vente publique volontaire

Autres droits réels ou personnels de jouissance

Location

Accusé de la 1ère demande de permis d’urbanisme entre le 1er décembre 1996 et le 30 avril 2010 inclus

Certificat PEB obligatoire pour tout compromis signé à partir du 1er juin 2010

Certificat PEB obligatoire pour toute adjudication à partir du 31 décembre 2010

Certificat PEB obligatoire pour tout établissement d'acte à partir du 1er juin 2011

Certificat PEB obligatoire pour tout contrat à partir du 1er juin 2011

Accusé de la 1ère demande de permis d’urbanisme antérieur au 1er décembre 1996

Certificat PEB obligatoire pour tout compromis signé à partir du 31 décembre 2010

Autres bâtiments résidentiels existants

 

Vente classique

Vente publique volontaire

Autres droits réels ou personnels de jouissance

Location

Accusé de la 1ère demande de permis d’urbanisme antérieur au 1er mai 2010

Certificat PEB obligatoire pour tout compromis signé à partir du 1er juin 2011

Certificat PEB obligatoire pour toute adjudication à partir du 1er juin 2011

Certificat PEB obligatoire pour tout établissement d'acte à partir du 1er juin 2011

Certificat PEB obligatoire pour tout contrat à partir du 1er juin 2011

Par ailleurs, certains actes ne requièrent pas de certificat PEB [4]: l'hypothèque, l'antichrèse, les actes involontaires, les actes de partage pour sortir d'une indivision successorale ou en cession de droits indivis, avec ou sans effet déclaratif.

La validité du certificat PEB est de 10 ans. Cependant, le certificat PEB n’est requis (et le cas échéant, ne doit être renouvelé) que s’il y a un changement d’occupant ou de propriétaire.

A noter que tout audit énergétique PAE [5] terminé avant la date du 31 décembre 2010 vaut certificat PEB pendant 5 ans à partir de la date de rapport d’audit [6].

Lorsqu’il est requis, le certificat est obligatoire pour tout type de bâtiments résidentiels [7] existants: maison unifamiliale, appartement, hébergement collectif [8], maisons de vacances, gîte, chambres d’hôtes, bâtiment résidentiel repris à l’inventaire du patrimoine ou classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde, bâtiment résidentiel de moins de 50 m², …

Cependant, dans certains cas spécifiques, le bâtiment ne peut pas être certifié et le certificat n’est dès lors pas obligatoire. Il s’agit par exemple d’un bâtiment en ruine, car il ne présente pas de volume identifiable. Ou encore, d’un bâtiment dont la construction n’est pas terminée car il n’est pas possible d’établir le certificat si l’enveloppe du bâtiment n’est pas achevée et/ou si les systèmes ne sont pas installés.

Réalisation du certificat PEB d’un bâtiment résidentiel existant

Le certificat doit être réalisé par un certificateur agréé par la Région wallonne et désigné par le propriétaire.

Rappelons qu’en vertu de l’article 600 du Cwatupe, les certificateurs PEB doivent exercer leur mission en toute indépendance. Un certificateur n’est notamment pas autorisé à réaliser le certificat PEB d’un bâtiment ou d’une unité d’habitation sur lequel il dispose d’un droit réel ou personnel, pour lequel il intervient dans le cadre d’une transaction immobilière, lorsqu’il a un lien familial en ligne direct avec le propriétaire, quand il est lié par un contrat de travail ou une convention de collaboration avec le propriétaire, …

Pour une maison unifamiliale, le certificat PEB est réalisé pour l’habitation.

Dans le cas d’un immeuble à appartements, un certificat PEB doit être établi par appartement (au fur et à mesure des changements d’occupants). En outre, si l’immeuble à appartements dispose d’une installation commune de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques, un rapport partiel, d’une validité maximale de 10 ans, est établi sur base des données relatives à ces systèmes collectifs. Les associations de copropriétaires sont tenues de disposer de ce rapport partiel et de le mettre gratuitement à disposition de tout propriétaire ou titulaire de droit réel d’un appartement [9]. Le certificat PEB d’un appartement peut dès lors être établi en utilisant, d’une part, le rapport partiel relatif aux installations communes et, d’autre part, les données propres à l’appartement concerné.

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble résidentiel existant d’hébergement collectif (par exemple une maison de repos, un internat ou des kots), la certification portera sur l’ensemble du bâtiment.

Outre le certificat papier détenu par le propriétaire ou le titulaire de droit réel, l’ensemble des certificats PEB des bâtiments résidentiels existants et tous les rapports partiels des installations communes des immeubles à appartements sont conservés sur une base de données gérée par l’Administration wallonne. De la sorte, les données techniques ayant servi à la réalisation d’un certificat ou d’un rapport partiel PEB pourront être réutilisées par un autre certificateur PEB agréé lors du renouvellement du certificat ou du rapport partiel.

Les arrêtés du Gouvernement wallon, la liste des certificateurs agréés pour les bâtiments résidentiels et d’autres informations pratiques peuvent être téléchargées sur le Portail de l’Energie en Wallonie: http://energie.wallonie.be/fr/certification.html?IDC=7210

Sanction

Le propriétaire ou titulaire de droit réel qui ne dispose pas d’un certificat PEB valable lorsqu’il est requis, peut être sanctionné d’une amende administrative. Le montant de celle-ci s’élève à 2 euros par mètre cube de volume construit, avec un minimum de 250 euros et un maximum de 25.000 euros [10].

Impact pour les pouvoirs locaux de la certification des bâtiments résidentiels existants

Comme n’importe quel propriétaire, les pouvoirs locaux devront disposer d’un certificat énergétique valide lors de l’établissement d’un acte déclaratif, constitutif ou translatif d’un droit réel (vente, location, …) ou lors d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance (admission en maison de repos, …) pour un bâtiment résidentiel existant, selon le calendrier détaillé ci-dessus.

Le prix du certificat n’est pas fixé par la réglementation. Par conséquent, il est conseillé au propriétaire de faire jouer la concurrence et de demander une remise d’offre à plusieurs certificateurs PEB agréés. Par ailleurs, rappelons que la législation sur les marchés publics est d’application pour l’établissement du certificat PEB.

Pour les maisons unifamiliales, le coût estimé d’un certificat PEB doit être inférieur au prix de l’audit PAE de ce même bâtiment. En effet, contrairement à l’audit, le certificateur ne doit pas élaborer de recommandation d’amélioration (des recommandations générales sont générées automatiquement par le logiciel de certification sur base des données encodées); il ne doit pas non plus se déplacer pour expliquer les résultats du certificat. Cependant, le certificateur doit mesurer la surface de plancher chauffé et prendre le temps d’examiner les preuves acceptables attestant de la performance énergétique d’éléments de construction ou de systèmes du bâtiment, pour autant que le propriétaire les détienne et les mette à disposition du certificateur. A titre d’information, le coût moyen de l’audit PAE d’une habitation en Wallonie est de 700 euros TVAC.

A noter, enfin, que le prix du certificat TVAC apparaîtra en première page du certificat PEB. Cette information permettra à l’Administration wallonne d’établir des statistiques et de communiquer sur le coût du certificat ainsi que d’effectuer des contrôles.

A venir…

La certification PEB des bâtiments non résidentiels est attendue à moyen terme, probablement en 2012. Les modalités de certification pour ce type de bâtiments ne sont actuellement pas connues. Lorsqu’elle sera d’application, en vertu de l’article 237/28, paragraphe 2 du Cwatupe, un certificat PEB valable devra être affiché de manière lisible et visible dans tous les bâtiments publics ouverts au public d’une superficie utile totale [11] de plus de 1.000 m². Notons enfin, que la refonte récente de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments [12] abaisse déjà ce seuil de 1.000 m² à 500 m² dans un premier temps et ensuite à 250 m² à partir du 9 juillet 2015. Cette directive doit être transposée dans les législations des différents états-membres au plus tard le 9 juillet 2012.

Nous ferons le point sur ces évolutions dans un prochain article.

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  1. [Remonter] L’énergie primaire est l’énergie prélevée à la planète. Une partie de l’énergie primaire peut être perdue pour l’utilisation finale car elle est consommée pour assurer la transformation (pertes liées à la production d’électricité dans les centrales, …) et réaliser l’approvisionnement (transport) de l’énergie.
  2. [Remonter] Le système d’éclairage n’est pas pris en compte dans l’évaluation de la performance énergétique d’un bâtiment résidentiel. Les consommations de l’électroménager ne sont pas non plus comptabilisées.
  3. [Remonter] Par la "date d’accusé de réception", la Région vise en fait la date du dépôt de la demande (récépissé de dépôt). En effet, les bâtiments dont la première demande de permis est déposée à partir du 1er mai 2010 tombent dans le champ d’application de la nouvelle réglementation PEB. La nouvelle procédure PEB, applicable aux bâtiments neufs et assimilés, se conclut par la délivrance automatique, par l’Administration régionale, d’un certificat PEB qui est établi sur base de la déclaration PEB finale lorsque celle-ci a été validée. 
  4. [Remonter] A.G.W. 27.5.2010 (M.B. 7.6.2010), art. 3.
  5. [Remonter] Procédure d’avis énergétique établie pour les maisons unifamiliales uniquement, sur base volontaire, en exécution de l’A.G.W. 1.6.2006 fixant les modalités d’agrément des auditeurs pour la réalisation d’audits énergétiques dans le secteur du logement.
  6. [Remonter] A.G.W. 27.5.2010 (M.B. 7.6.2010), art. 4.
  7. [Remonter] Art. 530, 7) du Cwatupe. Bâtiment résidentiel: bâtiment ou partie de bâtiment destiné au logement individuel ou collectif avec occupation permanente ou temporaire.
  8. [Remonter] Art 530, 10) du Cwatupe. Immeuble d’hébergement collectif : bâtiment résidentiel dont les locaux et espaces sont en partie communs ou affectés à la fourniture de prestations collectives dans le domaine de la restauration ou des soins, tels que les internats, les maisons de repos et autres structures abritant un logement collectif, à l’exception des logements faisant partie d’un hôpital ou d’un établissement relevant du secteur Horeca.
  9. [Remonter] Cwatupe, art. 580.
  10. [Remonter] Cwatupe art. 237/36 et 559.
  11. [Remonter]  La définition de la surface utile du bâtiment est donnée à l’art. 237/1, 3° du Cwatupe. "Superficie utile totale: somme des surfaces des différents niveaux du bâtiment calculées entre les murs ou parois extérieurs; l’épaisseur de ces murs ou parois n’est pas prise en compte dans cette somme".
  12. [Remonter] Directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19.5.2010 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte), publié au Journal officiel de l’Union européenne le 18.6.2010.
Articles connexes
Certificat PEB des bâtiments résidentiels existants: précision du champ d’application transactionnel
 
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