Zones d’habitat vert: quid de la reprise de voirie et de la domiciliation

Le Gouvernement wallon a récemment validé la transformation de 17 zones de loisirs concernées par le phénomène de l’habitat permanent, en zones d’habitat vert au plan de secteur. Comme l’UVCW l’avait déjà mentionné, cette mesure était attendue par les communes concernées et leurs occupants. Elle permet de mettre un terme à l’insécurité juridique entourant l’occupation permanente, de formaliser la domiciliation et, plus généralement, d’améliorer la qualité globale des domaines existants.

Cette reconnaissance pose cependant une double question juridique, l’une sur les modalités d’application de la reprise de voirie par les communes, l’autre sur la possible domiciliation « définitive » des résidents. L’UVCW vient donc de questionner Willy Borsus, Vice-Président, Ministre de l'Économie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Agriculture et de l'Aménagement du territoire, à ce propos.

Au sujet de la domiciliation:

La loi relative aux registres de la population (Loi du 19.7.1991 relative aux registres de la population, aux cartes d’identité, aux cartes d’étranger et aux documents de séjour et modifiant la loi du 8.8.1983 organisant un Registre national des personnes physiques), prévoit que les personnes qui s’établissent dans un « logement » dont l'occupation permanente n'est pas autorisée pour des motifs de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou d'aménagement du territoire ne peuvent être inscrites qu'à titre provisoire par la commune au sein de ces registres.

Cette inscription reste provisoire tant que l'instance judiciaire ou administrative habilitée n'a pas pris de décision ou de mesure en vue de mettre fin à la situation irrégulière ainsi créée. La transformation des zones de loisir en zone d’habitat vert avait notamment pour objectif de régulariser – à tout le moins au niveau urbanistique – cette situation en mettant fin à son irrégularité.

Il semble acquis que la décision précitée du Gouvernement emporte une révision immédiate du plan de secteur, sous réserve de l’application de la clause de réversibilité (« Le texte proposé semble en tout cas pouvoir difficilement être compris d’une autre manière ». Avis du Conseil d’Etat sur la proposition de décret (61.508/4)). Il est cependant moins évident de savoir si cette révision produit des effets directs pour les résidents.

En effet, l’article D.II.25bis alinéa 2 précise que « la mise en œuvre de la zone d'habitat vert est subordonnée à l'adoption d'un schéma d'orientation local approuvé par le Gouvernement couvrant la totalité de la zone et à la délivrance d'un permis d'urbanisation ou d'un permis de construction groupée couvrant tout ou partie de la zone mise en œuvre ». Cette disposition ne fait pas de différence entre les « nouvelles » zones et les zones « reconverties », telles que listées par le Gouvernement wallon.

Doit-on dès lors comprendre de cette disposition que l’effet juridique de la reconnaissance des zones d’habitat vert sur la régularisation potentielle des infractions urbanistiques et, partant, la pérennisation de la domiciliation, est subordonnée à l’adoption d’un SOL ? Cette obligation préalable ne nous semble pas évidente à la lecture du D.II.64 qui ne mentionne pas directement ce prérequis.

Or, la question de la domiciliation a des effets directs pour les ménages concernés et doit trouver une réponse certaine dans les meilleurs délais pour guider les communes dans leurs pratiques et devoirs. Il semble que l’intention des auteurs du texte n’allait pas dans le sens de l’adoption préalable d’un SOL pour ces situations. Cette interprétation pourrait être soutenue mais devrait impérativement être clarifiée dans le texte du CoDT.

Concernant la reprise des voiries imposée par l’article D.II.64 :

Force est de constater qu’elle pose particulièrement problème et pourrait à terme, rendre impossible ou à tout le moins exagérément difficile la réalisation du projet d’amélioration du cadre de vie mené au sein des zones listées.

Le Codt exige en effet, pour pouvoir bénéficier de la mutation sectorielle des terrains concernés, que les voiries et les espaces publics ou communautaires de la zone relèvent du domaine public et, dans un second temps, que les voiries soient entièrement reprises par la commune concernée dans les 5 ans de la mutation sous peine de réversibilité de la nouvelle affectation ainsi obtenue.

Si la clause relative à l’entrée dans le domaine public des voiries semble relativement accessible au vu de la définition donnée par le décret du 6 février 2014 relatif à la voirie communale du terme « voirie communale » précisément, la clause d’acquisition des terrains semble par contre irréalisable en pratique. La réalité démontre en effet une impossibilité d’acquérir l’ensemble de l’assiette des voiries dans les parcs résidentiels car cette dernière se trouve dans presque tous les cas, fragmentée et répartie entre de nombreux propriétaires, parfois non identifiables et parfois même inexistants (biens alors en déshérence).

Outre le délai de cinq années fixé pour la reprise de ces voiries, qui demeure intenable au vu de ces considérations, le coût d’une telle opération est difficilement supportable pour les communes. Sont visés principalement des actes notariés innombrables qui devront être réalisés ainsi que les moyens à mettre en œuvre pour l’identification et les délimitations de voiries par des experts.

L’UVCW suggère une modification des textes afin de permettre de passer à une clause de constat relative à l’existence d’une servitude publique de passage le cas échéant dimensionnée et répertoriée selon des normes et coordonnées officielles. La reprise de voirie pourrait toujours être envisagée mais sans délai contraignant et ne doit plus figurer au rang des conditions nécessaires au maintien de l’affectation.

Le souhait du législateur semble être de garantir une gestion communale de la sécurité sur de telles voiries. Une servitude publique de passage reconnue par le conseil communal constitue déjà une voirie communale au sens du décret relatif à la voirie du 6.2.2014. Cette servitude entre en tant que telle dans le patrimoine public dont dispose la commune et son existence doit être maintenue et respectée au même titre qu’une voirie détenue en plein propriété par la commune. Elle ne peut disparaitre que moyennant accord du conseil communal conformément au décret du 6.2.2014.

Enfin, et plus accessoirement, la portée du point 3° de l’alinéa 1^er de l’article D.II.25bis mériterait d’être précisée. Ce dernier mentionne que « les résidences sont des constructions de 60 mètres carrés maximum de superficie brute de plancher, sans étage, à l'exception des zones bénéficiant d'un permis de lotir ou d'un permis d'urbanisation existant et permettant une superficie d'habitation plus grande ». L’exception portant sur les « superficie d’habitation plus grande » concerne-t-elle uniquement la superficie brute plancher ou vise-t-elle également la possibilité d’adjoindre des étages en zone d’habitat vert ? Il semble qu’une acception large est envisageable à partir du moment où elle est cadrée par un permis d’urbanisation ou groupé.