Cession et acquisition de droits réels d’un bien immobilier par une SLSP : l’UVCW interpellée par le caractère cadenassant du projet d’AGW

A la demande de Christophe Collignon, Ministre du Logement, des Pouvoirs locaux et de la Ville, l’UVCW a remis un avis sur le projet d’AGW modifiant l’arrêté du 5 décembre 2008 relatif à la cession et à l’acquisition de droits réels d’un bien immobilier par une SLSP, adopté en première lecture par le Gouvernement le 29 juin 2023.

De manière générale, l’UVCW est interpellée par le caractère cadenassant d’un grand nombre de principes repris dans le projet. Ces dispositions s’opposent à une saine gestion immobilière, qui nécessite un degré d’autonomie suffisant pour répondre à chaque situation rencontrée. Citons notamment le mécanisme entourant le programme de cession (art. 6 de l’AGW de 2008, tel qu’il serait modifié). Ainsi, la SLSP doit réaliser un programme pluriannuel de cession de ses logements/terrains. Ce programme doit être motivé par la SLSP sur la base de différentes contraintes. Comme c’est déjà prévu actuellement dans le CWHD, la SWL autorise la cession.

Les plus-values financières doivent être réinvesties, avec l’autorisation de la SWL, selon un programme de travaux à effectuer selon l’ordre de priorité suivant :

-        Création de logements ;

-        Pérennisation du parc locatif ;

-        Reconstitution des ressources foncières ;

-        Amélioration du confort des locataires ;

-        Amélioration des abords des logements dont la SLSP est propriétaire.

D’autres modifications semblent devoir avoir lieu afin de permettre aux SLSP de mener une politique immobilière viable (financement) et efficiente (souplesse).

En termes de financement : Actuellement, il est souvent opté pour la cession immobilière par nécessités financières. Au vu des coûts de rénovation de certains logements et en l’absence de fonds nécessaires (logements non retenus dans les programmes de rénovation), la cession apparait comme une nécessité pour assurer le maintien en l’état du parc locatif (par une réaffectation du produit de la vente). Outre l’aspect purement financier, il est parfois plus opportun de céder un logement que de devoir opérer des rénovations lourdes et couteuses. Une grande partie des ventes s’effectuent donc par nécessité et non par choix. Elles sont pleinement justifiées.

Comme l’Union des Villes et Communes et Wallonie n’a de cesse de le rappeler, les SLSP sont confrontées à un réel déséquilibre financier entre, d’une part, les recettes (loyers perçus, subsides, etc.) et, d’autre part, les dépenses nécessaires pour maintenir un parc immobilier de qualité. Depuis de nombreuses années aussi, l’UVCW réclame une révision profonde du calcul des loyers et des attributions, sans être écoutés par les Gouvernements successifs. L’UVCW pense donc qu’un encadrement poussif des cessions risque de plonger davantage le secteur dans des difficultés de maintenance de leur parc immobilier.

L’UVCW demande donc plus de latitude pour aider le secteur, déjà asphyxié par des règlementations régionales (loyers cadrés, attributions cadrées, locations cadrées, …). L’UVCW craint que la mise en œuvre de l’avant-projet d’AGW, tel que préfiguré, complique (encore) un peu plus la gestion au quotidien des SLSP.

En termes d’autonomie : Le projet d’AGW, mais aussi l’AGW de 2008 sont très cadenassant, ne permettant bien souvent aucune dérogation. Citons par exemple l’interdiction de céder des biens affectés à du logement de transit/insertion ; l’interdiction de céder durant 30 ans un logement ayant bénéficié d’une aide régionale pour sa création. Actuellement, les AGW de subventionnement prévoient déjà une durée d’affectation, dont le non-respect implique un remboursement (total ou partiel) de la subvention.

D’autres exemples sont cités dans l’avis complet, ci-annexé.

Si nombre de règles s’inscrivent dans la continuité de l’AGW de 2008, l’UVCW pense qu’une évolution vers plus d’autonomie doit avoir lieu. Les SLSP sont prêtes à assumer leur mission tout en conservant une tutelle responsabilisante. Plus d’autonomie, signifie plus de souplesse pour permettre une meilleure gestion sur le terrain. L’UVCW regrette l’absence de souplesse et simplification d’un ensemble de dispositions qui semblent traduire un certain manque de confiance envers le secteur.

Depuis de nombreuses années, la Wallonie s’attache à alléger les règles applicables aux pouvoirs locaux, notamment en matière immobilière, tout en maintenant des mécanismes simplifiés de tutelle. Ces avancées sont réellement porteuses dans le cadre des politiques locales. Or, à plusieurs égards, les pouvoirs locaux (communes, CPAS, régies communales, etc.) disposent de règles plus souples que celles prévues par l’avant-projet pour les SLSP. Au vu de l’expérience et la professionnalisation au sein des SLSP, cette situation n’a pas de sens.

L’UVCW pense qu’un allègement (et à tout le moins un alignement des règles) est requis et s’inscrit dans la politique wallonne de soutien aux actions locales et aux acteurs publics de terrain. La révision de l’AGW de 2008 doit être l’occasion de simplifier, de manière réfléchie et raisonnée, un ensemble de ses dispositions. Maintenir un logement d’utilité publique de qualité, c’est donc permettre aux acteurs d’assurer leur viabilité financière et de gérer leur patrimoine de manière souple.