Certification PEB des logements communaux ou du CPAS: comment maîtriser le coût ?

La réglementation PEB impose au propriétaire d’un logement de disposer d’un certificat PEB lors de sa location. Notre commune ou notre CPAS possède de nombreux logements si bien que le coût de cette obligation s’avère élevé. En outre, nous avons déjà planifié la rénovation de certains logements. Comment pouvons-nous  réduire les coûts de la certification ou les répartir sur plusieurs années ?

OBLIGATION DE CERTIFICAT ?

Jusqu’au 30 avril 2015, c’est l’article 237/28, § 1^er, al. 2 et 3, du Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, du patrimoine et de l’énergie (Cwatupe) qui précise dans quelles circonstances le certificat PEB d’un bâtiment existant est requis :

« Pour tout bâtiment existant, le propriétaire ou le titulaire de droit réel est tenu de disposer du certificat P.E.B., selon les modalités visées à l’article 237/31 :

- lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance ;

- lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel, à l’exclusion de l’hypothèque ou de l’antichrèse ; ne sont toutefois pas visés les actes involontaires et les actes de partage pour sortir d’une indivision successorale.

En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le certificat P.E.B. à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier ».

Le 1^er mai 2015 entre en vigueur la nouvelle réglementation PEB, fondée sur le décret PEB du 28 novembre 2013 (M.B. 27.12.2013) et son arrêté d’exécution (A.G.W. du 15.5.2014, M.B. 30.7.2014). L’article 34, § 1^er de ce décret limite l’obligation de disposer d’un certificat PEB aux seules ventes et locations (y compris les ventes involontaires) : « Toute personne qui met en vente ou en location un bâtiment ou une unité PEB est tenue de disposer d’un certificat PEB avant la mise en vente ou en location » .

Par ailleurs, dans cette nouvelle réglementation, un bâtiment ne doit pas être certifié s’il est acquis pour être démoli lorsque la convention de vente le mentionne et contient le récépissé du dépôt de la demande de permis de démolir le bien (art. 34, § 2). Une série d’exceptions à l’obligation de certificat sont également prévues à l’article 36 du même décret : concernant le logement, nous relèverons la dispense de certificat PEB pour les bâtiments d’une superficie utile totale[1] inférieure à 50 m².

Notons encore que l’article 34, § 4, de ce nouveau décret  impose de mentionner les indicateurs de performance énergétique dans toute publicité relative à la vente ou à la location du bien. Cette disposition est entrée en vigueur anticipativement, dès le 1^er janvier 2015 :

« § 4. Le ou les indicateurs de performance énergétique sont mentionnés dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location du bâtiment ou de l’unité PEB.

Le certificat PEB est communiqué à l’acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée ».

VALIDITÉ DU CERTIFICAT ?

La durée de validité du certificat est de 10 ans maximum, tant pour ceux établis jusqu’au 30 avril 2015 (Cwatupe, art. 237/29) que pour ceux réalisés à partir du 1^er mai 2015 (Décr. 28.11.2013, art. 30).

La nouvelle réglementation PEB, qui entre en vigueur le 1^er mai 2015, détermine les cas dans lesquels un certificat PEB est périmé avant l’échéance de 10 ans : le certificat PEB est caduc lorsque le logement a fait l’objet d’un certificat PEB ou d’un rapport partiel postérieur ou lorsqu’il a fait l’objet de travaux soumis à permis d’urbanisme et au respect d’exigences PEB[2]. Excepté ces cas de figure, le certificat PEB résidentiel réalisé avant le 1^er mai 2015 reste donc valable dans le nouveau régime, jusqu’à atteindre le terme de sa validité de 10 ans.

MESURES PERMETTANT DE MAÎTRISER LE COÛT ?

Le certificat PEB résidentiel est établi selon une méthode basée sur la description technique du bien, indépendamment du comportement de l’utilisateur, de manière à calculer la consommation théorique standardisée d’énergie primaire du logement.  Sa réalisation nécessite donc de collecter les données relatives à la composition des parois et aux caractéristiques des installations (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, production renouvelable éventuelle) du logement, à sa géométrie, à son exposition solaire, etc.

Fournir un maximum de données au certificateur

Le coût du certificat dépend du temps passé à collecter les données nécessaires à la description énergétique du logement. Des constatations visuelles, des mesures prises sur place ou sur base de test ainsi que des preuves acceptables[3] permettent au  certificateur de déterminer les données à encoder dans le logiciel mis à sa disposition par la Wallonie.

Le travail du certificateur peut être facilité si le demandeur lui fournit les plans du logement, un dossier de chantier complet, un dossier de photos localisables, un dossier complet de primes, etc.

Il convient bien entendu de spécifier, dans l’appel d’offres, la mise à disposition de ces documents, à même de réduire le coût de la certification.

À noter également qu’en l’absence de toute constatation visuelle probante et de toute preuve acceptable, le certificateur introduira des valeurs par défaut, qui sont généralement défavorables. Dans certaines circonstances (par ex. : logement très énergivore dont la rénovation est programmée à terme), le recours aux valeurs par défaut peut permettre d’obtenir le certificat PEB requis à moindre coût.

Identifier les logements similaires

Le législateur a prévu diverses dispositions pour rationnaliser la certification de logements d’un même immeuble ou d’un même parc.

Ainsi les installations communes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation ou de panneaux solaires photovoltaïques d’un ensemble de logements doivent faire l’objet d’un rapport partiel par un certificateur PEB. Le certificat PEB de chacun des logements est ensuite établi en utilisant le rapport partiel et les données propres aux parties privatives[4].  Ce rapport partiel d’une installation a une durée de validité de maximum 10 ans.

La réglementation permet également d’établir la certification d’un logement sur la base d’un autre logement similaire. Cette disposition figure à l’article 237/28, § 3 du Cwatupe pour la réglementation PEB en vigueur jusqu’au 30 avril 2015 inclus. Elle est reprise dans le nouveau décret PEB et étendue explicitement aux maisons à son art. 30, § 4, 2° ;

« § 4. Pour les unités PEB, la certification peut être établie sur la base : (…) 2° de l’évaluation d’une autre unité PEB représentative ayant les mêmes caractéristiques au regard de l’énergie, située dans le même bâtiment. 
Pour les habitations individuelles, la certification peut être établie sur la base de l’évaluation d’un autre bâtiment représentatif d’une conception et d’une taille semblables et dont les performances énergétiques avérées sont analogues, pour autant que cette similitude puisse être garantie par la personne agréée qui délivre le certificat PEB ».

En outre, les données techniques ayant servi à l’élaboration d’un certificat PEB ou d’un rapport partiel peuvent être réutilisées pour établir un nouveau certificat PEB ou un nouveau rapport partiel. Un certificateur PEB peut ainsi accéder, via la base de données de la Wallonie contenant tous les certificats PEB, aux données des certificats PEB et rapports partiels qu’il a établis ou dont il dispose du code unique[5].

Dans une demande d’offre, il est dès lors conseillé de mentionner le  nombre de logements identiques ou partageant des caractéristiques énergétiques communes ainsi que l’existence de rapport(s) partiel(s), qui limitent le nombre de données à recueillir et à encoder.

Conclure un marché-stock

Le certificat PEB est requis en cas de vente ou de changement de locataire. La commune ou le CPAS n’a donc pas besoin de faire réaliser les certificats PEB de l’ensemble de son parc de logements au même moment. Au contraire, agir de la sorte est a priori moins intéressant d’un point de vue économique puisque le certificat PEB a une durée de validité maximale de 10 ans. Le propriétaire des logements a dès lors tout intérêt à faire réaliser le certificat au plus près de l’événement générateur de l’obligation d’en disposer.

Il peut dès lors être intéressant pour les pouvoirs locaux de conclure un « marché-stock » ou marché à bons de commande, également dénommés « accords-cadres » (selon les termes de la nouvelle réglementation sur les marchés publics[6]) pour ce type de prestation. Dans ce cas, il est bien sûr question d'un marché à bordereau de prix, reposant sur des quantités présumées (le forfait vaut à l'unité, le pouvoir adjudicateur passant commande de ces "unités" au fur et à mesure de ses besoins)[7]. Quant à la durée, elle est en principe de maximum 4 ans[8].