Bail – indexation

Notre contrat de bail ne précise pas que le loyer peut être indexé. Peut-il quand même être adapté au coût de la vie ?

L’article 1728 bis du Code civil pose comme principe qu’un loyer ne peut être indexé qu’à la condition que les parties en conviennent. Le propriétaire n’est donc pas en droit d’exiger l’indexation du loyer si le contrat de bail ne le prévoit pas expressément. En cas de bail oral, il appartient au demandeur d’apporter la preuve que la volonté des parties ayant conduit au contrat verbal intègre bien un mécanisme d’indexation.

Ces principes s’appliquent à tous les contrats de location sauf aux baux de résidence principale. En effet, pour les baux écrits de résidence principale, la clause d’indexation est présumée existante même si elle ne figure pas expressément dans le contrat. Ce n’est que si le contrat contient une clause en sens contraire que l’indexation ne s’appliquera pas. Pour les baux oraux, l’indexation n’est généralement pas d’application et ce, en fonction de la date de leur conclusion ou de leur renouvellement.

L’indexation des baux de résidence principale s’opère dès que la partie intéressée en fait la demande écrite. Elle n’aura cependant d’effet que pour les trois mois précédant celui de la demande. Notons que le « saut d’index des loyers », décidé par le décret du 3 mars 2016, n’a pas eu pour effet de supprimer le mécanisme d’indexation. Il en modifie uniquement la méthode de calcul en ce qui concerne les baux de résidence principale en cours au 1^er avril 2016.

Enfin, rappelons les baux à ferme voit leur fermages plafonnés. Il en découle des règles très particulières en ce qui concerne leur d’adaptation.