Opérations immobilières: la délégation de compétences s’applique-t-elle aux acquisitions immobilières ?

Depuis le 1er septembre 2024, de nouvelles dispositions ont précisé les règles encadrant les opérations patrimoniales des communes. Deux ensembles de règles coexistent :

• Les règles de procédure (publicité préalable et estimation), figurant aux articles L3511-1 à L3513-2 du CDLD.
• Les règles de compétence (répartition des pouvoirs entre le conseil et le collège), établies aux articles L1222-1 à L1222-1quinquies du CDLD. Rappelons que le conseil peut déléguer ses compétences au collège sous conditions. Un modèle de délégation ainsi qu'un explicatif du mécanisme sont d’ailleurs disponibles sur notre site.

Une circulaire régionale du 20 juin 2024 détaille ces nouvelles dispositions.

Concernant les opérations mobilières, les règles de procédure et de compétence s’appliquent uniquement aux contrats portant sur la vente ou la mise à disposition de biens meubles corporels appartenant à la commune.

En revanche, pour les opérations immobilières, le champ d’application de ces deux ensembles de règles diffère, d’où l’importance de bien les distinguer.

1. Les règles de procédure en matière immobilière (publicité et estimation)

Seules certaines opérations immobilières relèvent des articles du CDLD. L’article L3511-1 du CDLD précise que, par opération immobilière, on entend « la vente, l’échange, le droit d’emphytéose, le droit de superficie, le louage, le droit de chasse et de pêche, la concession domaniale et l’occupation précaire d’un bien immeuble appartenant au pouvoir local ».

Il s’agit donc d’une liste fermée.

Sont donc exclues, notamment, les acquisitions immobilières, la prise en location d’un bien appartenant à un tiers ou la conclusion d’un droit d’emphytéose sur un terrain privé. Toutefois, ces opérations restent soumises aux principes généraux de droit administratif. Ainsi, la circulaire du 20 juin 2024 recommande une estimation récente par un expert indépendant pour toute acquisition immobilière ou conclusion d’un droit d’emphytéose ou de superficie au profit de la commune, cette exigence relevant, selon la circulaire, du devoir de minutie inhérent au principe de bonne administration (voir p. 36 de la circulaire).

2. Les règles de compétence en matière immobilière

Les règles de compétence figurent aux articles L1222-1 à L1222-1bis du CDLD.

Ces articles concernent les "contrats relatifs à des opérations immobilières", sans définition précise de cette notion. Elle n’est donc pas limitée par la liste exhaustive d’opérations figurant à l’article L3511-1 du CDLD, puisque cette liste ne s’applique qu’aux articles L3511-1 et suivants du même code[1].

Par conséquent, le champ d’application des articles L1222-1 et L1222-1bis est relativement large. Il couvre notamment la vente, l’échange, la mise en location,... mais aussi l’achat immobilier par la commune, la prise en location d'un bien appartenant à un tiers ou encore la conclusion d’un droit d’emphytéose ou de superficie au profit de la commune.

Ceci s’applique également en cas de délégation de compétences. Lorsque le conseil délègue ses compétences en matière d’opérations immobilières au collège (article L1222-1 du CDLD), cette délégation s’étend à l’ensemble des "contrats relatifs à des opérations immobilières", sous réserve des conditions fixées par le CDLD[2]. Précisons toutefois que la délibération de délégation peut également restreindre son étendue de manière expresse (en décidant par exemple de ne l'appliquer qu'à certaines opérations). 

3. Et les CPAS ?

Depuis le 1er octobre 2024, la Loi organique des CPAS prévoit des dispositions similaires à celles du CDLD. Elles sont reprises aux articles 75 à 75ter pour les opérations immobilières et aux articles 76 à 76ter pour les opérations mobilières.

Il existe une réelle équivalence avec les communes quant au champ d’application des règles de procédure (estimation et publicité) et des règles de compétence (conseil et bureau permanent). Ce qui a été mentionné précédemment concernant la distinction entre chaque ensemble de règles vaut donc également pour les opérations passées par les CPAS[3]. Ainsi, lorsque le conseil de l’action sociale délègue ses compétences immobilières au bureau permanent, cette délégation couvre également les acquisitions immobilières.

[1] En effet, l’article L3511-1 débute par « Au sens du présent livre », ce qui restreint son champ d’application.

[2] En particulier, la valeur des opérations ne peut excéder un plafond déterminé en fonction du nombre d’habitants. 

[3] L’article 75bis, par. 2 de la Loi organique précise que « les termes opérations immobilières repris au paragraphe 1^er et à l'article 75ter visent les opérations suivantes : la vente, l'échange, le droit d'emphytéose, le droit de superficie, le louage, le droit de chasse, le droit de pêche, la concession domaniale ou l'occupation précaire portant sur un bien immeuble appartenant au C.P.A.S. » ; Or, les règles de compétence sont reprises à l’article 75.