Fin au contrat de bail à ferme

Nous avons notifié un congé visant à mettre fin au contrat de bail à ferme. Le locataire ne réagit pas. Que devons-nous faire?

En matière de bail à ferme, la règle est que le locataire doit acquiescer le congé ou, à défaut, le propriétaire doit poursuivre une demande de validation de celui-ci devant le juge de paix.

L’article 12.1 de la loi[1] prévoit ainsi que le congé doit, entre autres, "contenir l'indication qu'à défaut d'acquiescement notifié par écrit au bailleur dans un délai de trente jours à dater de l'envoi, celui-ci en poursuivra la validation devant le juge de paix". A défaut de mention particulière, il s’agit de jour calendrier et ce, conformément à l’article 52 du Code judiciaire. Ce délai se compte à partir de l’envoi.

Toutefois, cet article 12.1 doit être lu en corrélation avec l’article 12.4. Celui-ci précise que: "est caduc le congé auquel le preneur n’a pas acquiescé par écrit, si dans les trois mois à dater du congé, celui-ci n’a pas fait l’objet de la part du bailleur d’une demande en validation". Par conséquent, l’acquiescement de plus de trente jours à partir de l’envoi du congé reste valable pour autant qu’il intervienne dans les trois mois. Notons que ce délai se compte à partir du congé et donc, dès le moment où le locataire a pu en avoir connaissance. Il s’agira donc, en matière d’envoi recommandé, du jour ouvré suivant le dépôt à la poste.

Si le locataire ne réagit pas, il sera nécessaire de procéder à la validation du congé.

Selon le Code judiciaire, aucune action, quel qu’en soit l’objet, ne peut être admise en matière de bail à ferme sans qu’au préalable, le demandeur (en l’occurrence ici le propriétaire) n’ait requis le juge de paix de faire appeler l’autre partie en conciliation (art. 1345). Ainsi, avant toute procédure au fond, une conciliation doit être menée devant la justice de paix.

Cette procédure de conciliation peut aboutir à deux hypothèses:

-    soit il y a accord entre les parties. Un procès-verbal en constate alors les termes et l’expédition est revêtue de la formule exécutoire.

-    soit il n’y a pas d’accord. Il est alors pris acte de la non-conciliation. Ensuite, le juge devra alors être saisi de l’action au fond, soit par citation d’huissier de justice, soit par procès-verbal de comparution volontaire des parties. Cette saisie du juge pour l’action au fond devra intervenir dans le mois à dater du procès-verbal. Toutefois, il restera possible d’introduire l’action, après ce délai d’un mois, pour autant que le délai imposé à l’article 12.4 de la loi, à savoir celui des trois mois à dater du congé, soit respecté[2].

[1] L. 4.11.1969, M.B. 25.11.1969, inforum 191454.

[2] V. Renier, P. Renier, Le bail à ferme, Rép. Not., T. VIII, L. II, n°911 ; Civ. Charleroi, 11.9.1990, J.L.M.B., 1991, p. 453