Animaux interdits dans le contrat de bail

Notre locataire détient des animaux alors que son contrat de bail le lui interdit. Comment devons-nous réagir?

L’article 1728, 1° du Code civil impose au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc se servir du bien loué comme le ferait tout homme normalement prudent, diligent et avisé. Parmi les exemples d’un usage incorrect du bien, on retrouve notamment le fait, pour le locataire, de détenir des animaux malgré une interdiction expresse prévue dans le contrat de bail[1] .

Le locataire qui se voit contraint de se dessaisir de son animal de compagnie oppose généralement son droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile consacré notamment par l’article 8.1 de la Convention européenne des droits de l’homme. La jurisprudence se montre dès lors réservée quant à l’application des clauses interdisant purement et simplement la présence de tout animal dans les lieux loués.

L’application des clauses d’interdiction par la jurisprudence

Se fondant principalement sur une analyse au cas par cas, la jurisprudence n’est pas totalement unanime quant à l’application des clauses contractuelles interdisant la détention d’un animal. Pour certains juges, tout non-respect de ces clauses est constitutif d’une faute de la part du locataire. D’autres juges par contre estiment que la faute n’existera que lorsque la détention constitue (voire risque de constituer) un trouble excessif.

La question de la faute est évidemment centrale. En effet, ce n’est qu’en cas d’inexécution fautive que le bailleur pourra requérir du juge de paix l’exécution forcée (le locataire est alors enjoint de se dessaisir de son animal), voire la résolution judiciaire du contrat[2].

A l’appui de ces considérations, on peut citer la décision du Tribunal de première instance de Liège, qui estime que « la détention d’un animal ne peut devenir une faute qu’en présence d’un trouble raisonnable excessif et dûment prouvé »[3]. Pour ce tribunal, on ne pourrait donc reprocher au locataire de détenir un animal qu’en ces circonstances.

Cette décision peut être rapprochée de la décision récente du Juge de paix de Mouscron-Comines-Warneton, lequel estime que « la clause interdisant au locataire la détention d'un animal domestique ne porte atteinte au droit à l'intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile, consacré par l'article 8.1 de la Convention européenne des droits de l'homme, que dans la seule mesure où cette clause porte une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité. Tel n'est pas le cas de la clause qui se limite à interdire la détention de plus d'un chien ou d'un chat et qui n'accepte la détention que pour autant qu'ils ne soient pas dangereux, qu'ils ne constituent pas une source d'ennui pour les voisins ou pour la société ou qu'ils ne mettent pas en danger la propreté et l'hygiène des lieux tant pour le locataire que pour les voisins »[4].

Le Juge de paix de Huy a également rendu une décision particulièrement intéressante en ce qu’il se prononce sur la mise en location de biens par autorité publique. Dans une affaire opposant la société de logement de service public à son locataire, le juge rappelle que le bailleur « a pour objet social de louer des logements aux personnes financièrement les moins favorisées moyennant un loyer proportionnel aux revenus ; elle doit « gérer » la multiplicité des colocataires dans des immeubles à appartements multiples : ce rôle social implique la nécessité d’instaurer toutes mesures préventives de nature à éviter entre colocataires des sources de conflits qui surgiraient inévitablement en raison de la position des parties communes, des odeurs indésirables et des bruits que la seule volonté humaine ne peut contrôler (…). La liberté constitutionnelle de détenir un animal domestique est donc limitée par le droit concurrent des autres colocataires : on ne peut donc reprocher à la demanderesse (le bailleur) chargée d’organiser la vie commune de ses colocataires d’avoir formulé une interdiction radicale de toute détention d’un animal domestique dans un appartement »[5]. Le juge de paix estime donc que le contexte particulier des lieux (immeuble à appartements multiples) et la nécessité d’éviter tout conflit futur de voisinage justifient une interdiction pure et simple de tout animal.

On le voit donc, la jurisprudence tend à faire une appréciation au cas par cas des clauses d’interdiction, en fonction des circonstances de l’espèce. On rappellera cependant que d’autres décisions jurisprudentielles appliquent de manière plus systématique les clauses d’interdiction, estimant que le locataire se devait de respecter celles-ci en vertu des trois grands principes qui gouvernent le droit du contrat : le principe de l’autonomie de la volonté, le consensualisme et le principe de la convention-loi[6].

Le bailleur public et le trouble de voisinage

Bien souvent, le bailleur public, propriétaire d’un immeuble à appartements, se trouve confronté à des plaintes de certains locataires concernant des troubles excessifs qu’ils prétendent subir de la part de leurs voisins. Ces plaintes peuvent dans certains cas porter sur les nuisances générées par la détention d’un animal (bruit, odeur, etc.).

De manière générale, il n’appartient pas au bailleur de s’immiscer dans les conflits de voisinage. Toutefois, une réponse plus nuancée est de mise lorsque la victime et l’auteur des troubles de voisinage sont tous deux locataires du même bailleur. Dans ce cas, le bailleur disposerait effectivement de la possibilité de mettre un terme aux troubles, en enjoignant son locataire de cesser ceux-ci et, en l’occurrence ici, en prenant les mesures nécessaires pour lui de faire respecter les termes du contrat de bail.

Pour rappel, l’article 1725 du Code civil prévoit que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance (…) ». Ces « voies de fait » recouvrent notamment les troubles de voisinages.  Or, selon la Cour de cassation,  même si l’auteur des troubles de voisinage est un autre locataire du bailleur, il reste bien un « tiers » au sens de l’article 1725 du code[7]. Le bailleur n’est donc pas forcé d’intervenir en cas de troubles de voisinage. Le locataire préjudicié peut uniquement se retourner contre l’autre locataire (auteur du trouble de voisinage).

On constate cependant que certaines juridictions de fond sont moins catégoriques que la Cour de cassation. La question s’est déjà posée en matière de logements sociaux. Pour certains juges, le bailleur social ne peut rester inactif et doit veiller à permettre les relations de bon voisinage entre ses locataires ce qui, dans certains cas, impliquait le fait d’user de son droit de mettre fin au contrat[8]. Selon cette jurisprudence, en cas de trouble excessif, le bailleur doit intervenir. En l’espèce, il devrait donc prendre des mesures pour faire respecter la clause prévoyant l’interdiction des animaux, pour autant que cette détention excède la limite qu’imposent les relations de bon voisinage et cause donc réellement un trouble excessif.

En conclusion

Théoriquement, le non-respect d’une clause contractuelle, fut-elle relative à la détention d’animaux, est constitutif d’une faute et permet au cocontractant d’en réclamer l’exécution forcée, voire la résolution judiciaire.

La jurisprudence n’est cependant pas unanime quant au sort à réserver aux demandes visant l’application stricte d’une clause interdisant purement et simplement de disposer d’un animal dans le bien loué. Par contre, lorsque la détention en question a pour effet de causer un trouble excessif (animal dangereux, nombre excessif d’animaux dans le logement, etc.), la jurisprudence semble unanime pour accepter son caractère fautif. Le Juge de paix de Huy a même admis la possibilité d’appliquer cette clause de manière préventive, même si aucun trouble n’est constaté dans l’immédiat, au vu de la situation particulière des lieux (immeuble à appartements sociaux).

Rien n’impose en principe au bailleur de faire respecter les clauses du contrat qui le lie au locataire. Par contre, si le non-respect des clauses par le preneur engendre des nuisances excessives pour un autre locataire de la même autorité publique, une certaine jurisprudence considère que le bailleur est tenu de réagir et de veiller à mettre fin au trouble. Par conséquent, en cas de plainte d’un riverain-locataire, il est recommandé d’examiner les faits allégués (enquête de voisinages, etc.) et, si un trouble paraît effectivement excessif, de rappeler au locataire fautif son obligation contractuelle. Si le locataire persiste, le recours devant le juge de paix pourra être envisagé, via la procédure en conciliation ou la procédure judiciaire.