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Le logement public wallon, gravement sous-financé, va dans le mur! Le secteur veut un logement social décent pour tous

Mis en ligne le 10 Juin 2015

Ce mercredi à Namur, Jacques GOBERT, Président de l’Union des Villes et Communes de Wallonie (UVCW), Bénédicte POLL et Olivier DECHENNE, respectivement Présidente et Vice-Président du Comité permanent des Sociétés de Logement de Service Public de l’UVCW ont dramatiquement agité la sonnette d’alarme en direction du Gouvernement wallon, en particulier du Ministre wallon du Logement, Paul FURLAN.

Le secteur du logement public wallon est en effet confronté à un déficit de financement structurel conséquent, qui rendra impossible à terme la poursuite de ses missions au bénéfice des locataires, parfois en situation très précaire, au service desquels il œuvre chaque jour. Les acteurs du logement public wallon, volontaristes, combatifs et imaginatifs, mais malmenés, aspirent à une double bouffée d’oxygène financière : une intervention régionale et une réforme du loyer social.

Des chiffres et une situation qui interpellent

Avec 101.500 logements en gestion, les 64 sociétés de logement de service public (SLSP) sont les principaux acteurs de la politique du logement social en Wallonie. Chaque logement géré par les SLSP alimente cependant pour elles un déficit structurel, dont le montant global à l’échelle de la Wallonie atteint près de 140 millions € annuellement (soit 1.391 € par logement social !).

Ce déficit structurel inquiétant résulte clairement de la carence régionale dans le soutien financier au secteur et de la faiblesse du niveau de loyer social. L’ardoise est exclusivement prise en charge par les SLSP, contraintes de l’éponger par la non-réalisation de missions (singulièrement l'absence d'entretien et de rénovation du parc immobilier existant). Il en découle un appauvrissement graduel du patrimoine immobilier du secteur. A terme, ce cercle vicieux rend impossible le développement adéquat du parc de logement public en Wallonie, alors que plus de 35.000 candidats attendent à ce jour un logement social.

Des perspectives préoccupantes, qui appellent une indispensable réforme

La réforme du logement public telle qu'ambitionnée par le Ministre wallon du Logement, doit aboutir à gommer ce chiffre indécent. Toute réforme qui ne réduirait pas le déséquilibre financier du secteur ne pourrait qu’hypothéquer son avenir et empêcher aux personnes les plus précarisées de disposer d’un logement décent et accessible, ainsi que le prévoit l’article 23 de la Constitution.

Les perspectives sont franchement préoccupantes: le secteur serait acculé à poursuivre la non-réalisation de ses missions (non mise à disposition de logements décents, non-accompagnement des locataires, augmentation du nombre de logements inoccupés de par leur caractère inhabitable ou insalubre, etc.) et la vente de patrimoine (la vente de 10.500 logements sur la législature permettrait au secteur d'équilibrer sa situation financière, alors que la Wallonie prévoit de construire 6.000 unités dans le même temps). La faiblesse du loyer imposera la vente continue de logements publics, au détriment de la politique régionale, avant de potentiellement être mis à mal (recapitalisation massive par la Wallonie ou faillite du secteur avec effet domino sur l'économie locale, qui vit des investissements en rénovation et construction).

La situation financière du secteur est telle, que le manque criant d'investissements des sociétés dans les habitations sociales génère actuellement de la précarité énergétique dans le chef des locataires. Ils se voient en effet imposer des coûts énergétiques, notamment en termes de chauffage, supérieurs à ce qu'un logement qualitativement rénové génèrerait.

Une image pour illustrer le propos

Eu égard aux 101.500 logements gérés par elles, la situation financière des SLSP est comparable à celle d'un ménage propriétaire de son habitation, vieille de 40 ans, non isolée, non rénovée (et donc passablement délabrée), ménage ayant un crédit en court pour la financer (sur encore près 30 ans!), et disposant d'un peu plus de 700 € d'épargne pour faire face aux besoins en rénovation. Pourvu que la chaudière ne lâche pas! Impossible d'investir dans ces conditions pour mettre à disposition des logements décents.

Les solutions praticables proposées par le secteur

L'UVCW veut la fin de ce déficit structurel, qui met en péril la politique du logement public en Wallonie. Principale ressource financière des SLSP, le loyer actuel, déterminé par la Wallonie, ne leur permet pas de générer des revenus suffisants pour faire face à leurs obligations de bailleur. Le loyer moyen est en effet de 244 €/mois dans le logement social, pour 650 €/mois dans le secteur privé. Si un loyer moyen de 360 €/mois permettrait au secteur de faire face à ses besoins financiers, la situation sociale des locataires sociaux reste une préoccupation forte pour des acteurs du logement public, qui se refusent à faire assumer toute la réforme par les seuls locataires.

L'UVCW, outre le refinancement adéquat du secteur et la diversification de ses activités, exige une réforme du mécanisme de calcul des loyers, tenant compte de la valeur des biens mis en location, accompagnée d'un certain nombre d'abattements selon la situation spécifique des locataires. Cette nouvelle méthode de calcul du loyer doit toucher  tous les baux publics (au risque de créer une discrimination entre locataires), assurer une réelle simplification administrative, et éviter la survenance de situations kafkaïennes dans la gestion des logements par les SLSP. Ces balises témoignent du souci constant du secteur de coller aux spécificités de ses locataires, parfois en situation très précaire, au service desquels il œuvre chaque jour.

Alors qu’il est généralement admis que 30% des revenus puissent être consacré au logement, la Wallonie estime que seuls 20% des revenus peuvent être consacrés par les locataires de logements sociaux. Le plafonnement des loyers grève de près de 35 millions € par an les trésoreries des SLSP selon le mode de calcul actuel. Son passage, le cas échéant progressif, de 20 à 25%, pour toutes les catégories de revenus, permettrait de réduire ce coût à 8 millions €, apportant ainsi près de 26 millions € de recettes locatives complémentaires, tout en limitant le surcoût moyen pour les locataires à 22,21 € par mois (soit 266 € de loyer mensuel), par logement social loué. Cette augmentation des loyers, proportionnée, maintiendrait une protection forte pour les bénéficiaires d'un logement social (bien plus forte que dans le secteur privé), tout en corrigeant partiellement le niveau de loyers, certains d'entre eux étant anormalement bas. Des dispositions transitoires peuvent bien évidemment être envisagées, afin de permettre une évolution progressive des loyers pour les baux existants.

Deux revendications prioritaires, de nature à assurer un logement décent pour tous

La compensation régionale et la réforme des loyers sont deux conditions vitales, essentielles pour permettre aux sociétés de continuer à proposer des logements décents aux ménages en état de précarité. Alors que plus de 35.000 familles wallonnes attendent un logement public, le déficit structurel induit par le faible niveau de loyer empêche les sociétés de développer pleinement des opérations immobilières pour combler le déficit de logement social en Wallonie. Ces ménages en attente sont aujourd'hui obligés de se loger dans secteur privé, au prix fort. La situation actuelle manque cruellement de solidarité !

Ce refinancement doit s'envisager conjointement à la réforme des attributions, laquelle peut assurer, à termes, une meilleure mixité sociale dans le secteur.

En conclusion

Assurer le refinancement du secteur permettra aux sociétés de logement de service public de rénover leur parc et de réduire la précarité énergétique des locataires, et de redémarrer leur politique d'investissement pour résorber progressivement la liste des candidats-locataires.

L'Union des Villes et Communes de Wallonie a fait des propositions au Ministre afin de répondre à ces enjeux, en permettant au secteur d'amplifier son rôle au bénéfice des locataires et des candidats-locataires. Elle espère être entendue dans ses revendications.

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  1. Au sujet du Comité permanent des SLSP, voir l’interview croisée de Mme POLL et de Mr DECHENNE dans le mensuel de l’UVCW  Mouvement communal de mars 2015 : http://www.uvcw.be/articles/3,231,226,226,6000.htm
  2. La liste des SLSP membres de l’UVCW est consultable sur : http://www.uvcw.be/communes/liste-slsp.htm

L'auteur

Tom De Schutter

Directeur du Département Développement territorial et Directeur financier à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Licencié en Sciences géographiques, titulaire d’un DES en gestion des transports et de la mobilité, et d’un master en gestion publique, Monsieur De Schutter est entré en fonction le 1er août 2002 à l'UVCW, en tant que Conseiller au sein de la Cellule Mobilité. Directeur du Département Développement Territorial depuis le 1er janvier 2007, il assure la coordination des Cellules Mobilité, Aménagement du Territoire, Logement, Energie, et Environnement. Monsieur De Schutter assure la direction financière au sein de l'Union depuis le 1er juillet 2018.

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