La police du logement
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Mis en ligne le 3 Mars 2008

La commune joue un rôle de premier plan dans le contrôle du respect des normes de qualité des habitations. Elle dispose d'un outil, le permis de location, pour le contrôle préventif de certaines habitations comme les petits logements et des logements collectifs. Face à des situations délicates ou dangereuse, le bourgmestre dispose de pouvoirs étendus au travers d’arrêtés de police. La commune peut opter pour la réquisition des logements en cas de nécessité.

1. La notion « d’habitation »

Depuis le 1er septembre 2019[1], le Code wallon de l’habitation durable distingue le « logement » – « bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (appartement, maison unifamiliale, etc.) – de « l’habitation légère » qui est celle qui « ne répond pas à la définition de logement, mais qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes: démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construite, sans étage, sans fondations, qui n’est pas raccordée aux impétrants »[2]. Ces deux notions font partie de la notion plus globale « d’habitation », reprise dans le titre du nouveau Code. On remarquera que la définition de « l’habitation légère », par son approche multicritère, se veut volontairement large afin d’englober la diversité (architecturale) des nouveaux modes d’habiter existants et à venir.

Il importe de garder ces notions à l’esprit lors de la lecture du Code car certains outils s’appliquent aux habitations en générales et d’autres, uniquement aux logements ou aux habitations légères.

2. Le permis de location[3]

 

C'est l'initiative prise par les communes de soumettre la location de certains logements à un permis communal de location qui est à la source de la réglementation régionale sur le permis de location (CWHD, art. 9 à 13, et son arrêté d'application du 3.6.2004[4]).

Dans le but de lutter contre la mise en location de logements non décents (souvent à des loyers prohibitifs), le législateur wallon oblige tout candidat bailleur qui souhaite donner en location un "petit" logement de moins de 28 m², un logement collectif ou un kot, à demander un permis de location au collège de la commune où se situe l'immeuble. Par le biais de cette autorisation, le collège communal pourra exercer un contrôle sur la salubrité et la sécurité des logements "à risque", au regard notamment de son règlement communal incendie.

Ce permis de location a été étendu, moyennant des conditions d’application adaptées, aux habitations légères à partir du 1er décembre 2021 pour celles qui font l’objet d’une première occupation à partir de cette date. Pour les autres, déjà occupées, l’obligation est reportée au 1er juin 2023.

Mentionnons que pour qu'un permis de location soit accordé, l’habitation doit être aménagée, construite ou créée dans le respect des dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme.

3. L'insalubrité

Le bourgmestre dispose d'un large pouvoir de police concernant les habitations insalubres (en application de NLC, art. 135, par. 2).

Il peut prendre toute mesure qu'il juge nécessaire pour mettre fin au danger que présentent les immeubles pour la santé ou la sécurité de leurs habitants et/ou de la population en général.

Par voie d'arrêté de police, il peut ainsi ordonner la réparation, l'évacuation, l'inhabitabilité, voire la démolition, des biens concernés[5].

Il convient de bien distinguer ce pouvoir de police administrative générale du bourgmestre de la compétence qui lui est conférée par le Code wallon de l’habitation durable[6]. Ce dernier, qui ne concerne que les seules habitations[7], vise avant tout à porter l'attention sur la qualité et l'amélioration des conditions de logement de la population, dans la perspective d'assurer au mieux le droit à un logement décent pour tous, tel que prévu par la Constitution. Dans ce cadre, le Code wallon de l’habitation durable fixe, en ses articles 3 et 3bis, les critères minimaux de salubrité et de surpeuplement à respecter[8].

On notera que le Code wallon de l’habitation durable reconnaît expressément au conseil communal le droit d'adopter des règlements en matière de salubrité ou de sécurité incendie des habitations[9], lesquels devront cependant se limiter à la portée de l'article 135, par. 2, de la nouvelle loi communale et ne pourront concerner des normes reprises dans les articles 3 et 3bis du Code wallon de l’habitation durable et dans son arrêté d'application du 30 août 2007 déterminant les normes de salubrité minimales des logements, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon de l’habitation durable[10].

C'est aux agents et fonctionnaires de l'administration wallonne du logement et aux agents communaux agréés par le Gouvernement[11] qu'incombe la mission de constater et de rechercher le respect ou non de ces critères de salubrités et la présence de détecteurs d'incendie[12]. En cas de non-respect, un rapport est transmis au bourgmestre qui dispose d'un délai de trois mois pour statuer et prendre ainsi les mesures adéquates. 

Il pourra, sur cette base, ordonner des mesures conservatoires, des travaux de réhabilitation, de restructuration, de démolition ou prononcer l'interdiction d'occuper. Remarquons que, s'il ne statue pas, ou si les mesures qu'il impose sont insuffisantes, le Gouvernement peut se substituer au bourgmestre pour interdire l'accès ou l'occupation du ou des logements concernés.

Des amendes administratives sont prévues, notamment en cas de non-respect des conditions fixées au sein d'un arrêté d'inhabitabilité[13].

Poursuivant des objectifs distincts, les compétences de police administrative générale et celles prévues par le Code wallon de l’habitation durable peuvent s'exercer en parallèle.

4. L'obligation de relogement[14]

Le Code wallon de l’habitation durable contient, en ses articles 7 et 13, une obligation de proposer un relogement au bénéfice de toute personne expulsée par suite d’un arrêté d'inhabitabilité, pris sur la base du Code wallon de l’habitation durable, ou à une interdiction d'occuper prononcée par suite du retrait d'un permis de location[15].

Depuis le 28 juillet 2017, la procédure de relogement est également applicable en cas d’expulsion prononcée dans un arrêté de police pris sur la base de l’article 135, par. 2, NLC.

Les articles 7 et 7bis du CWHD consacrent un canevas strict pour la mise en œuvre de cette obligation. Dans un premier temps, avant l'exécution effective de son arrêté de police ou de l'interdiction d'occuper, le bourgmestre doit vérifier si, sur son territoire, une offre de relogement est disponible. Il doit, pour ce faire, regarder au sein d'une liste de logements définie par le CWHD.

Il s’agit des logements de transit, donnés en location à un CPAS ou à un OFS, pris en gestion par une AIS et des hébergements destinés aux personnes en difficultés sociales (maison d'accueil, de vie communautaire, d'hébergement de type familial et des abris de nuit).

Depuis le 28 juillet 2017, la commune a également la possibilité de recourir à des logements issus du secteur locatif privé, pour autant qu’ils figurent sur une liste dédiée à cet effet. Tout propriétaire peut manifester sa volonté de louer ou de mettre à disposition un bien dans le cadre d’une procédure de relogement et demander de faire partie de cet inventaire. Si aucun de ces logements n'est disponible sur le territoire communal, le bourgmestre doit en informer la Société wallonne du Logement (SWL) qui prend alors la main. Cette dernière procède à des recherches similaires. Elle devra regarder, sur l'ensemble du territoire provincial, si un des logements cités au sein du code est disponible. Les logements visés par le code sont identiques à ceux précités ; la SWL pourra, le cas échéant, recourir au secteur locatif privé en général.

L'arrêté du Gouvernement wallon du 13 juin 2013[16] détermine les modalités relatives au relogement de ces personnes expulsées (la durée du relogement, l'accompagnement ainsi que la prise en charge financière du différentiel constaté entre le montant du loyer du logement évacué et le montant à payer dans le cadre du relogement).

5. La réquisition des immeubles abandonnés[17]

Le bourgmestre peut, sur demande du président du Conseil de l'action sociale, réquisitionner un immeuble bâti manifestement abandonné[18] depuis plus de six mois afin de le mettre à la disposition de personnes sans abri.

L'obligation d'inventaire, la lourde procédure vis-à-vis du propriétaire, ainsi que la nécessaire saisine du bourgmestre par le président de l'action sociale ont fortement découragé les communes à user de cette procédure[19].

6. La lutte contre les logements inoccupés au sens du CWHD[20]

Le Code wallon de l’habitation durable prévoit différents outils à la disposition des communes pour leur permettre de réinsérer des logements inoccupés dans le circuit du logement : la prise en gestion, l’amende administrative et l’action en cessation.

La mise en œuvre de ces dispositifs ne peut avoir lieu qu’en cas de présomption d’inoccupation du logement non renversée par le propriétaire de ce logement.

A. La présomption d’inoccupation

Il existe quatre cas de présomption d’inoccupation d’un logement[21] :

  • Le logement déclaré inhabitable depuis au moins 12 mois ;
  • le logement qui n’est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant une période de 12 mois consécutifs ;
  • le logement pour lequel la consommation d’eau et/ou d'électricité est inférieure à un certain seuil. L’arrêté d’exécution déterminant les seuils de consommation est en cours d’adoption au moment de l’écriture de cette fiche.
  • le logement pour lequel aucune personne n'est inscrite dans les registres de la population pendant une période d'au moins douze mois consécutifs sauf si le titulaire de droits réels justifie que le logement a servi effectivement soit d'habitation, soit de lieu d'exercice d'activités économiques, sociales ou autres, ou que cette circonstance est indépendante de sa volonté.

B. La prise en gestion

Il y a plusieurs années, un nouvel instrument de revalorisation du logement a fait son apparition dans le Code wallon de l’habitation durable : il s'agit de la prise en gestion ou en location d'un logement inoccupé que nous qualifierons de « réquisition douce » (art. 80 à 85).

Un opérateur immobilier reconnu par le Code (la commune, le CPAS, les sociétés de logement de service public, etc.) peut proposer à un propriétaire de prendre en gestion ou en location un logement réputé inoccupé. Si le titulaire du droit réel principal répond favorablement à la proposition, un mandat de gestion ou, à défaut, un contrat de bail est conclu. Lorsque le titulaire laisse la proposition de l’opérateur immobilier sans réponse, ce dernier peut initier une procédure de prise en gestion forcée. Il en sera de même en cas de refus du propriétaire qui ne repose ni sur des raisons légitimes, ni sur des raisons indépendantes de sa volonté, ni sur un cas de force majeure. Afin de procéder à la prise en gestion forcée, le décret du 1er juin 2017 modifiant le Code wallon du logement donne le choix à l’opérateur immobilier. Il peut opter pour une prise de gestion unilatérale, à l’issue d’une simple mise en demeure, ou pour une prise de gestion judiciaire, laquelle est validée par le juge de paix.

Nous proposons ci-dessous un bref tableau synthétisant les principales différences entre les régimes de réquisition d’immeubles abandonnés et de prise en gestion d’un logement inoccupé.

Réquisition d'immeubles abandonnés (CDLD, art. L1123-30)

Prise en gestion ou en location d'un logement inoccupé (C. log., art. 80 et ss.)

Inventaire préalable des immeubles abandonnés sur le territoire de la commune

En principe, l'inventaire préalable n'est pas nécessaire.

On restera, toutefois, attentif au fait que, si la commune élabore un programme bisannuel du logement qui demande l'intervention financière régionale, elle devra s'engager, dans son contrat d'objectifs, à tenir un inventaire permanent des logements inoccupés (C. log., art. 190, par. 2, 2°)

Organe compétent : le bourgmestre

Organe compétent : le collège communal

Saisine préalable obligatoire par le président du conseil de l'action sociale

/

La réquisition n'est pas possible s'il existe des immeubles publics à l'état d'abandon

/

Porte sur un immeuble

Porte sur un logement

Critères d'abandon (proches de l'insalubrité)

Critères d'inoccupation

Réquisition impossible si l'abandon résulte d'une « cause légitime »

Prise en gestion ou en location possible dans ce cas

Réquisition

Prise en gestion ou prise en location

Reprise de l'immeuble si son titulaire vient à manquer d'un logement pour lui-même ou un proche

Reprise du logement pour toute cause à la condition que le titulaire s'acquitte de ses dettes envers l'opérateur immobilier

 

 C. L’amende administrative[22]

Une des grandes innovations de la réforme du 1er juin 2017 est d’ériger en infraction le fait de maintenir un logement présumé inoccupé, sans pouvoir justifier l’inoccupation par des raisons légitimes, des raisons indépendantes de la volonté ou un cas de force majeure. Par ce nouveau dispositif, le législateur wallon entend « donner un signal fort aux propriétaires. Leur comportement n’est plus seulement jugé dommageable pour la société, mais néanmoins toléré, il devient illégal et doit donc être sanctionné administrativement »[23].

D’emblée, on rappellera que ne sont visées que les situations faisant l’objet d’une présomption d’inoccupation non renversée par le propriétaire. Cela restreint dès lors les cas d’application de ce mécanisme.

A partir du 1er janvier 2022[24], les communes disposant d’un règlement-taxe pourront en principe appliquer l’amende administrative. Cependant, la taxe et l’amende ne pourront être perçues la même année. L’arrêté d’exécution permettant de rendre ce dispositif opérationnel est en cours d’adoption au moment de l’écriture de cette fiche.

D.L’action en cessation[25]

Le Code prévoit la possibilité d’introduire une action auprès du président du Tribunal de première instance afin qu’il ordonne au propriétaire (ou titulaire de droit réel principal) de prendre toutes les mesures utiles afin de faire cesser l’inoccupation dans un délai raisonnable.

L’action en cessation peut être introduite par une autorité administrative, telle que la Commune, ou une association ayant pour objet la défense du droit au logement et agréée spécifiquement par le Gouvernement wallon. Un arrêté d’exécution relatif à l’agrément de ces associations est en cours d’adoption.

Le président du Tribunal de première instance statue comme en référé, permettant dès lors une procédure simplifiée et accélérée. Il peut enjoindre « toute mesure utile » visant à faire cesser la vacance du bien. Cette injonction peut être assortie d’astreintes.


[1] Date d’entrée en vigueur du décret du 2 mai 2019 modifiant le Code wallon du Logement et de l'Habitat durable et le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation en vue d'y insérer la notion d'habitation légère (M.B., 11.07.19).

[2] Pour plus d’informations sur cette notion d’habitation légère et ses implications, v. T. Ceder, L’habitat léger en 10 questions, https://www.uvcw.be/amenagement-territoire/actus/art-3313 et T. Ceder, Habitations légères, les nouveaux critères minimaux de salubrité passés à la loupe, https://www.uvcw.be/logement/articles/art-5354

[3] L'Union des Villes et Communes de Wallonie a publié un ouvrage détaillé relatif au permis de location, à commander sur notre site internet: Thibaut Ceder, Le permis de location, 20 ans de pratique et de jurisprudence, Namur, UVCW, 2016.

[4] M.B. 16.9.2004.

[5] A. Vassart, Le maintien de l’ordre public par les communes, Namur, UVCW.

[6] CWHD, art. 3 à 8.

[7] A savoir les logements et les habitations légères.

[8] A.G.W. 30.8.2007. La procédure à respecter est définie par un autre arrêté adopté le même jour (A.G.W. 30.8.2007).

[9] CWHD, art. 10 et 10bis. Pour un modèle de règlement incendie v. http://www.uvcw.be/logement/modeles/art-6418

[10] M.B. 30.10.2007 ; tel que modifié notamment par l’AGW du 3 décembre 2020 visant à insérer des dispositions spécifiques aux habitations

   légères (M.B., 25.01.2021).

[11] La procédure d'agrément est définie dans l'A.G.W. 20.8.2007 rel. à la procédure en matière de respect des critères de salubrité des

   logements et de la présence de détecteurs d'incendie. Notons que seuls les agents régionaux peuvent procéder aux contrôles relatifs aux

   habitations légères.

[12] CWHD, art. 5.

[13] Art. 13ter et 200bis du CWHD ainsi que l'A.G.W. 12.7.2012 rel. à la perception et au recouvrement des amendes administratives

   applicables en vertu des art. 13 ter, 200bis et 200ter (M.B. 30.7.2012). Pour plus de détails sur la procédure et les effets des amendes

   administratives, v. T. Ceder, Arrêté d'insalubrité, d'inhabitabilité et permis de location : les amendes administratives enfin d'application –

   Note explicative à destination des villes et communes (mise à jour au 1er mars 2013),  https://www.uvcw.be/logement/articles/art-6722.

[14] Pour une explication détaillée de cette obligation, v. T. Ceder, Obligation de relogement : Note explicative à destination des villes et  

   communes, https://www.uvcw.be/logement/articles/art-1667.

[15] Comme précité, cette obligation s’appliquera également aux « habitations légères », dès l’entrée en vigueur des arrêtés d’exécution requis.

[16] M.B., 24.6.2013. A l’heure où nous écrivons ces lignes, le présent arrêté n’a pas encore été modifié.

[17] CDLD, art. L1123-30 (ancien art. 134bis NLC) et A.R. 6.12.1993, M.B. 30.12.1993.

[18] Ne seront pas considérés comme abandonnés, les immeubles qui sont l'objet de travaux de remise en état ou ceux qui sont inoccupés pour

   raisons légitimes (congés annuels, succession en liquidation, mise en vente ou en location infructueuse, inondation, incendie, tempête, ...).

[19] Expérience de Philippeville, Mouv. comm., 8-9/1998, pp. 435 à 439 ; J.P. Florennes, 18.11.1997, Mouv. comm., 8-9/1998, p. 439.

[20] N’est donc pas visée par la présente section la taxe sur les immeubles inoccupés prévue par le règlement-taxe communal.

[21] CWHD, art. 80 à 85, et A.G.W. 20.5.1999, M.B. 10.7.1999.

[22] CWHD, art. 85ter.

[23] Exposé des motifs, op. cit., p. 4. n°218, p. 2.

[24] Décret du 12 novembre 2021 modifiant les articles 80, 85ter et 85 sexies du Code wallon de l’habitation durable, M.B., le 19 novembre 2021, entrée en vigueur le 1.01.2022.

[25] CWHD, art. 85sexies.


Cover: Focus sur la commune - Fiches pour une bonne gestion communale
Focus sur la commune

Cette fiche provient de l'ouvrage "Focus sur la commune - Fiches pour une bonne gestion communale", véritable outil réalisé en collaboration avec la DG05 pour tout savoir sur la commune, terreau de démocratie, pouvoir le plus proche du citoyen au service duquel, jour apres jour, le mandataire local assume son mandat. Indispensable aux décideurs qui veulent contribuer de façon active à la gestion de leur commune.

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Date de mise à jour
1er Décembre 2021

Type de contenu

Matière(s)

Logement
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