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Mis en ligne le 1er Décembre 2022

1. La lutte contre les logements inoccupés au sens du CWHD[1]

Le Code wallon de l’habitation durable met différents outils à la disposition des communes en vue de réinsérer des logements inoccupés dans le circuit locatif ou acquisitif : la prise en gestion, l’amende administrative et l’action en cessation.

La mise en œuvre de ces dispositifs ne peut avoir lieu qu’en cas de présomption d’inoccupation du logement non renversée par le propriétaire de ce logement.

A. La présomption d’inoccupation

Il existe quatre cas de présomption d’inoccupation d’un logement[2] :

  • le logement déclaré inhabitable depuis au moins 12 mois ;
  • le logement qui n’est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant une période de 12 mois consécutifs ;
  • le logement dont la consommation annuelle est inférieure à 15 m³ d’eau ou à 100 kWh d’électricité[3] ;
  • le logement pour lequel aucune personne n'est inscrite dans les registres de la population pendant une période d'au moins douze mois consécutifs sauf si le titulaire de droits réels justifie que le logement a servi effectivement soit d'habitation, soit de lieu d'exercice d'activités économiques, sociales ou autres, ou que cette circonstance est indépendante de sa volonté.

Ces présomptions peuvent toutefois être renversées. En effet, lorsqu’un cas de présomption est constaté, le collège prend la décision d’informer, par courrier recommandé, le titulaire du droit réel principal du logement concerné. Ce dernier dispose alors d’un délai de 60 jours à compter de cette notification pour solliciter une audition auprès du collège ou lui transmettre par écrit ses justifications. Il peut apporter la preuve, par toutes voies de droit, que le logement est occupé ou que son inoccupation est justifiée par des raisons légitimes, des raisons indépendantes de sa volonté ou un cas de force majeure. Le législateur considère, par exemple que « la liquidation judiciaire, un bien mis en vente à un prix relevant des conditions du marché et ne trouvant pas acquéreur, le bien mis en location à un prix correspondant à sa valeur locative mais sans succès » sont des motifs susceptibles de renverser la présomption.

Par ailleurs, sont présumés occupés, les logements en cours de réhabilitation, d’adaptation, de restructuration ou pour lesquels le propriétaire en justifie la volonté (notamment par un permis d’urbanisme ou un devis détaillé). Il revient au collège de trancher en infirmant ou confirmant la présomption d’inoccupation dans le mois suivant l’audition ou la réception des justifications écrites. Ce n’est que lorsque la présomption est confirmée que le logement est inscrit sur la liste des logements inoccupés. Le collège doit communiquer régulièrement la liste des logements dont l’inoccupation est présumée aux opérateurs immobiliers compétents sur le son territoire. Une fois inscrit, l’opérateur public apprécie au cas par cas le dispositif adapté à chaque situation. Dans le meilleur des cas, le dialogue permet de mettre un terme à l’inoccupation en proposant des solutions amiables telles que la prise en gestion volontaire du logement.

B. La prise en gestion

Un opérateur immobilier reconnu par le Code (la commune, le CPAS, les sociétés de logement de service public, etc.) peut proposer à un propriétaire de prendre en gestion ou en location un logement réputé inoccupé. Si le titulaire du droit réel principal répond favorablement à la proposition, un mandat de gestion ou, à défaut, un contrat de bail est conclu. Lorsque le titulaire laisse la proposition de l’opérateur immobilier sans réponse, ce dernier peut initier une procédure de prise en gestion forcée. Il en sera de même en cas de refus du propriétaire qui ne repose ni sur des raisons légitimes, ni sur des raisons indépendantes de sa volonté, ni sur un cas de force majeure. L’opérateur immobilier qui met en œuvre la prise en gestion forcée peut opter pour une prise de gestion unilatérale, à l’issue d’une simple mise en demeure, ou pour une prise de gestion judiciaire, laquelle nécessite une décision du juge de paix.

1. La prise en gestion volontaire

Lorsque le titulaire de droit réel principal répond favorablement à la proposition de prise en gestion, l’opérateur immobilier conclut avec lui un mandat de gestion ou, à défaut, un contrat de bail.

Lorsqu’elle intervient à titre volontaire, la prise en gestion peut non seulement porter sur un logement dont la présomption d’occupation est confirmée mais également sur un logement manifestement inoccupé, ne faisant pas l’objet d’une présomption d’inoccupation. Cela signifie qu’un opérateur immobilier peut proposer la prise en gestion d’un logement à son titulaire de droit réel principal en dehors des cas de présomption visés par l’article 80 CWHD si celui-ci est manifestement inoccupé. Un logement manifestement inoccupé est celui dont « l’inoccupation ne fait aucun doute suite, par exemple, à un aveu même du propriétaire sur l’état d’inoccupation de son bien » .

2. La prise en gestion forcée

A l’échéance du délai de deux mois à compter de la proposition de prise en gestion par l’opérateur immobilier, si le titulaire d’un droit réel principal n’y a pas répondu ou si son refus ne se fonde ni sur des raisons légitimes, ni sur des raisons indépendantes de sa volonté ou un cas de force majeure , l’opérateur immobilier peut opter pour l’activation de la prise en gestion forcée, à savoir, unilatérale ou judiciaire, pour autant qu’elle porte sur un logement repris dans la liste des logements inoccupés .

a) La prise en gestion unilatérale

Dans les cas où la prise en gestion volontaire n’est pas possible, l’opérateur immobilier peut opter pour l’activation de son droit de gestion portant sur un logement repris sur la liste des logements inoccupés.

Concrètement, l’opérateur immobilier met le titulaire d'un droit réel principal en demeure d'occuper ou de louer son bien , après avoir, le cas échéant, réalisé les travaux nécessaires à sa mise en location et les travaux requis pour le rendre compatible avec les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement. L’opérateur immobilier fixe un délai qui ne peut être inférieur à 6 mois. Aussi, il indique expressément son intention d’exercer son droit de gestion de manière unilatérale à l’expiration de délai et, le cas échéant, de réaliser les travaux requis. A l’échéance du délai fixé, l’opérateur peut mettre en œuvre son droit de gestion via le simple envoi d’un courrier recommandé. L’opérateur dispose alors de la compétence de gérer provisoirement le logement, en ce compris d’y réaliser les travaux nécessaires. Les loyers perçus par l’opérateur sont alors reversés au titulaire d’un droit réel principal, déduction faite des frais de gestion et des couts des travaux. Cette gestion dure en principe neuf ans mais peut être prolongée si cette période ne permet pas la récupération de l’ensemble des frais. Notons qu’à tout moment, le titulaire d'un droit réel principal peut reprendre la gestion de son logement en envoyant un courrier recommandé à l’opérateur immobilier, à condition de lui rembourser le solde de l'ensemble des frais exposés. Les contrats de bail portant sur le logement conclu par l’opérateur seront opposables au titulaire de droit réel ayant repris la gestion de son bien.

b) La prise en gestion judiciaire

Lorsque la prise en gestion volontaire échoue, l’opérateur immobilier peut également choisir de passer par la voie judiciaire. Pour ce faire, à l’instar de la prise en gestion unilatérale, il met préalablement en demeure le titulaire de droit réel principal d’occuper son bien ou de le louer après avoir, le cas échéant, réalisé les travaux nécessaires à sa mise en location et les travaux requis pour le rendre compatible avec les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement dans le délai qu'il fixe et qui ne peut pas être inférieur à six mois, à moins que le bien ait fait l'objet d'une vente dans ce même délai. Il l’informe également de son intention de saisir le juge de paix afin d’obtenir la gestion provisoire du bien. Si à l’expiration du délai fixé, le logement est toujours inoccupé, l’opérateur saisit le juge de paix en vue d’en obtenir la gestion provisoire . A l’instar de la prise en gestion unilatérale, les loyers sont affectés prioritairement au remboursement des dépenses qu'il a effectuées pour permettre la mise en location. Le solde éventuel est reversé au titulaire d’un droit réel principal. Le titulaire désireux de récupérer la gestion de son bien devra adresser sa demande au juge de paix par voie de requête. Lorsque le juge de paix fait droit à cette demande, il détermine le solde des frais exposés par l’opérateur que le titulaire de droits réels est tenu de rembourser. Le bail conclu entre l’opérateur et le locataire lui sera également opposable.

Rem. : le droit de visite

Dans le cadre de la prise en gestion, les agents désignés par le collège communal ou par le Gouvernement wallon peuvent visiter le logement, à la demande d’un opérateur immobilier, afin d’évaluer l’état du bien et l’ampleur des travaux à y réaliser pour le rendre compatible avec les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipements. Pour ce faire, le titulaire d’un droit réel sur le logement doit être averti par recommandé au moins une semaine avant la visite effective et donner son consentement. Le titulaire de droit réel peut donc s’opposer à la visite. Toutefois, dans le cadre de la prise en gestion forcée, les agents peuvent pénétrer d’office dans le logement avec autorisation préalable du tribunal de police. Dans tous les cas, la visite doit avoir lieu entre 8 heures et 20 heures. Un représentant de l’opérateur immobilier peut accompagner l’agent désigné lors de sa visite.

 C. L’amende administrative [4]
1. Le principe

Le fait de maintenir un logement présumé inoccupé au sens de l’article 80 CWHD est constitutif d’une infraction administrative et peut donner lieu à une amende perçue par l’autorité communale.

Le comportement infractionnel vise uniquement les logements dont la présomption d’inoccupation n’a pas été renversée et qui ne font pas l’objet d’une procédure de prise en gestion.

L’auteur présumé de l’infraction est le titulaire du droit réel principal (propriétaire, emphytéote, superficiaire ou usufruitier). En cas de droit indivis, par exemple une copropriété, la question de savoir s’il peut y avoir autant d’amendes que d’auteurs n’est pas clairement tranchée. Alors qu’il nous semble « pouvoir y avoir autant d’infractions constatées qu’il y a de cotitulaires de ce droit », les travaux parlementaires témoignent de la volonté du législateur de ne prévoir qu’une amende par copropriété : « Il sera également possible de préciser par AGW qu’en cas de copropriété, l’amende ne sera due qu’une fois par copropriété et que le courrier sera adressé à chacun des copropriétaires qui sont tenus solidairement du paiement de l’amende ». L’arrêté du Gouvernement wallon demeure cependant muet à cet égard. Cet arrêté du Gouvernement wallon entré en vigueur le 1er septembre 2022 dernier se borne en effet à fixer le montant de l’amende : 200 euros par mètre courant de façade principale d’immeuble (ou de partie d’immeuble) bâti, tout mètre commencé étant dû en entier. Ce montant est alors multiplié par le nombre de niveaux inoccupés à l’exception des caves, sous-sols et combles non aménagés. Le montant total de l’amende est d’office compris entre 500 euros et 12.500 euros par logement par période de 12 mois sans interruption d’inoccupation établie d’au moins trois mois .

2. La procédure relative à la recherche, au constat de l’infraction et au recouvrement de l’amende administrative

Les agents de l'administration désignés par le collège communal (ou le Gouvernement wallon) ont qualité pour rechercher et constater l’infraction par procès-verbal, soit d'initiative, soit sur plainte. Les agents constatateurs peuvent visiter le logement entre huit heures et vingt heures après avertissement du propriétaire envoyé par envoi recommandé au moins une semaine avant la date effective de la visite sur les lieux. Au cas où la visite n'a pas pu se réaliser à défaut de consentement du propriétaire, les agents désignés peuvent pénétrer d'office dans le logement uniquement avec l'autorisation préalable du Tribunal de police.

 Si aucune taxe pour logement inoccupé n'a été levée sur le logement visé pour l'exercice en cours, lorsqu'une telle infraction est constatée, le collège communal adresse à l'auteur présumé une copie du procès-verbal et un avertissement le mettant en demeure d'y mettre fin dans les six mois. La preuve qu'il a mis fin à l'infraction ou que le logement n'est pas inoccupé est apportée par toutes voies de droit dans les meilleurs délais et en tout cas endéans le délai de six mois précité.

A l’expiration de ce délai de six mois, le collège communal inflige l’amende après que l’agent désigné ait mis l’intéressé en demeure de présenter ses moyens de défense. Le directeur financier de la commune poursuit et recouvre l’amende. La commune dispose d’une hypothèque légale sur le logement et, en cas de non-exécution volontaire, il sera procédé en priorité à la vente publique du logement.

La décision d’imposer une amende administrative a force exécutoire à l’échéance du délai d’un mois à compter du jour de sa notification. Le contrevenant peut introduire un recours (suspensif) endéans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision d’infliger l’amende. Le recours est formé par pli recommandé envoyé au Gouvernement wallon ou à son délégué disposant alors de 60 jours pour trancher.

D.L’action en cessation[5]

Une autorité administrative peut introduire une action en cessation auprès du président du tribunal de première instance, statuant comme en référé, afin qu’il ordonne au titulaire d’un droit réel principal de prendre toutes les mesures utiles afin d’assurer l’occupation de son bien, et ce, dans un délai raisonnable. Cette décision peut être assortie d’astreinte.

L’action en cessation peut également être introduite par une association ayant pour objet la défense du droit au logement pour autant qu’elle soit agréée par le Gouvernement wallon. Un arrêté d’exécution relatif à l’agrément de ces associations est entré en vigueur le 1er septembre 2022[6].

2. La réquisition des immeubles abandonnés[7]

Le bourgmestre peut, sur demande du président du conseil de l'action sociale, réquisitionner un immeuble bâti manifestement abandonné[8] depuis plus de six mois afin de le mettre à la disposition de personnes sans abri.

L'obligation d'inventaire, la lourde procédure vis-à-vis du propriétaire, ainsi que la nécessaire saisine du bourgmestre par le président de l'action sociale ont fortement découragé les communes à user de cette procédure[9].

Nous proposons ci-dessous un bref tableau synthétisant les principales différences entre les régimes de réquisition d’immeubles abandonnés et de prise en gestion d’un logement inoccupé.

Réquisition d'immeubles abandonnés (CDLD, art. L1123-30)
Prise en gestion ou en location d'un logement inoccupé (CWHD, art. 80 et ss.)

Inventaire préalable des immeubles abandonnés sur le territoire de la commune

En principe, l'inventaire préalable n'est pas nécessaire.

On restera, toutefois, attentif au fait que, si la commune élabore un programme bisannuel du logement qui demande l'intervention financière régionale, elle devra s'engager, dans son contrat d'objectifs, à tenir un inventaire permanent des logements inoccupés (CWHD, art. 190, par. 2, 2°)

Organe compétent : le bourgmestre

Organe compétent : le collège communal

Saisine préalable obligatoire par le président du conseil de l'action sociale

/

La réquisition n'est pas possible s'il existe des immeubles publics à l'état d'abandon

/

Porte sur un immeuble

Porte sur un logement

Critères d'abandon (proches de l'insalubrité)

Critères d'inoccupation

Réquisition impossible si l'abandon résulte d'une « cause légitime »

Prise en gestion ou en location possible dans ce cas

Réquisition

Prise en gestion ou prise en location

Reprise de l'immeuble si son titulaire vient à manquer d'un logement pour lui-même ou un proche

Reprise du logement pour toute cause à la condition que le titulaire s'acquitte de ses dettes envers l'opérateur immobilier

3. La réaffectation en logement des étages inoccupés des commerces

Outre les outils de lutte contre les logements inoccupés consacrés par le CWHD, un arrêté du Gouvernement wallon permet aux titulaires de droits réels personnes physiques ou morales, en ce  compris une commune, un CPAS ou une régie communale autonome de faire appel au Fonds du Logement de Wallonie pour des aides sous forme de crédits ou de subventions en vue d’effectuer des travaux de réhabilitation et de restructuration dans les étages inoccupés des rez-de-chaussée commerciaux qui seront des logements pris en gestion par un opérateur immobilier reconnu (une commune, un CPAS, une AIS ou une APL). Lorsque le titulaire de droits réels est une commune, un CPAS ou une régie communale autonome, il peut assurer lui-même la gestion locative du logement.

4. La taxe sur les immeubles inoccupés ou délabrés

En raison de l’autonomie fiscale des communes garantie par les articles 41 et 170, §4, de la Constitution, et en application de l’article L1122-30 du Code de la démocratie locale et de la décentralisation, le conseil communal peut décider d’adopter un règlement-taxe sur les immeubles inoccupés et/ou délabrés. La circulaire budgétaire annuelle du Ministre des Pouvoirs locaux[10] émet des recommandations aux communes dans le cadre de l’établissement et de la perception de ladite taxe.

A. Champ d’application

La taxe concernée vise les immeubles inoccupés, c’est-à-dire les immeubles sans inscription et les immeubles incompatibles. Les immeubles (ou partie d’immeuble) sans inscription sont ceux pour lesquels aucune personne n’est inscrite au registre national ou pour lesquels il n’y a pas d’inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises.  Indépendamment d’une inscription (au registre national ou à la Banque-Carrefour des Entreprises), l’immeuble incompatible est celui :

  • qui fait l'objet d'un arrêté d'inhabitabilité en application du Code wallon de l’habitation durable ;
  • qui fait l'objet d'un arrêté ordonnant la démolition ou en interdisant l'occupation, pris en application de l'article 135 de la nouvelle Loi communale ;
  • dont l'exploitation relève du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d'environnement, dès lors que soit, le permis d'exploiter, d'environnement, unique ou la déclaration requise n'a pas été mis en œuvre et est périmé, soit que ledit établissement fait l'objet d'un ordre d'arrêter l'exploitation, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcé en vertu du décret susmentionné ;
  • dont l'occupation relève d'une activité soumise à autorisation d'implantation commerciale en vertu de la loi du 29 juin 1975 relative aux implantations commerciales ou du décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales, lorsque ladite implantation fait l'objet d'un ordre de fermeture, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcé en vertu des dispositions de la loi du 13 août 2004 ou d’une mesure de sanction prévue par l’article 68 du décret précité ;

Le règlement-taxe peut également viser les immeubles délabrés, c’est-à-dire l'immeuble bâti dont l'état du clos (murs, huisseries, fermetures, etc.) ou du couvert (c'est-à-dire de la couverture, charpente, etc.) présente en tout ou en partie soit des signes de délabrement résultant d'un état de vétusté manifeste, soit un manque d'entretien manifeste, ou encore qui n'est pas compatible avec l'occupation à laquelle il est structurellement destiné.

B. Procédure

Le fait générateur de la taxe est le maintien en l'état d'un immeuble inoccupé ou délabré qui a fait l'objet d'un constat établi et notifié.

La taxe est ainsi établie moyennant l’établissement de deux constats. Le premier constat d’inoccupation est envoyé par pli recommandé au titulaire d’un droit réel sur l’immeuble (ou la partie d’immeuble) inoccupé ou délabré. Le titulaire d’un droit réel sur le bien dispose de 30 jours à compter de la notification du premier constat pour apporter la preuve qu’il est exonéré par le règlement-taxe, que l’inoccupation repose sur des circonstances indépendantes de sa volonté ou que l’immeuble a effectivement servi de logement ou de lieu d'exercice d'activités de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services aux fonctionnaires désignés par le collège communal pour établir le constat d’existence d'un immeuble bâti inoccupé. La taxation est établie au second constat intervenant dans un délai de minimum six mois à dater de la notification du premier constat. Un constat est établi annuellement pour les années ultérieures.

C. Calcul

Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : (Taux x Mètres courants de la plus longue Façade x Niveaux Inoccupés[11]  x Prorata du revenu cadastral[12] ) soit :  («taux» € x «m» x «niveaux» x «prorata ») = «montant» EUR.

Voici les taux recommandés par la circulaire budgétaire :

  • lors de la 1ère taxation : taux minimum de 25,00 euros par mètre courant de façade ;
  • lors de la 2ème taxation : taux minimum de 50,00 euros par mètre courant de façade ;
  • à partir de la 3ème taxation : taux minimum de 200,00 euros par mètre courant de façade ;

Le taux maximum recommandé est quant à lui de 270,00 euros par mètre courant de façade.


[1]       N’est donc pas visée par la présente section la taxe sur les immeubles inoccupés prévue par le règlement-taxe communal.

[2]       CWHD, art. 80 à 85, et A.G.W. 20.5.1999, M.B. 10.7.1999.

[3]       A.G.W. 19.1.2022 rel. à la fixation et à la gestion des données relatives aux consommations minimales d'eau et d'électricité pouvant réputer un logement inoccupé en vertu de l'article 80, 3°, du Code wallon de l'Habitation durable (entrée en vigueur le 1.9.2022), M.B. 2.2.2022.

[4] CWHD, art. 85ter.

[5]       CWHD, art. 85sexies.

[6]     A.G.W. 19.1.2022 rel. à l'agrément des associations visées à l'article 85sexies du Code wallon de l'Habitation durable, M.B. 1.2.2022.

[7]       CDLD, art. L1123-30 (ancien art. 134bis NLC) et A.R. 6.12.1993, M.B. 30.12.1993.

[8]       Ne seront pas considérés comme abandonnés, les immeubles qui sont l'objet de travaux de remise en état ou ceux qui sont inoccupés pour raisons légitimes (congés annuels, succession en liquidation, mise en vente ou en location infructueuse, inondation, incendie, tempête, ...).

[9]       Expérience de Philippeville, Mouv. comm., 8-9/1998, pp. 435 à 439 ; J.P. Florennes, 18.11.1997, Mouv. comm., 8-9/1998, p. 439.

[10]     https://interieur.wallonie.be/sites/default/files/2022-07/GW20220719%20-%20Circ%20budg%202023%20-%20commune.docx

[11]     Autres que les caves, sous-sols et combles non aménagés

[12]     En cas d’immeuble comportant plusieurs parties distinctes.


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Focus sur la commune

Cette fiche provient de l'ouvrage "Focus sur la commune - Fiches pour une bonne gestion communale", véritable outil réalisé en collaboration avec la DG05 pour tout savoir sur la commune, terreau de démocratie, pouvoir le plus proche du citoyen au service duquel, jour apres jour, le mandataire local assume son mandat. Indispensable aux décideurs qui veulent contribuer de façon active à la gestion de leur commune.

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Date de mise à jour
1er Décembre 2022

Type de contenu

Matière(s)

Logement
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