Code wallon du logement et de l’habitat durable : réforme publiée au Moniteur belge

Suite à la 6^e réforme de l’Etat, le Gouvernement wallon a souhaité modifier en profondeur le Code wallon du logement et de l’habitat durable, avec pour ambition la création d’un seul et même Code regroupant l’ensemble des normes relatives au logement public et au logement privé. Le décret du 1^er juin 2017 réformant le Code wallon du logement et de l’habitat durable (inforum : 311.381) en constitue un des piliers. Il a été publié le 18 juillet 2017.

Ce décret emporte des conséquences non négligeables sur la politique du logement définie et mise en œuvre par les pouvoirs locaux au sens large, en ce compris les sociétés de logement de service public. Certains mécanismes existants sont en effet modifiés ou adaptés, d’autres sont supprimés. De nouveaux outils, en particulier en matière de lutte contre les logements inoccupés, sont également créés.

Ce décret a fait l’objet d’un intense lobbying de la part de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, dès la genèse du dossier et jusqu’à son analyse et son vote au Parlement wallon. Des avancées ont d’ailleurs pu être engrangées afin de concilier au mieux ce décret avec les intérêts et attentes de nos membres.

La plupart des dispositions de ce décret entrent en vigueur le 28 juillet 2017. Certaines d’entre elles nécessitent toutefois l’adoption d’arrêtés d’exécution afin d’être pleinement effectives. Sans prétendre à l’exhaustivité, voyons succinctement les principales modifications.

1.    Définitions et nouvelles notions

Le décret apporte différentes modifications terminologiques. Ainsi, les termes « logement d’utilité publique » remplacent les différentes notions existant jusqu’à présent. Ils regroupent ainsi celles de logement social, logements sociaux assimilés, logements d’insertion et de transit. Les notions de logements de transit et d’insertion font également l’objet d’adaptation. Relevons en outre la consécration du « bail glissant » et de « l’habitat solidaire ».

Ces modifications sont reprises à l’article 1^er du décret.

2.    Obligation de relogement

Le décret inclut l’article 135, par. 2 NLC dans le champ d’application de l’obligation de relogement. Il s’agit d’une évolution conséquente. Dès le 28 juillet, et sauf exception comme l’urgence dument motivée, la procédure de relogement instituée par le CWLHD devra être suivie en cas d’expulsion prononcée dans un arrêté de police pris sur la base de l’article 135, par. 2 NLC. A défaut de disposition transitoire, cette obligation est directement d’application aux situations en cours.

Soulignons par ailleurs, que la hiérarchie anciennement imposée dans la recherche d'un logement disponible est supprimée et que la commune obtient la possibilité de recourir à des logements issus du secteur locatif privé pour autant qu’ils figurent sur une liste dédiée à cet effet. Tout propriétaire peut en effet manifester sa volonté de louer ou de mettre à disposition un bien dans le cadre d’une procédure de relogement et demander de faire partie de cet inventaire.  

3.    Ancrage communal

La majorité des articles relatifs aux aides aux personnes morales ont été supprimés. Ceux-ci devaient être remplacés par le projet de décret relatif au Fonds d’investissement pour le logement public. L’Union des Villes et Communes de Wallonie avait d’ailleurs remis un avis sur l’avant-projet de décret adopté en première lecture. Il appartiendra au prochain Gouvernement de réécrire ces articles. Nous resterons évidemment attentifs à ce que le futur dispositif inclue des budgets suffisants, assure l’équilibre financier des opérations immobilières et soit fondé sur l’autonomie des pouvoirs locaux et la simplification administrative.

Signalons que ces modifications n’impactent pas les aides dévolues dans le cadre des précédents programmes d’ancrage. Les conditions liées aux subsides promis ne sont donc pas remises en cause.

4.    Lutte contre l’inoccupation des logements

Des modifications importantes sont apportées en ce qui concerne la lutte contre l’inoccupation des logements. L’ensemble des articles concernés du code (art. 80 et suivants) font en effet l’objet d’une réécriture.

Ainsi, le nouvel article 80, par. 2 du Code (art. 26 du décret de 2017) prévoit expressément la procédure à suivre suite au constat de la présomption d’inoccupation. Le collège communal informe le titulaire de droit réel principal par courrier recommandé, lequel inclut une copie des dispositions du Code relatives aux logements inoccupés. Le titulaire de droit réel dispose alors de 60 jours pour solliciter une audition auprès du collège communal ou pour transmettre ses justifications par écrit. La décision définitive du collège doit quant à elle intervenir dans le mois qui suit l’audition ou la réception des justifications écrites.

Soulignons que cette nouvelle procédure n’entend pas s’appliquer à la taxe sur les immeubles inoccupés. Pour l’établissement et le recouvrement de ces taxes, la procédure à suivre reste inchangée en ce qu’elle trouve son fondement dans le règlement-taxe communal et non dans le Code wallon du logement et de l’habitat durable. Par contre, cette nouvelle procédure prévue par la réforme devra être suivie afin de permettre une prise en gestion forcée du logement inoccupé.

En outre de nouveaux outils, inspirés des dispositifs existant en Région de Bruxelles-Capitale, sont dorénavant mis à la disposition des communes, des CPAS, des AIS ou encore des sociétés de logement de service public. Il s’agit de :

- La prise en gestion unilatérale. Celle-ci permet à l’opérateur immobilier public de prendre en gestion de manière forcée un logement inoccupé, sans détour préalable devant le juge. Il s’agit d’une possibilité offerte à l’opérateur immobilier. La prise en gestion judiciaire telle qu’elle existe actuellement reste toujours possible (art. 33 du décret, insérant l’art. 82/2 dans le Code).

- La consécration d’une infraction administrative en cas de maintien d’un logement inoccupé. Cette infraction peut donner lieu à une amende de 200 euros par mètre courant de la plus longue façade. Elle sera recouvrée et poursuivie par le directeur financier de la commune. Signalons d’emblée que cette amende peut coexister avec la taxe sur les immeubles inoccupés (art. 41 du décret, insérant l’art. 85ter du Code).

- La possibilité de saisir le Président du Tribunal de première instance d’une action en cessation afin de constater l’inoccupation et d’ordonner les mesures visant à y mettre fin (art. 46 du décret, insérant l’art. 85sexies).

Précisons en outre que le collège communal doit communiquer « régulièrement » la liste des logements présumés inoccupés aux autres opérateurs immobiliers. La fréquence exacte de cette publication n’est pas précisée plus en avant.

Toutes les modifications précitées, en matière d’inoccupation, sont d’application dès ce 28 juillet 2017 et ne nécessitent pas d’arrêté d’exécution.

Relevons qu’il est également prévu de rendre effective la présomption d’inoccupation sur la base des relevés de consommation d’eau et d’électricité. Un arrêté du Gouvernement wallon doit toutefois encore être adopté afin de rendre celle-ci pleinement opérationnelle.

5. Missions des SLSP

 Au sujet des missions des SLSP, trois modifications substantielles peuvent être mises en exergue.

La première est une disposition prévoyant la possibilité pour les SLSP de créer des logements pour lesquels les conditions d’attribution et de location du logement « social » ne seraient pas d’application. Les logements n’ayant pas fait l’objet d’une aide publique ou d’un financement public indirect (via des recettes locatives perçues pour des logements subsidiés) seraient ainsi visés (art. 51 du décret, modifiant l’article 94 du Code).

Ensuite, malgré une mobilisation importante de l’Union des Villes et Communes de Wallonie visant à amender le projet de décret, il est dorénavant mis en place un mécanisme de vente forcée de logements publics appartenant aux Sociétés de logement de service public. Sous certaines conditions, le locataire d’un logement public peut exiger l’achat de son logement auprès de sa société. Cette dernière ne peut refuser que dans certains cas : * mise en péril de la situation financière de la SLSP, après autorisation du Gouvernement ; * durée d’occupation du locataire inférieur à six ans ; * taux de logement public dans la commune inférieur à 5% ; * absence d’aide régionale permettant la reconstitution du parc de logement. Cette disposition entre en vigueur le 28 juillet 2017. Signalons qu’en l’absence d’arrêté du Gouvernement wallon, la vente de logement conduisant à la création d’une copropriété peut être refusée par la SLSP (art. 52 du décret, modifiant l’article 131 du Code).

Enfin, l’article 132 du Code est également modifié. Il inverse la logique qui prévalait actuellement en  prévoyant que « tout pouvoir public relevant du champ d’activité de la société, tout organisme d’insertion socio-professionnelle agréé … ou tout organisme à finalité sociale peut prendre en location un logement public, géré par une SLSP". Cette disposition n’entrera toutefois en vigueur qu’au 1^er janvier 2018 et nécessite l’adoption d’un arrêté du Gouvernement wallon. 

6.  Rôle de la Société wallonne du Logement

Quant au rôle de la Société wallonne du Logement, plusieurs modifications importantes peuvent être relevées.

Tout d’abord, le rôle d’assistance et de conseil de la SWL à destination des SLSP, des pouvoirs locaux et des régies communales est expressément établi. La réforme prévoit en outre des délais de réponse aux sollicitations locales de la part de la SWL (art. 50 du décret, modifiant l’article 88 du Code).

Les contrats d’objectifs conclus entre chaque société de logement de service public et la SWL passeront d’un système de contrôle à un système d’évaluation. Il appartiendra au Gouvernement wallon de définir les conditions en la matière afin de rendre cette modification pleinement opérationnelle (art. 61 du décret, modifiant l’art. 162 du Code).

Ensuite, la réforme modifie également les règles de tutelle sur les marchés publics des SLSP. Elle simplifie ainsi les procédures en supprimant la tutelle sur les avant-projets urbanistiques et architecturaux ainsi que sur les documents de marché. Seule, la décision d’attribution restera soumise à une tutelle de suspension ou d’annulation. A noter que certains seuils de transmission ont été abaissés (alignement sur les seuils applicables aux intercommunales), ce qui ne peut qu’être regretté. Ces modifications n’entreront en vigueur qu’à une date fixée par le Gouvernement wallon, inconnue à ce jour (art. 62 du décret, modifiant l’art. 164 du Code).

Enfin, le rôle des commissaires dans le cadre des décisions prises par les SLSP est également revu. Celui-ci est recentré sur un contrôle de la légalité et de la conformité avec les statuts et le règlement d’ordre intérieur. La référence à l’intérêt général est supprimée, permettant ainsi une uniformisation des méthodes d’évaluation et des jurisprudences. Cette modification entre en vigueur le 28 juillet 2017 (art. 63 du décret, modifiant l’art. 166 du Code).

Il est évidemment difficile, en quelques paragraphes, d’aborder en détail l’ensemble de cette réforme et toutes ses implications pour les pouvoirs locaux.

 Des informations plus complètes seront communiquées auprès de nos membres ces prochains mois via nos créneaux de communication habituels (Mouvement communal, etc.). Les services de l’Union des Villes et Communes de Wallonie restent évidemment à votre disposition pour toutes vos questions sur cette réforme.