Surloyer : le remboursement des SLSP assuré et un nouveau régime de surloyer adopté

L’arrêt du Conseil d’Etat du 10 décembre 2015 a fondamentalement remis en cause le régime des mutations et des suppléments de loyer. Il restaure rétroactivement, pour les baux conclus avant le 1^er janvier 2008, les anciennes règles en la matière telles que prévues par l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999. Les autres baux, quant à eux, restent soumis aux dispositions de l’arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007.

Cet arrêt du Conseil d’Etat fait donc coexister, avec un effet rétroactif, deux dispositifs sensiblement différents (règles de proportionnalité, montants,...) dont l’application dépend de la date de conclusion du contrat de location. Il en découle également une perte financière potentielle pour les SLSP en raison des remboursements qu’elles ont été tenues d’effectuer et des pertes de recettes futures.

Le 12 mai 2016, le Gouvernement wallon a décidé du dédommagement des montants remboursés par les SLSP aux locataires ainsi que du futur mécanisme de surloyer. Rappelons que, dans ce dossier, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a toujours plaidé pour l’adoption rapide d’un nouvel arrêté et pour la neutralité financière totale et effective pour chacune des SLSP.

Dédommagement régional pour les montants remboursés aux locataires

Le Gouvernement wallon a ainsi confirmé sa volonté « d’octroyer un soutien financier aux SLSP, via une intervention régionale à la SWL, afin de compenser les montants de remboursements de surloyers opérés auprès des locataires concernés ». Le montant total de cette compensation avoisine les 27 millions d’euros.

La liquidation de ce montant sera étalée sur 5 années. En 2016, seules les sociétés dont la trésorerie estimée fin 2016 est négative, seront dédommagées. Ensuite, pour la période 2017-2020, les autres SLSP percevront un dédommagement annuel, liquidé à raison de 25 % par an. Précisons enfin qu’un montant équivalent aux intérêts non perçus sur la trésorerie utilisée pour le remboursement des surloyers sera également octroyé aux SLSP.

Surloyers, à l’avenir

Le Gouvernement wallon a également clarifié sa position quant à l’avenir des suppléments de loyer et des règles de mutation. Ainsi, il souhaite « appliquer à l’ensemble des locataires concernés (tant les baux à durée déterminée qu’indéterminée) la réglementation de l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 relatif à la location de logements sociaux gérés par la SWL ou les SLSP ». Il n’y aurait donc plus qu’un seul et même régime applicable à tous les locataires.

Le dispositif prévu par l’arrêté du Gouvernement wallon de 1999 emportera cependant des recettes moindres pour les SLSP notamment en raison de critères de proportionnalité plus souples (le logement restant proportionné même s’il comporte une chambre excédentaire, etc.) et des montants de suppléments de loyer moindres. Pour pallier cette diminution de recettes, le Gouvernement affirme sa volonté d’octroyer une compensation aux SLSP, via une intervention régionale annuelle complémentaire à la SWL. Cette compensation avoisinerait, pour l’ensemble des SLSP, les 10 millions d’euros par an.

De manière générale, la volonté d’assurer la neutralité budgétaire des SLSP dans ce dossier répond aux attentes énoncées par le secteur suite à cette décision du Conseil d’Etat. Elle est donc accueillie favorablement.

Le Comité permanent des SLSP s’interroge toutefois quant à l’opportunité d’un retour au mécanisme prévu par l’arrêté du Gouvernement wallon de 1999. En effet, ce dernier impliquera des recettes locatives moindres pour les SLSP qui devront être compensées par l’autorité régionale pour assurer la neutralité budgétaire de cet accord de Gouvernement. Or, les besoins en termes de refinancement du secteur du logement public sont criants. Il est dès lors interpellant d’opter pour un assouplissement du mécanisme de suppléments de loyer alors que ce dispositif, prévu par l’arrêté du 6 septembre 2007, était bien assimilé par les locataires concernés. Le maintien des règles de l’arrêté du 6 septembre 2007 aurait permis d’allouer le montant prévu pour la compensation régionale annuelle à d’autres pans de la politique de logements publics, pouvant ainsi profiter à l’ensemble des locataires, tout en respectant la situation socio-économique fragile des locataires.

En outre, il convient de souligner que les modifications envisagées emporteront une série d’implications pratiques (procédures, disposition transitoire, modalités de calcul de l’indemnité compensatoire allouée par la Région wallonne, etc.). Une concertation avec le secteur doit impérativement avoir lieu et être menée préalablement à l’adoption de ces nouvelles règles normatives et ce, afin de lever tout risque juridique ou difficultés concrètes qui pourraient être rencontrées par les SLSP sur le terrain.

Enfin, quant à la compensation annuelle pour les pertes de recettes futures, l’Union des Villes et Communes de Wallonie demande à ce que ce mécanisme dispose d’une assise décrétale afin d’assurer sa pérennité et que le budget qui y sera consacré n’affecte pas les autres mécanismes indispensables de financement en matière de logements publics.