Logements sociaux: le surloyer n’est pas mort !

Le 10 décembre 2015, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêté du Gouvernement wallon du 9 janvier 2014. Celui-ci rendait applicable à l’ensemble des baux en cours un mécanisme de suppléments de loyer, de 25 à 150 euros, lorsque le nombre de chambres était considéré comme disproportionné, au vu de la composition du ménage-occupant.

Rappelons que ce mécanisme avait pour objectif d’inciter les locataires, occupant des logements trop grands, à muter vers des logements proportionnés à la taille de leur ménage et, par voie de conséquence, de libérer ces grands logements pour des ménages nécessitant un nombre important de chambres.

Cet arrêt du Conseil d’Etat n’a toutefois pas signé la fin du mécanisme des surloyers. En effet, dans bon nombre de cas, ces suppléments de loyer restent dus. Dans d’autres, ils doivent être recalculés selon de nouvelles modalités.

Baux conclus à partir du 1^er janvier 2008

Tout d’abord, soulignons que l’arrêt du Conseil d’état n’a aucune conséquence sur les baux conclus à partir du 1^er janvier 2008. Pour ces baux, le mécanisme de surloyer reste applicable.

Le locataire doit donc continuer à s’acquitter du supplément de loyer qui lui est éventuellement réclamé. Il ne peut en outre prétendre au remboursement des surloyers payés par le passé.

Baux conclus avant le 1^er janvier 2008

Pour les baux conclus avant le 1^er janvier 2008, la situation est plus nuancée. En effet, l’arrêt du Conseil d’Etat n’a pas entraîné la suppression pure et simple du mécanisme de surloyer. En réalité, la décision de la juridiction administrative restaure de manière rétroactive les anciennes règles en la matière (prévues par l’arrêté du 25 février 1999). Or ces anciennes règles répondaient à des conditions et modalités différentes de celles prévues par l’arrêté annulé (composition de ménage, règles de proportionnalité, etc.).

Face à cette situation, le Comité permanent des SLSP a préconisé aux sociétés de logement une méthode juste et équitable pour appréhender les conséquences de cette décision du Conseil d’Etat. Ainsi, il a été proposé de ne procéder à la perception des montants des surloyers que dans les cas où ils sont incontestablement dus. Cette proposition est partagée par la Société wallonne du Logement.

Pour les baux conclus avant le 1^er janvier 2008, deux cas de figure se présenteraient alors :

- Soit le locataire avait refusé une mutation (ou n’a pas répondu à une proposition de mutation) avant le 1^er janvier 2013. Dans ce cas, un surloyer pourrait être exigé pour l’avenir, pour un montant et selon les modalités fixés dans l’arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 (composition de ménage, règles de proportionnalité, etc.).

Les sociétés de logement de service public seraient donc en droit de procéder au calcul du nouveau montant du surloyer, lequel pourrait aboutir, à terme, à un remboursement de la différence entre ce montant et celui réellement perçu au cours de ces derniers mois en application de l’arrêté de 2014.

- Dans les autres cas, la réclamation des surloyers serait suspendue, jusqu’à l’entrée en vigueur d’un futur arrêté du Gouvernement wallon.

Dans la mesure où il n’est pas envisagé d’adopter un décret à effet rétroactif restaurant le mécanisme de surloyer[1], le montant des surloyers perçus depuis le 1^er janvier 2013 devrait être remboursé prochainement, en fonction des capacités de chaque société de logement. En effet, le recalcul éventuel des surloyers et la vérification des conditions et modalités y liées, de manière rétroactive, impliquent une charge de travail conséquente qui nécessite toute la rigueur requise.

Soulignons que cette proposition ne vaut que jusqu’à l’adoption d’un futur cadre règlementaire par le Gouvernement wallon qui restaurerait le mécanisme de supplément de loyer.

L’action de l’Union des Villes et Communes de Wallonie

Ce dossier est suivi de près par l’Union des Villes et Communes de Wallonie. Ainsi, notre association a sollicité le Ministre wallon du Logement afin d’assurer la totale neutralité budgétaire des conséquences de l’arrêt pour les SLSP si, en l’absence de nouvelles dispositions rétroactives, celles-ci devaient être amenées à rembourser au locataire les montants du surloyer considérés dorénavant comme indus.

Rappelons en effet que les moyens fondant l’annulation de l’arrêté du 9 janvier 2014 reposent sur un défaut de justification de la rétroactivité et une violation du principe général de la motivation matérielle, dans le chef de l’auteur de l’acte, à savoir le Gouvernement wallon. Par conséquent, il s’avère essentiel que les sociétés de logement de service public, à l’équilibre financier déjà fragile, ne soient pas préjudiciées par les conséquences de cet arrêt dont elles ne peuvent nullement être tenues pour responsables.

Dans le cadre des débats en Commission parlementaire, le Ministre wallon du Logement précise que son « intention est (…) d’aboutir à un remboursement du trop-perçu auprès des locataires concernés, sur la période concernée, en veillant – je le dis à ce stade – à ne pas préjudicier la situation des SLSP »[2]. Si l’on peut se réjouir de cette réponse positive en faveur d’une neutralité budgétaire, l’Union des Villes et Communes de Wallonie reste cependant vigilante à ce qu’un tel dédommagement soit total afin de couvrir toutes les conséquences de cette annulation sur les finances des SLSP. L’Union continue de plaider en ce sens auprès du Gouvernement wallon.

[1] Déclaration du Ministre wallon du Logement en Commission, au travers duquel il précise que sera présenté prochainement au Gouvernement « un régime pour l’avenir qui sera dénué de caractère rétroactif » (Discussion en Commission des pouvoirs locaux, du logement et de l'énergie, P.W., C.R.A.C., n°78 (2015-2016), p.50)

[2] Discussion en Commission des pouvoirs locaux, du logement et de l'énergie, P.W., C.R.A.C., n°78 (2015-2016), p.50.