Création, acquisition et rénovation de logement: l’Union fait des propositions au Ministre

Le financement des opérations de construction et d’acquisition-rénovation de logement sont, depuis le plan d’ancrage communal 2007-2008, soumis à un nouveau régime. Alors que les premières réalisations issues de ce plan d’ancrage sont en phase de concrétisation, certains problèmes liés à ce nouveau mécanisme de financement se font jour.

L’Union des Villes et Communes de Wallonie vient donc de questionner à ce sujet Jean-Marc Nollet, Ministre du Développement durable et de la Fonction publique en charge de l’Energie, du Logement et de la Recherche.

En effet, le mode de calcul de subvention des opérations de construction et d’acquisition-rénovation est lié à la superficie des logements. Le taux de subvention varie de manière proportionnelle à la taille du logement, le taux de subvention maximum n’étant atteint que pour des logements d’une superficie trop importante au regard des besoins dans le secteur du logement social.

Le taux de subvention de 65 % est à ce titre rarement atteint et avoisine, pour bon nombre d’opérations immobilières, 50 %, ce qui pose, pour la grande majorité des opérateurs, tant communes que sociétés de logement de service public, des problèmes de financement des opérations et d’équilibre financier. Plusieurs projets sont à ce titre compromis. 

En outre, il apparait que les coûts de construction ou acquisition - rénovation, financés à hauteur, théorique, de 110.000 euros, sont largement insuffisants au regard de la qualité des logements construits qui doit être recherchée dans le logement public. Ainsi, les surcoûts liés aux questions de la performance énergétique des bâtiments avoisinent bien souvent les 20.000 euros par logement pour les logements sis en immeubles, et les 35.000 euros pour les maisons unifamiliales. Un financement adéquat devrait, à ce titre, atteindre 150.000 euros par logement.

En outre, les conditions de financement, pour les sociétés de logement de service public, du solde des opérations ne permettent par un amortissement adéquat et mettent à mal l’équilibre financier recherché par les sociétés de logement de service public. A ce titre, le financement des opérations de construction devrait pouvoir être réalisé sur un terme de 30 ans, pour ce qui concerne la construction de nouveaux logements et l’acquisition - rénovation.

Outre les problématiques du niveau des loyers et de la mixité sociale à propos desquelles elle fera sous peu des propositions au Ministre, il est donc, pour l’Union, impératif et urgent que, pour l’ensemble des plans d’ancrage depuis 2007:

• le critère de superficie soit supprimé pour l’ensemble des opérations liées à l’ancrage, et ce afin de maintenir pour l’ensemble des opérations de création de logement un taux de subvention de 65 % ;

• le plafond de 110.000 euros soit augmenté à hauteur de 150.000 euros, afin de permettre une prise en compte de la performance énergétique des bâtiments de manière suffisante. En outre, les investissements économiseurs d’énergie devraient pouvoir bénéficier d’un subventionnement à hauteur de 100 %, afin que le logement public puisse jouer son rôle d’exemple et assurer son rôle de bailleur social dans les meilleures conditions;

• les sociétés de logement de service public puissent assurer le financement des opérations immobilières (à l’exclusion de la rénovation) sur 30 ans, au lieu des 20 ans actuellement prescrits.

Ces propositions faites au Ministre, outre celle relative aux subventions pour les investissements économiseurs d’énergie, n’occasionnent aucun surcoût pour le budget régional et relèvent de la bonne mise en œuvre des programmes d’ancrage.

Ces éléments devraient, pour le surplus, pouvoir s’appliquer à l’ensemble des financements des programmes de logement, en ce compris ceux financés par des mécanismes alternatifs, pour lesquels une attention particulière doit par ailleurs être portée sur les modalités de paiement (prise en charge des intérêts intercalaires, première échéance à la fin de l’ouverture de crédit, paiement par annuité,…).