Adoption de l’AGW portant sur la cession et acquisition de droits réels immobiliers par une SLSP

Le 18 janvier 2024, le Gouvernement wallon a adopté l’arrêté modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 5 décembre 2008 relatif à la cession et à l’acquisition de droits réels immobiliers par une SLSP. Celui-ci entre en vigueur au 1er mars 2024 (Publié au Moniteur Belge le 18 mars 2024).

L’Union des Villes et Communes de Wallonie avait remis un avis complet sur le projet, après son adoption en première lecture. Nous tenons d’emblée à souligner la prise en compte d’un très grand nombre de nos demandes d’amélioration du texte par le Gouvernement wallon.

La plus fondamentale d’entre elles est la suppression d’un ordre de priorité concernant le réinvestissement des plus-values financières issues des cessions immobilières. Initialement, le projet d’arrêté prévoyait un réinvestissement selon un programme de travaux effectués dans l’ordre suivant :

1. Création de logements ;
2. Pérennisation du parc locatif ;
3. Reconstitution des ressources foncières ;
4. Amélioration du confort des locataires ;
5. Amélioration des abords des logements dont la SLSP est propriétaire.

L’Union n’avait pas manqué de relever le caractère inacceptable d’un tel ordre de priorité en rappelant qu’une grande partie des ventes s’effectuent par nécessité et non par choix, et se justifient par un manque structurel de moyens financiers dont souffre le secteur.

Cet ordre de priorité ne sera finalement pas de rigueur. Les SLSP pourront donc choisir, parmi ces cinq types d’investissement, lequel bénéficiera de la plus-value réalisée à l’issue d’une vente immobilière. Le nouvel arrêté impose toutefois, d'une part, que le produit de la vente soit porté au crédit d'un compte de dépôt spécial ouvert à la SWL, et d'autre part, que le réinvestissement de la plus-value ait lieu, avec autorisation de la SWL et selon un programme de travaux à effectuer.

Signalons par ailleurs que l’arrêté prévoit qu’un programme de cession de logements et de terrains, portant sur 3 années, doit être établi par le Conseil d’Administration de chaque SLSP. Ce programme est autorisé par la SWL qui « veillera tout particulièrement à assurer un équilibre entre les objectifs de soutien à l’accès à la propriété et l’atteinte des objectifs quantitatifs du Gouvernement en termes de LUP locatifs »[1]. Il s’agit-là d’un ajout par rapport à la version du texte qui nous avait été soumis pour avis. Nous resterons vigilants afin que ces objectifs gouvernementaux ne conduisent pas in fine à empêcher les cessions nécessaires. Dès lors, nous appelons d’ores et déjà la SWL à une appréciation souple de ces objectifs.

L’arrêté du 18 janvier 2024 rend dorénavant possible la conclusion de contrat de location, avec option d’achat. A l’inverse de ce qui était prévu dans la version initiale du texte, le contrat de location, avec option d’achat, ne sera pas limité aux seules opérations de « construction-vente ». De plus, comme demandé dans l’avis de l’UVCW, le prix de vente pourra également tenir compte de la non-récupération de la TVA en cas de revente au-delà du 31 décembre de la 2e année suivant celle de la première occupation.

Outre la vente avec option d’achat, l’arrêté de 2024 modifie opportunément certaines dispositions de l’arrêté de 2008. Ces améliorations visent à apporter plus de souplesse et de simplification administrative.

Sans être exhaustif, parmi les demandes concrètes qu’avait formulées le secteur, au travers l’avis de l’UVCW, relevons :

• un allègement des procédures pour les ventes de terrain résiduel (fonds de jardin par exemple) ;
• la possibilité de déroger au délai d’un an concernant l’estimation ;
• la possibilité de déroger, moyennant motivation, à l’obligation d’une cession à un prix au moins égal au prix de revient comptable ;
• ou encore la prise en compte des revenus de l’année en cours, s’ils diffèrent d’au moins 15 %.

On regrettera toutefois l'obligation de porter le produit de la vente sur un compte de dépot spécial ouvert à SWL ainsi que la nécessaire autorisation de cette dernière pour tout réinvestissement. Nous déplorons également que le Gouvernement wallon ait porter à 20 ans l’interdiction de cession après des travaux de rénovation financés par la Région (sauf en cas de vente au locataire). De même, nous regettons enfin que, lorsque le logement créé dans le cadre d’une opération de construction-vente ne trouve pas acquéreur après 24 mois de mise en vente, la SLSP (pourtant obligée de l’intégrer dans son patrimoine locatif) ne puisse bénéficier des subsides à création de logements d’utilité publique locatifs.

[1] Art. 6, par. 1er, de l’AGW de 2008, tel que modifié.