L’habitat en Wallonie: le bail d’habitation

Suite à la sixième réforme de l’Etat, la compétence relative à « la location des biens ou des parties de biens destinés à l’habitation »[1] a été transférée exclusivement aux Régions. Le droit du bail d’habitation wallon vient dès lors compléter les dispositions générales du Code civil en matière de contrats et d’obligations qui demeurent de compétence fédérale.

Le décret du 15 mars 2018 définit le bail d’habitation comme étant « le bail relatif à un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci destiné à servir de logement à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du tourisme »[2]. Le bail d’habitation vise donc les baux de résidence principale, les baux de colocation, les baux étudiants et les baux glissants.

Les baux commerciaux, les baux à ferme et les hébergements touristiques demeurent soumis à leurs législations respectives[3].

Par ailleurs, le décret instaure la grille indicative des loyers[4] et une liste exemplative des réparations locatives[5].

1. Généralités

A. L’obligation de l’écrit

Depuis le 1er septembre 2018, tout bail conclu ou renouvelé doit être établi par écrit[6] et contenir à tout le moins l'identité des parties contractantes, la date de prise en cours du bail, la durée du bail, le type de bail, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif, le montant du loyer hors charge, les informations relatives aux charges[7], la mention de l’existence de compteurs individuels ou collectifs et la date du dernier certificat PEB lorsque celui-ci est requis[8].

Lorsqu’une des parties contractantes refuse d’avoir recours à l’écrit, la partie la plus diligente peut la mettre en demeure de se conformer à l’obligation par envoi recommandé ou par exploit d’huissier. À défaut d’exécution dans les huit jours, elle pourra saisir le juge de paix afin de contraindre la partie défaillante à dresser, compléter ou signer la convention écrite, ou pour requérir si besoin que le jugement vaille bail écrit.

Le contrat, ses éventuels avenants et les états des lieux doivent faire l’objet d’un enregistrement[9]. Il s’agit d’une obligation fiscale qui incombe au propriétaire[10].

B. Les droits et obligations du bailleur[11]

Le bailleur choisit librement le preneur sans discrimination. Le législateur fixe une liste d’informations que le bailleur peut demander au candidat locataire.

Il a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce, de façon à ce que le bien puisse servir à l’usage convenu. Il est également tenu d’entretenir la chose louée et d’y réaliser toutes les réparations nécessaires occasionnées par la vétusté ou par un cas de force majeure. Par ailleurs, le bailleur a le droit de procéder aux réparations urgentes[12] et le preneur doit les supporter si elles ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail. Il incombe également au bailleur une obligation de garantie (des vices cachés et d’éviction du fait personnel du bailleur ou du fait des tiers) ainsi qu’une obligation de ne pas modifier le bien sans l’accord du preneur.

C. Les droits et obligations du preneur

Le preneur use de la chose louée en bon père de famille conformément à la destination qui lui est donnée par le bail. Il paye le prix du bail aux termes et délais convenus[13] et garnit les lieux des meubles suffisants[14].

Le preneur supporte les réparations locatives[15] sauf si elles sont occasionnées par la vétusté ou par la force majeure. Il est prévu une liste non limitative des réparations locatives[16]. En cas d’incendie, le preneur est présumé responsable à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute[17]. Il est obligé de prendre une assurance-incendie.

D. L’indexation du loyer

Conformément à l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, « si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. (…) Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base[18] multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ ».

Du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, l’indexation des loyers est limitée, voire interdite, en fonction de la performance énergétique du logement occupé[19].

Certificat PEB	Indexation
F, G ou en l’absence de certificat	Interdite
E	Limitée à 50 %
D	Limitée à 75 %
A, B ou C	autorisée

Sont visés par la mesure, les logements dont la location est régie par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, à savoir les logements privés, les logements à loyers d’équilibre et les logements d’insertion mis à disposition par les CPAS.

Les logements de transit dont la mise à disposition nécessite la conclusion d’une convention d’occupation précaire ne sont pas visés par la présente mesure.

À partir du 1er novembre 2023, l’indexation du loyer des logements avec un certificat PEB D, E, F ou G ou sans certificat PEB se calcule selon le mode suivant :

- le loyer de base est le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 ;

- l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

 

E. L’état des lieux[20]

Les parties ont l’obligation de dresser des états des lieux d’entrée et de sortie contradictoirement et à frais communs. L’état des lieux d’entrée doit être établi soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation et être annexé au contrat de bail écrit. Il est soumis à enregistrement. A défaut d’accord entre les parties au moment de l’état des lieux de sortie, chacune d’entre elles a la possibilité, avant la date de remise des clés et à condition que le contrat n’en dispose autrement, de porter l’affaire devant le juge de paix afin qu’il désigne un expert.

F. Le prêt à taux zéro pour constituer une garantie locative[21]

Depuis le 3 mai 2021, un dispositif de prêt à taux zéro est accessible pour les locataires de baux de résidence principale, de colocation[22] ou encore, étudiants[23] en vue de leur permettre de constituer une garantie locative.

L’objectif poursuivi par le Gouvernement est de faciliter l’accès à un logement en aidant les ménages à constituer une garantie locative. En effet, l’absence des liquidités nécessaires constitue un réel frein dans l’accès à la location.

L’introduction d’une demande de prêt s’effectue auprès de la Société wallonne du crédit social.

G. Le décès du preneur[24]

Depuis le 1er septembre 2018, le décès du preneur entraîne la résiliation du bail trois mois après le décès sans préavis ni indemnité[25]. Néanmoins, toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès peut notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail, et ce dans un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur. Le bailleur dispose alors d’un mois pour notifier au candidat-preneur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs. Ce dispositif intéresse particulièrement le cohabitant de fait, mais ne vise par contre pas les cas du marié survivant et du cohabitant légal survivant pour lesquels le bail continue à produire pleinement ses effets[26].

Au cas où l’habitation serait inoccupée, le bailleur peut reprendre possession de son bien rapidement après le décès du preneur en distinguant deux situations. D’une part, si l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier. Le bail sera alors résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité. D’autre part, si l’habitation est inoccupée, mais toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait également constater par un huissier, qui réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai de trois mois suivant le décès du locataire, le bailleur en dispose en bon père de famille aux frais des ayants droit. Selon l’exposé des motifs, le bailleur pourrait, par exemple, évacuer les meubles, les conserver dans un garde-meuble ou encore les vendre.

Enfin, le bailleur confronté au décès du preneur pourra faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix.

Les règles relatives au bail d’habitation constituent le socle commun du droit du bail. Elles s’appliquent, d’une part aux baux qui ne sont pas régis par les dispositions particulières, comme, par exemple, aux baux portant sur une résidence secondaire, et d’autre part, pour compléter les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale, au bail de colocation, au bail étudiant ou au bail glissant[27]. Ces différents dispositifs visent à renforcer les droits des preneurs.

2. Le bail de résidence principale

Le bail de résidence principale[28] est le bail d’habitation que le preneur affecte, avec l’accord du bailleur, à sa résidence principale[29].

Les dispositions relatives au bail d’habitation s’appliquent à ce type de bail pour tout ce qui n’est pas spécifiquement réglé par les dispositions relevant du bail de résidence principale.

A. La garantie locative[30]

La garantie locative peut, au libre choix du preneur, prendre trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. Le montant de la garantie ne peut excéder deux mois de loyer lorsqu’elle est versée sur un compte individualisé au nom du locataire. La garantie bancaire ne peut excéder trois mois de loyer pour le contrats conclus avant le 1er juin 2023. Pour les contrats conclus à partir du 1er juin 2023, la garantie est limitée à deux mois.

La garantie locative est libérée moyennant un accord écrit entre les parties ou la production d’une copie de la décision du juge de paix allant en ce sens.

B. La durée du bail de résidence principale

1. Le principe : un bail de neuf ans

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf ans. À l’expiration de cette période, le preneur et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat sans motif ni indemnité, mais moyennant un congé de six mois pour le bailleur et de trois mois pour le preneur.

Par ailleurs, le bailleur a la faculté de mettre fin au bail anticipativement moyennant un congé de 6 mois :

• à tout moment, pour occupation personnelle ou pour travaux à effectuer dans plusieurs logements situés dans le même immeuble[31];
• à la fin d’un triennat, pour travaux[32] ;
• à la fin d’un triennat, sans motifs, mais moyennant une indemnité (correspondant à 9 mois de loyers si le congé est donné à la fin du premier triennat ou de 6 mois s’il est donné à la fin du second triennat).

Le preneur qui reçoit ainsi le préavis du bailleur dans le cadre d’une résiliation anticipée peut lui adresser à son tour un contre-préavis[33] d’un mois pour se libérer de ses obligations.

Le preneur peut pour sa part mettre fin au bail à tout moment, moyennant un congé de 3 mois et le paiement d’une indemnité s’il met fin au bail au cours du premier triennat. L’indemnité est équivalente à 3 mois de loyer si le preneur met fin au bail pendant la 1re année de location, 2 mois de loyer au cours de la 2e année et 1 mois de loyer au cours de la 3e année.

2. Les exceptions : les baux de courte et de longue durée

Par dérogation au principe selon lequel un bail de résidence principale est conclu pour une période de neuf années, les parties peuvent opter pour un bail de courte durée (conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans), un bail de longue durée (conclu pour une durée supérieure à neuf ans), ou un bail à vie (conclu pour la vie du preneur).

Alors que le bail de courte durée ne pouvait faire l’objet que d’une seule prorogation, il peut à présent[34] être prorogé deux fois. Dès lors, à défaut pour une des parties de notifier un congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue, le bail sera prorogé, moyennant un écrit, aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans.

Si à l’échéance de la durée convenue, aucun congé n’est notifié par l’une des parties, que le preneur continue à occuper le bien sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Le preneur[35] peut mettre fin au bail de courte durée de manière anticipée à tout moment, moyennant le respect d’un préavis de trois mois et en versant une indemnité égale à un mois de loyer.

Le bailleur[36] ne peut y mettre fin de façon anticipée qu’après la première année de location, en respectant un préavis de trois mois, en versant une indemnité égale à un mois de loyer et pour le seul motif d’occupation personnelle.

Peu importe la durée du bail, les parties peuvent à tout moment mettre fin au contrat d’un commun accord ou en demandant la résolution du bail au juge de paix.

3. Le bail de colocation

Le bail de colocation[37] concerne la location d’un même bien par plusieurs preneurs (les colocataires) ayant signé entre eux un pacte de colocation[38]. Il s’agit donc d’un contrat de bail unique conclu entre le bailleur et tous les colocataires et d’un pacte de colocation liant les colocataires entre eux.

A. Le pacte de colocation[39] – « Il n’y a pas de bail de colocation sans pacte de colocation ».

Ce pacte doit définir[40] la répartition du loyer et des charges entre colocataires, l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire, les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement relatifs aux charges et des contrats d’assurance relatifs au bien loué, les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ainsi que les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

B. Le bail de colocation

Une fois le pacte de colocation signé, les colocataires et le bailleur concluent le bail de colocation, qu’ils signent tous. Le bail porte sur une habitation qui comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires. Ceux-ci sont alors solidairement[41] tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail, comme la constitution de la garantie, le paiement des loyers et des charges ou encore des éventuels dégâts.

C. La fin du bail de colocation

Lorsque l’ensemble des colocataires souhaitent mettre fin au bail, le congé doit être signé par chacun d’entre eux[42].

Le colocataire peut se libérer de ses obligations avant le terme du bail en notifiant un congé de trois mois au bailleur et à ses colocataires[43].

Si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les colocataires pourront toujours mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois, et, le cas échéant, le paiement d’une indemnité[44].

Ces trois mois peuvent être mis à profit par le colocataire sortant, le bailleur ou les autres colocataires pour rechercher un remplaçant. Le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.

A défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

Le nouveau colocataire succède aux droits et obligations du colocataire sortant pour la durée du bail restante. Le bailleur, les colocataires restants et le nouveau colocataire signent un avenant au bail à son arrivée, qui fait l’objet d’un enregistrement par le nouveau colocataire[45].

À chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant[46] à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. Cet avenant est dressé entre colocataires uniquement.

Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé en vue de se libérer de leurs obligations avant le terme du bail, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un préavis de six mois[47]. Le bailleur peut évidemment préférer la conclusion d’un nouveau bail, avec l’ensemble ou une partie des colocataires.

En plus des règles propres au bail de colocation, les colocataires et le bailleur seront régis par le droit commun du bail d’habitation et, lorsqu’un des colocataires affecte le bien loué à sa résidence principale, par les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale.

4. Le bail étudiant

Le bail étudiant[48] est « le bail d’habitation relatif à la location d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études »[49].

L’étudiant est « la personne qui est régulièrement inscrite et poursuit ses études dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur »[50].

Pour démontrer sa qualité, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière[51] lors de la signature du bail ou un mois avant sa prorogation[52].

En plus des règles propres au bail étudiant, l’étudiant et le bailleur seront, comme dans l’hypothèse d’un bail de colocation, régis par le droit commun du bail d’habitation et, lorsqu’un des colocataires affecte le bien loué à sa résidence principale, par les dispositions particulières relatives au bail de résidence principale.

A. La durée du bail étudiant

Le bail étudiant est conclu pour une durée d’une année[53], sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure. Le bail peut donc être conclu pour une durée maximale d’une année, accompagnée, le cas échéant, d’une tacite reconduction.

En effet, si l’étudiant demeure dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail étudiant est prorogé d’un an aux mêmes conditions. Si le bail était conclu pour une période inférieure à un an, dans la même situation de maintien dans les lieux du preneur, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée d’un an à compter de la date d’entrée en vigueur du bail.

B. La fin du bail étudiant

Le bail étudiant prend fin de plein droit à son échéance.

L’étudiant peut mettre fin au bail de façon anticipée[54] à tout moment moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité complémentaire équivalente à trois mois de loyer. L’étudiant ne peut cependant pas donner son préavis après le 15 mars, afin d’éviter une généralisation des préavis donnés pour éviter le paiement des mois d’été.

Cette indemnité ne sera pas due si :

• l’étudiant ne suit finalement pas sa formation (en cas d’irrecevabilité de l’inscription, de son refus ou d’abandon d’étude) ;
• ou s’il cède son bail et propose un remplaçant au bailleur ;
• ou s’il est confronté au décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien.

C. La sous-location

Dans l’hypothèse où il serait amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois, l’étudiant peut sous-louer son bien, avec l’accord du bailleur[55]. Ceci vise spécifiquement les étudiants poursuivant leur formation dans le cadre d’un stage ou d’un programme d’échange. Les étudiants souhaitant préparer leurs examens chez leurs parents ou dans un autre endroit propice à l’étude ne peuvent prétendre à cette faculté.

D. Bail de colocation ou bail étudiant ?

Qu’advient-il lorsque des étudiants s’installent en colocation ? Le bail de colocation et le bail étudiant étant deux régimes incompatibles, il revient aux parties de choisir le régime applicable au contrat, eu égard aux avantages et aux inconvénients des régimes respectifs.

5. Le bail glissant

Le bail glissant[56][57] est un contrat par lequel une personne morale conclut, avec l’accord exprès du bailleur, un bail de résidence principale portant sur un bien d’habitation en vue de sous-louer simultanément le bien à une personne en état de précarité. A la suite de la conclusion du contrat, la personne morale assume, d’une part, à l'égard du bailleur toutes les obligations d'un preneur principal, et bénéficie des mêmes droits que ce dernier. Elle assure, d’autre part, un accompagnement social au profit du sous-locataire tout au long de la durée du bail. Une fois que les objectifs du suivi sont atteints, le bail de résidence principale conclu entre le bailleur et la personne morale est cédé au sous-locataire, lequel devient le preneur principal du bail. De cette manière, le bail conclu entre le bailleur et la personne morale « glisse » vers la personne en état de précarité.

A. Qui loue ?

Les personnes morales habilitées[58] à mobiliser le bail glissant sont :

• les sociétés de logement de service public (SLSP) ;
• les agences immobilières sociales (AIS) ;
• les associations de promotion du logement (APL) ;
• les CPAS ;
• les centres de service social, les épiceries sociales, les restaurants sociaux, les services de médiations de dettes, les maisons d'accueil, les maisons de vie communautaire, les maisons d'hébergement de type familial, les abris de nuit, les services d'insertion sociale, les relais sociaux…

B. La durée du bail glissant

Le bail principal et la sous-location sont conclus pour une durée maximale de trois ans.

C. La cession de bail

La cession du bail au sous-locataire peut intervenir à trois moments distincts, pour autant que la personne morale estime qu’il a atteint les objectifs de l’accompagnement social définis en début de bail et qu’il informe préalablement le bailleur quant à la capacité du sous-locataire à reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.

La cession intervient :

• soit deux mois avant l’expiration de la première année ;
• soit deux mois avant l’expiration de la seconde ;
• soit au plus tard six mois avant l’expiration de la troisième.

Le bailleur ne peut, pour sa part, s'opposer à la cession du bail. Si, par contre, la personne morale constate que le sous-locataire n’a pas atteint les objectifs, le bail ne pourra être prorogé.

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