L’habitat en Wallonie: l’habitat léger

Depuis quelques années, on relève l’émergence d’un nouveau type d’habitation dénommé « habitat léger ». Il peut recouvrir différentes formes – yourtes, cabanes, chalets, tiny houses, roulottes, etc. – mais se caractérise toujours, en comparaison au logement traditionnel, par sa faible emprise au sol, son poids léger, son aspect réversible ou encore la possibilité de le déplacer.

Le plus souvent, ce type d’habitation évoque pour tout un chacun un projet de vie atypique, véritable alternative sociale et culturelle au logement traditionnel. Les perspectives sont cependant plus larges. Dans la pratique, différentes « familles », différentes manières d’habiter, s’entrecroisent. A côté de ces habitats dits « alternatifs », estimés à 3.000 en Wallonie, cohabitent les 12.000 habitants des zones de loisirs (« habitat permanent ») et les 10.000 gens du voyage[1]. 

Depuis le 1er septembre 2019, l’habitat léger est reconnu et encadré, notamment par des critères de salubrité adaptés[2], par le Code wallon de l’habitation durable.

1. La notion « d’habitation légère »

Le Code wallon de l’habitation durable distingue dorénavant le « logement » – « bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (appartement, maison unifamiliale, etc.) – de « l’habitation légère » qui est celle qui « ne répond pas à la définition de logement, mais qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes: démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construite, sans étage, sans fondations, qui n’est pas raccordée aux impétrants ». Ces deux notions font partie de la notion plus globale « d’habitation », reprise dans le titre du nouveau Code[3]. On remarquera que la définition de « l’habitation légère », par son approche multicritère, se veut volontairement large afin d’englober la diversité (architecturale) des nouveaux modes d’habiter existants et à venir.

Assez logiquement, pour être reconnue comme telle, l’habitation légère doit être destinée à « l’habitation » et non à d’autres formes d’occupation comme l’hébergement touristique (gîte, airbnb, etc.) ou l’activité professionnelle. Sont également exclus de cette définition, les biens n’ayant pas pour vocation, à l’origine, à servir d’habitation, comme les voitures ou les vans.

L’habitation légère peut être occupée par le titulaire de droit réel ou être mise en location à titre de résidence principale.

2. Les conditions d’installations

Il convient ici de se référer au Code du développement territorial (CoDT).

Le placement ou la construction d’une habitation légère est soumis à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme, et ce, quel que soit le système constructif envisagé : construire un bâtiment ou un ouvrage (pour exemple, les kerterres, les chalets, etc) ; utiliser un terrain pour le placement d’une installation fixe (les containers aménagés, les caravanes immobilisées, etc.) ; utiliser habituellement un terrain pour le placement d’installations mobiles (aménager un terrain pour le placement de caravanes, roulottes, etc.) ; créer un nouveau logement dans une construction existante (créer un logement dans un chalet existant, jusqu’ici destiné à l’hébergement touristique).

Dans la majorité des cas, le concours d’un architecte pour introduire sa demande de permis ne sera pas requis. En effet, pour prendre en considération leurs spécificités architecturales, le CoDT prévoit, dans le respect de certaines conditions, des dispenses d’architecte pour le placement d’habitations légères. Deux hypothèses sont visées :

• le placement d’habitations légères préfabriquées ou en kit, c’est-à-dire, les yourtes, tiny houses, caravanes, roulottes, etc. 
• le placement d’habitations légères qui sont, cumulativement : 

• sans étage ;
• d’une superficie inférieure à 40m² ;
• d’une hauteur maximale de 2,50 m sous corniche, 3,50 m au faîte et, le cas échéant, 3,20 m à l’acrotère.

En dehors de ces hypothèses, une analyse au cas par cas, en fonction du mode constructif, reste nécessaire. Notons tout de même que les « installations fixes ou mobiles » sont, par principe, dispensées du concours d’un architecte (annexe 9 ou 6)[4].

La faisabilité du projet, et partant, l’obtention d’un permis d’urbanisme qu’il sous-tend, dépendra notamment de la localisation envisagée. Sur ce point, faute de dispositions spécifiques au sein du CoDT, les mêmes règles que « l’habitat traditionnel » sont appliquées. Les localisations possibles sont limitées aux zones destinées à la « résidence », à savoir : les zones d’habitat et les zones d’habitat à caractère rural.

Il existe quelques cas particuliers qui permettraient une installation dans des zones non destinées à la résidence :

• la zone agricole peut être envisagée lorsque l’habitation légère constitue le « logement »[5] de l’exploitant de l’activité agricole présente sur le site ;  
• la zone de service public et d’équipement communautaire pourrait être envisagée lorsque l’habitation légère est utilisée comme logement d’utilité publique (par exemple, un logement social « atypique » porté par une société de logement de service public) ;

En-dehors de ces hypothèses, et sauf à utiliser un mécanisme dérogatoire (art. D.IV.6 et ss.)[6], aucun projet d’habitation légère ne saurait être autorisé.

Le respect de la zone au plan de secteur, sans conteste la première question à se poser lorsqu’un projet est envisagé, ne suffit cependant pas à garantir la construction ou le placement d’une habitation légère. De nombreuses autres contraintes, de fait ou de droit, peuvent empêcher, limiter ou conditionner la réalisation du projet : servitudes, zones soumises aux aléas d’inondation, zones d’intérêt biologique (Natura 2000 par exemple), zones de protection patrimoniale, zones non aedificandi ou non prioritaires en raison d’un schéma communal, présence d’une voirie suffisamment équipée, etc. En fonction du terrain, une analyse minutieuse de contraintes de fait et de droit doit donc être réalisée.

3. Les critères de salubrité[7] 

Pour encadrer l’émergence de ce nouveau type d’habitation, le Code wallon de l’habitation durable prévoit la fixation de critères minimaux de salubrité et de surpeuplement adaptés aux réalités des habitations légères.

Les critères définis sont relatifs à la sécurité (not. la mérule ou la stabilité), aux installations de gaz et d’électricité, au chauffage (not. disposer d’un point d’alimentation fixe), à l’équipement sanitaire (not. un point d’eau potable et une toilette), à l’humidité, à l’éclairage naturel, au surpeuplement (not. un volume d’au moins 18 m³ et une superficie d’au moins 8 m²), etc. Des dérogations peuvent, à l’instar des critères de salubrité relatifs aux « logements », être accordées en fonction de la spécificité des lieux ou du projet[8].

Contrairement aux « logements », c’est le SPW-TLPE qui sera exclusivement compétent pour procéder aux enquêtes de salubrité portant sur des habitations légères et pour vérifier les critères de salubrité dans le cadre de la procédure de permis de location pour ces mêmes habitations. En fonction des résultats de l’enquête, un arrêté de police pris par le bourgmestre peut être envisagé, à l’instar de ce qui est possible pour les « logements »[9].

A la différence des « logements » également, les critères de salubrité sont plus exigeants pour une habitation légère mise à disposition à titre onéreux que pour celle occupée par son propriétaire. La raison en est simple : dans le premier cas, il ne s’agit pas toujours d’un « projet de vie » ; il convient de protéger ceux pour qui ce type d’habitat ne serait pas un choix. Ainsi, pour exemple, la superficie habitable minimum sera alignée sur celle des « logements », tout comme la nécessité d’une douche avec eau chaude. L’obligation de disposer d’un permis de location préalable à cette mise en location est une sécurité complémentaire opportune[10]. Pour obtenir ce dernier, le bailleur devra démontrer qu’il respecte les critères de sécurité, de salubrité et de surpeuplement relatifs aux habitations légères ; l’obligation d’équipement en matière de détecteurs d’incendie ; les réglementations communales en matière de salubrité et de sécurité incendie relatives à l’habitation légère ; les dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme. 

Notons enfin qu’un délai de mise en conformité est prévu. Concrètement, les habitations légères existantes et dont la construction est terminée au 1er juin 2021 ainsi que celles créées après le 1er juin 2021 et dont la première occupation intervient endéans les six mois ont deux ans pour se mettre en conformité avec ces nouveaux critères de salubrité. Les habitations légères dont la première occupation intervient après le 1er décembre 2021 doivent respecter les nouvelles exigences à la date de la première occupation.

4. La domiciliation

Rappelons que l’inscription au registre de la population se fait sur la base du critère de la résidence principale[11]. La résidence principale est, soit le lieu où vivent habituellement les membres d'un ménage composé de plusieurs personnes, unies ou non par des liens de parenté, soit le lieu où vit habituellement une personne isolée. Depuis la reconnaissance par le Code wallon de l’habitation durable de l’habitat léger, il ne fait plus de doute que la résidence principale peut être envisagée au sein d’une habitation légère. La domiciliation qui en découle pourrait être qualifiée de « provisoire », notamment en l’absence du permis d’urbanisme préalable requis.

La détermination de la résidence principale se fonde sur une situation de fait. L’inscription est opérée à l’adresse où une personne réside effectivement pendant la plus grande partie de l’année, et cela, en principe, quelle que soit cette adresse. Cette constatation s'effectue sur la base de différents éléments, notamment le lieu que rejoint l'intéressé après ses occupations professionnelles, le lieu de fréquentation scolaire des enfants, le lieu de travail, les consommations en électricité, eau, gaz et les frais de téléphone, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres de la famille.

L’inscription aux registres de la population n’est donc pas conditionnée par la nature (propriétaire-occupant, bail, etc.) ou la situation juridique de l’occupation (l’habitation légère construite sans permis, réalisée dans une zone non destinée à la résidence, placée dans sans avoir les droits requis, etc.).

Cependant « les personnes qui s’établissent dans un logement dont l’occupation permanente n’est pas autorisée pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire, tel que l’a constaté l’instance judiciaire ou administrative habilitée à ce faire, ne peuvent être inscrites qu’à titre provisoire par la commune aux registres de la population. Leur inscription reste provisoire tant que l’instance judiciaire ou administrative habilitée à ce faire n’a pas pris de décision ou de mesure en vue de mettre fin à la situation irrégulière ainsi créée. L’inscription provisoire prend fin dès que les personnes ont quitté le logement ou qu’il a été mis fin à la situation irrégulière”[12].