L’habitat en Wallonie : le permis de location

Toute habitation doit, en Wallonie, répondre aux exigences de salubrité, de sécurité et d’habitabilité définies par le Code wallon de l’habitation durable (CWHD). Le permis de location permet de contrôler de manière préventive ces exigences pour des biens considérés « à risques » et où logent, généralement, les personnes les plus précarisées.

Le permis de location constitue une réelle autorisation administrative communale destinée à contrôler la mise en location de certains biens immobiliers, et, depuis peu, mobiliers. Il s’inscrit dans la concrétisation de l’article 23 de la Constitution et de l’article 2 du CWHD qui prônent la mise en œuvre du droit à un logement décent en tant que lieu de vie, d’émancipation et d’épanouissement des individus et des familles.

Le champ d’application

Seuls certains biens, strictement listés à l’article 9 du CWHD, sont donc soumis à l’obligation de disposer d’une autorisation de mise en location préalable. Il s’agit :

• Des « petits logements individuels », c’est-à-dire les logements dont les pièces d’habitation et les locaux sanitaires (les W.-C., salles de bains et salles d’eau) sont réservés à l’usage individuel d’un seul ménage et dont la superficie habitable[1] ne dépasse pas 28 m².
• Des « logements collectifs », qui sont les logements dont au moins une pièce d’habitation (la cuisine, le séjour, le local TV, etc.) ou un local sanitaire (les W.-C., salles de bain et salles d’eau) est utilisé par plusieurs personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage[2]. Les meublés sont visés par cette définition.
• Des « habitations légères » qui sont celles qui ne répondent pas à la définition de logement, mais qui satisfont à au moins trois des caractéristiques suivantes : « démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construite, sans étage, sans fondations, qui n’est pas raccordée aux impétrants ». Sont donc notamment concernés : les yourtes, les caravanes, les kerters ou encore, les roulottes.

Ces biens doivent, de surcroit, être mis en location ou loués à titre de résidence principale[3] ou avec la vocation principale d’hébergement d’étudiants.

Il existe deux exceptions à l’application du permis de location (CWHD, art. 9) destinées notamment à favoriser certaines colocations :

• La première prévoit qu’un permis de location n’est pas requis lorsque les logements sont situés dans le bâtiment où le bailleur a établi sa résidence principale pour autant qu’ils soient loués ou mis en location à deux ménages au plus et que le nombre total d’occupants des biens loués ne dépasse pas quatre personnes.
• La seconde exception concerne les « logements de type unifamilial occupés par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage au sens de l’article 1er, 28° du présent Code, liées par un contrat de colocation »[4]. La notion de contrat de colocation semble faire référence au « bail de colocation » règlementé tel que consacré par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Quatre conditions doivent être cumulées pour constater l’existence d’un tel bail[5] : être face à une habitation partagée par plusieurs preneurs, la conclusion d’un bail unique entre le bailleur et plusieurs colocataires, la signature d’un « pacte de colocation »[6] et la mention de ce pacte dans le bail de colocation[7].

Les exceptions s’appliquent aux « logements » et non aux « habitations légères ». Pour ces dernières, un régime transitoire spécifique a cependant été consacré. Le permis de location est requis pour toutes les habitations légères qui font l’objet d’une première occupation à partir du 1er décembre 2021, qu’elles aient été construites ou installées avant ou après cette date. Les habitations légères existantes et données en location avant le 1er décembre 2021 ne devront disposer d’un permis de location qu’à partir du 1er juin 2023.

Les exigences à respecter

Le permis de location n’est délivré qu’après la vérification de la conformité du bien aux exigences reprises à l'article 10 (applicable aux « logements ») ou 10bis (applicable aux « habitations légères ») du CWHD. Ces exigences portent essentiellement sur le respect de critères de salubrité mais plus seulement. Au fil des réformes, les exigences à respecter se sont considérablement développées pour s'intéresser également à la règlementation urbanistique ou énergétique. Elles peuvent, de surcroit, varier entre communes suivant l’existence ou non d’un règlement communal spécifique portant sur la prévention incendie ou la salubrité.

Au total, huit catégories[8] d'exigences distinctes, comprenant chacune des critères spécifiques, doivent être respectées pour qu’un logement obtienne son permis de location :

• Les critères de salubrité du CWHD ;
• L’équipement en matière de détecteurs d’incendie ;
• Les règlements communaux en matière de salubrité ;
• Les règlements communaux en matière de sécurité incendie ;
• Les garanties de l’inviolabilité du domicile et du respect de la vie privés ;
• Les exigences en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme ;
• Le certificat de performance énergétique ;
• Le contrôle des installations de chauffage.

Le permis de location transcende donc la police du logement pour examiner le respect d’exigences découlant d’autres polices administratives indissociables de cette politique : urbanisme, sécurité incendie, performance énergétique du bâti, installations de chauffage, etc. Par cette approche transversale, assez atypique, le permis de location permet à la commune, mais également aux bailleurs et locataires, de disposer d’un « bilan de santé » relativement fiable des habitations considérées les plus à risques.

La procédure d’octroi[9]

Le permis de location est délivré par le collège communal territorialement compétent sur présentation, par le bailleur, d’un dossier de demande comportant notamment une attestation de conformité relative aux critères de salubrité et délivrée par un enquêteur agréé[10].

La procédure est a priori identique que l’on soit face à un logement ou face à une habitation légère. Pour ces dernières cependant, le rapport de visite, et l’attestation de conformité qui en découle, ne peuvent être rédigés que par des enquêteurs régionaux. La compétence des enquêteurs privés agréés reste limitée aux logements collectifs et individuels.

Concrètement, dans un premier temps, et comme le prévoit la règlementation, le bailleur se met en contact avec un enquêteur agréé, qui, après une visite des lieux, complète le rapport d’enquête ad hoc. Si ce rapport conclu au respect des exigences fixées par la règlementation, l'enquêteur établit « l'attestation de conformité ». Dans le cas contraire, l'enquêteur complète, dans le rapport, la liste des manquements ainsi que la liste des travaux à réaliser pour que l’habitation puisse être considérée comme conforme. L'enquêteur transmet à la commune et à l'administration régionale copie du rapport d'enquête pour qu’elles puissent, le cas échéant, assurer le suivi nécessaire[11]. Le bailleur envoie ensuite cette attestation, accompagnée du rapport de visite, d’une déclaration de (mise en) location et, s’il s’agit d’un logement, d’une copie du certificat PEB et de la preuve du contrôle des installations de chauffage, au service logement de la commune compétente. Après l’examen de complétude du dossier, si la commune dispose d’un règlement communal en matière de sécurité incendie et/ou de salubrité, elle initie une seconde visite de l’habitation par les services compétents (souvent, la zone de secours). En parallèle, le service urbanisme analyse le respect des exigences relatives à la règlementation urbanistique sur la base, le cas échéant, des éléments probants apportés par le bailleur.

A partir du moment où l’ensemble des documents requis confirment le respect des exigences, le collège communal notifie le permis au demandeur[12]. Le collège ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation. Face à un dossier complet, des raisons d’opportunité ne peuvent conduire à un refus de permis de location[13].

Le permis de location est valable cinq ans à dater de sa délivrance. La procédure d'application pour l'octroi d'un permis de location est applicable à son renouvellement.

Le suivi du permis de location dans le temps

Au cours de l’occupation de l’habitation, des contrôles à l'initiative de l'administration régionale, de la commune ou à la suite de plaintes peuvent être effectués sur toute habitation ayant un permis de location ou supposée devoir en détenir un. En cas de non-respect avéré des exigences imposées par le CWHD, différentes mesures peuvent être prises par les autorités communales, spécialement en présence de défauts graves : retrait du permis de location[14], fermeture de l’habitation, sanctions pénales et/ou des amendes administratives[15]. En cas d’évacuation des occupants, le relogement est à charge des autorités communales[16]. Le non-respect de la règlementation impacte directement la validité du bail[17].

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