Le rôle des acteurs locaux : la prise en gestion de logements privés
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Mis en ligne le 1er Décembre 2021

Qui peut prendre en gestion les logements privés ?

Les agences immobilières sociales

L'agence immobilière sociale (AIS) est une asbl agréée par le Gouvernement wallon qui a pour mission de rechercher la meilleure adéquation possible entre l'offre en logements potentiels disponibles et les besoins sociaux recensés sur le plan local. Elle agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les ménages à la recherche d’un logement. L'objectif poursuivi est de proposer à ces derniers un accès locatif à des logements de qualité.

Pour ce faire, l’agence immobilière sociale introduit ou réintroduit dans le circuit locatif des logements provenant essentiellement du secteur privé. Plus précisément, la mission de l’agence est de prendre en gestion[1] ou en location les immeubles qui leur sont confiés par leurs propriétaires et d'officier comme intermédiaire entre ceux-ci et les locataires. Après avoir accompagné le propriétaire pour la réalisation des travaux nécessaires, afin que le logement corresponde aux normes, l’opérateur immobilier conclut un contrat de location avec un ménage, afin de lui mettre le logement à disposition. Les loyers versés par le locataire final à l’opérateur immobilier sont rétrocédés au propriétaire du bien. Pour rappel, l’AIS garantit le payement du loyer au propriétaire que le logement soit occupé ou non et que le locataire ait payé son loyer ou non. L’AIS est chargée de fournir un accompagnement social aux occupants.

Les associations de promotion du logement

L’association de promotion du logement (APL)[2] s’adresse principalement aux ménages de catégorie 1 et agissent pour l’intégration sociale par le logement de diverses manières. Outre la mise à disposition d’un logement décent et l’accompagnement social des occupants, elle procure une assistance sur le plan administratif, juridique et technique aux locataires. Elles soutiennent également des projets expérimentaux, tant en matière d’intégration sociale, qu’en matière juridique ou architecturale.

Les sociétés de logement de service public

Les sociétés de logement de service public (SLSP)[3] sont des personnes morales de droit public, partenaires privilégiées des villes et communes dans la mise en œuvre d'une politique en matière de logement. Au nombre de 64, elles couvrent l’ensemble du territoire wallon pour assurer la création, la gestion et la mise en location de plus de 100.000 logements. Un référent social est ainsi chargé d'assurer le lien avec les acteurs sociaux locaux pour offrir un accompagnement social aux locataires.

Comme les AIS, l’une des missions des SLSP consiste en la prise en location ou en gestion de logements ou de bâtiments pour les affecter au logement[4]. En octobre 2021, 13 communes ne disposent pas d’AIS sur leur territoire[5].

Le mandat de gestion

En général, l’AIS est autorisée par le propriétaire privé via la conclusion d’un mandat de gestion, à gérer les différents aspects de la location : elle sélectionne les locataires, rédige, signe et procède à l’enregistrement du contrat de bail, dresse les états des lieux et met en place un accueil du locataire ainsi qu’un accompagnement social.

L’AIS négocie l'obtention de la subrogation au propriétaire dans ses droits à la récupération de toute somme due par le ménage ainsi que dans ses droits à exiger la résiliation du bail tels que prévu par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation[6].

Les SLSP fonctionnent également par le biais de mandats de gestion[7] signé avec le propriétaire du logement privé. Les SLSP et AIS[8] peuvent également signer directement le contrat de bail avec le propriétaire et sous-louer le logement au (sous-)locataire.

Les aides financières

Les aides aux loyers

Le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW) octroie une aide financière à l’AIS (ou l’APL) prenant en gestion ou louant un logement salubre pour le donner en location à un ménage en état de précarité ou disposant de revenus modestes ou moyens[9].

Le montant de l’aide financière varie selon le nombre de chambre(s) du logement et est déduit du montant du loyer contractuel, indexé, indiqué dans le contrat de bail.

En pratique, le FLW, après que le logement ait été reconnu salubre par le SPW TLPE, octroie l’aide financière à l’AIS qui verse cette aide au locataire pour lui permettre de payer un moindre loyer que celui prévu dans le bail.

Par analogie, les SLSP peuvent en théorie recevoir une aide financière de la SWL lorsqu’elle prend en gestion ou loue un logement salubre pour le donner en location à un ménage en état de précarité ou disposant de revenus modestes ou moyens[10]. Néanmoins, cette aide n’est pas d’application à ce jour pour les SLSP.

Les aides aux travaux

  • Des prêts et subventions du Fonds du logement de Wallonie

Le propriétaire qui effectue des travaux de réhabilitation ou de restructuration dans un logement et qui le confie à une AIS pour une durée minimum de neuf ou quinze ans peut bénéficier d’un prêt à 0% ainsi que de subventions non remboursables accordées par le Fonds du Logement de Wallonie[11].

« Cette aide financière (indexée) est actuellement fixée à 64.700,00 € par unité de logement. Ce montant peut être augmenté d’une enveloppe complémentaire de 28.600,00 € pour un surcoût lié à des travaux d’amélioration des performances énergétiques »[12]. Une aide est également accordée par le Fonds du Logement pour rénover les étages inoccupés au-dessus des commerces[13]. Les montants par logement correspondent également à une aide de base de 64.700 EUR et à une aide pour les travaux énergie de 28.600 EUR. En sus, une aide 28.600 EUR (moitié sous forme de prêt à 0% et moitié sous forme de subvention) est accordée au propriétaire, par opération, pour créer un accès aux logements séparé du commerce. Les communes et CPAS peuvent intervenir comme bailleurs et obtenir ces aides. Communes et CPAS peuvent également prendre les logements en gestion, comme les AIS et les APL. Cette aide ne vise pas les SLSP.

  • Des prêts à taux zéro octroyés par la Société wallonne du Crédit social (SWCS) et par le Fonds du logement de Wallonie[14]

Pour des travaux de rénovation ou économiseurs d’énergie dans des habitations construites depuis plus de quinze ans, le propriétaire peut bénéficier de prêts à 0 % octroyés par la SWCS, à condition que :

  • le logement soit pris en gestion par une AIS ou par une SLSP pour une durée minimum de 9 ans ;
  • le propriétaire ne disposent pas des fonds nécessaire pour réaliser ces travaux ;
  • ses revenus globalement imposables ne dépassent pas 97 700 EUR ;
  • il ait maximum deux enfants à sa charge.

Les subventions annuelles

La Région wallonne accorde également aux AIS une subvention annuelle destinée à couvrir totalement ou partiellement les frais de gestion et de personnel, les pertes et dégâts locatifs, les coûts de travaux d'importance réduite que l'AIS décide de réaliser dans des logements en gestion ou en location, en vue de respecter les critères de sécurité et de salubrité, les frais de promotion de leurs propres activités et les dépenses immobilières en lien avec les locaux d'exploitation de l'agence. A partir de la troisième année, le montant de la subvention est notamment déterminé selon le nombre de logements en gestion et en location et du taux de croissance de ce nombre de logement[15]. Les SLSP ne bénéficient pas de cette subvention.

Le régime fiscal relatif à la prise en gestion de logements privés[16]

L’exonération ou la réduction du précompte immobilier

Les propriétaires qui confient leurs biens à une AIS ou une APL bénéficient d’une exonération du précompte immobilier s’ils sont personnes physiques et d’une réduction s’ils sont personnes morales.

L’exonération ou la réduction s’appliquent au 1er janvier de l’année qui suit celle de la signature de la convention de mise en gestion.

La réduction d’impôts pour les travaux de mise en conformité

Le propriétaire personne physique bénéficie d’une réduction d’impôts s’élève au total de 45% du montant des travaux , étalée sur 9 ans à concurrence de 5% l’an[17].

Cette réduction d’impôts ne vise que la prise en gestion par une AIS (ou une APL) et non par une SLSP.

Les réductions de taux de TVA

  • Le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 12% pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf qui est pris en gestion par une AIS ou une APL ou par une SLSP pendant minimum 15 ans à compter de la première occupation[18][19].
  • Le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 6% pour la démolition d’un bâtiment résidentiel ou non et la reconstruction de logements pris en gestion par une AIS ou une APL pendant minimum 15 ans à compter de la première occupation[20][21]. Ce taux réduit à 6 % n’est pas applicable aux SLSP.

[1] Article 10 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatifs aux organismes de logement à finalité sociale, M.B., le 30 décembre 2013.

[2] Focus, Fiche « Les acteurs du logement : les autres acteurs ».

[3] Focus, « Les Sociétés de logement de service public », pt D. Missions de la commune, 4. Logement

[4] Article 131, 6° du Code wallon de l’Habitation durable

[5] https://www.flw.be/wp-content/uploads/ais_chiffres_ok_prod_2.pdf .

[6] §§6-7 de l’article 10 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatifs aux organismes de logement à finalité sociale, M.B., le 30 décembre 2013.

[7] Un modèle de mandat de gestion est disponible en annexe de l’Arrête du Gouvernement wallon du 20 mai 1999 relatif à la lutte contre l’inoccupation des logements, M.B., le 10 juillet 1999, https://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/1999/07/10_3.pdf#Page27

[8] Les AIS recourent quasiment exclusivement au mandat de gestion.

[9] Arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2013 déterminant les conditions d'intervention de la Région dans le loyer des logements pris en gestion ou loués par une agence immobilière sociale ou par une association de promotion du logement, M.B., le 1er juillet 2013.

[10] Arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2013 déterminant les conditions d'intervention de la Région dans le loyer des logements pris en gestion ou loués par une société de logement de service public, M.B., le 1er juillet 2013.

[11] Article 8 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 23 décembre 2010 déterminant les conditions et modalités d'octroi d'une aide aux agences immobilières sociales et aux associations de promotion du logement en vue d'effectuer des travaux de réhabilitation et de restructuration dans les biens immobiliers qu'elles prennent en gestion ou en location, M.B., le 11 janvier 2011.

[12] https://www.uwais.be/coups-de-pouce-travaux/

[13] Arrêté du Gouvernement wallon du 21 octobre 2021 portant approbation du règlement visant à octroyer des aides sous forme de crédits et subventions, par le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie, en vue d'effectuer des travaux de réhabilitation et de restructuration dans les étages inoccupés des rez-de-chaussée commerciaux pris en gestion ou en location par un opérateur, M.B., le 3 novembre 2021 ; https://www.uvcw.be/logement/actus/art-6920 .

[14] https://www.flw.be/emprunter/travaux/aides-aux-bailleurs/renopack-et-renopret-pour-proprietaires-bailleurs/conditions-doctroi/ .

[15] Article 11 de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 relatif aux organismes de logement à finalité sociale, M. B., le 30 décembre 2013.

[16] https://www.uwais.be/avantages-fiscaux/

[17] Article 145/30 CIR92

[18] AR n°20, rubrique XI « Logement dans le cadre de la politique sociale - Initiative privée » du tableau B de l’AR n° 20

[19] M. Lambert, « TVA et logement dans le cadre de la politique sociale – Extension du taux réduit de 12 % sur la livraison de logements mis à la disposition des acteurs publics ou privés par des personnes privées », https://www.uvcw.be/finances/actus/art-489 .

[20] Article 1erquater, § 2 du Code sur la TVA.

[21] Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021, https://eservices.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/fisconet/document/19c8dbf3-cee8-4278-a5ee-9ef7b58dc3e8/agence%20immobili%C3%A8re%20sociale

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Cover: Focus sur la commune - Fiches pour une bonne gestion communale
Focus sur la commune

Cette fiche provient de l'ouvrage "Focus sur la commune - Fiches pour une bonne gestion communale", véritable outil réalisé en collaboration avec la DG05 pour tout savoir sur la commune, terreau de démocratie, pouvoir le plus proche du citoyen au service duquel, jour apres jour, le mandataire local assume son mandat. Indispensable aux décideurs qui veulent contribuer de façon active à la gestion de leur commune.

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Date de mise à jour
1er Décembre 2021

Type de contenu

Matière(s)

Logement
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