Le rôle des acteurs locaux : la prise en gestion de logements privés

1. Qui peut prendre en gestion les logements privés ?

A. Les agences immobilières sociales

L'agence immobilière sociale (AIS) est une asbl agréée par le Gouvernement wallon qui a pour mission de rechercher la meilleure adéquation possible entre l'offre en logements potentiels disponibles et les besoins sociaux recensés sur le plan local. Elle agit comme intermédiaire entre les propriétaires bailleurs et les ménages à la recherche d’un logement. L'objectif poursuivi est de proposer à ces derniers un accès locatif à des logements de qualité.

Pour ce faire, l’agence immobilière sociale introduit ou réintroduit dans le circuit locatif des logements provenant essentiellement du secteur privé. Plus précisément, la mission de l’agence est de prendre en gestion[1] ou en location les immeubles qui leur sont confiés par leurs propriétaires et d'officier comme intermédiaire entre ceux-ci et les locataires. Après avoir accompagné le propriétaire pour la réalisation des travaux nécessaires, afin que le logement corresponde aux normes, l’opérateur immobilier conclut un contrat de location avec un ménage, afin de lui mettre le logement à disposition. Les loyers versés par le locataire final à l’opérateur immobilier sont rétrocédés au propriétaire du bien. Pour rappel, l’AIS garantit le payement du loyer au propriétaire que le logement soit occupé ou non et que le locataire ait payé son loyer ou non. L’AIS est chargée de fournir un accompagnement social aux occupants.

B. Les associations de promotion du logement

L’association de promotion du logement (APL)[2] s’adresse principalement aux ménages de catégorie 1 et agit pour l’intégration sociale par le logement de diverses manières. Outre la mise à disposition d’un logement décent et l’accompagnement social des occupants, elle procure une assistance sur le plan administratif, juridique et technique aux locataires. Elles soutiennent également des projets expérimentaux, tant en matière d’intégration sociale, qu’en matière juridique ou architecturale.

C. Les sociétés de logement de service public

Les sociétés de logement de service public (SLSP)[3] sont des personnes morales de droit public, partenaires privilégiées des villes et communes dans la mise en œuvre d'une politique en matière de logement. Au nombre de 63, elles couvrent l’ensemble du territoire wallon pour assurer la création, la gestion et la mise en location de plus de 100.000 logements. Un référent social est ainsi chargé d'assurer le lien avec les acteurs sociaux locaux pour offrir un accompagnement social aux locataires.

Comme les AIS, l’une des missions des SLSP consiste en la prise en location ou en gestion de logements ou de bâtiments pour les affecter au logement[4]. Si les SLSP assurent régulièrement la gestion de biens appartenant aux pouvoirs locaux, elles ne gèrent plus que rarement des biens appartenant à des propriétaires privés.

2. Le mandat de gestion

En général, l’AIS est mandatée par le propriétaire privé via la conclusion d’un mandat de gestion à gérer les différents aspects de la location : elle sélectionne les locataires, rédige, signe et procède à l’enregistrement du contrat de bail, dresse les états des lieux et met en place un accueil du locataire ainsi qu’un accompagnement social.

L’AIS négocie l'obtention de la subrogation au propriétaire dans ses droits à la récupération de toute somme due par le ménage ainsi que dans ses droits à exiger la résiliation du bail comme prévu par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation[5].

Les SLSP peuvent, si elles le souhaitent, fonctionner également par le biais de mandats de gestion[6] signés avec le propriétaire du logement privé. Les SLSP et AIS[7] peuvent également signer directement le contrat de bail avec le propriétaire et sous-louer le logement au (sous-)locataire.

3. Les aides financières

A. Les aides aux loyers

Le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW) octroie une aide financière à l’AIS (ou l’APL) prenant en gestion ou louant un logement salubre pour le donner en location à un ménage en état de précarité ou disposant de revenus modestes ou moyens[8].

Le montant de l’aide financière varie selon le nombre de chambre(s) du logement et est déduit du montant du loyer contractuel, indexé, indiqué dans le contrat de bail.

En pratique, le FLW, après que le logement a été reconnu salubre par le SPW TLPE, octroie l’aide financière à l’AIS qui verse cette aide au locataire pour lui permettre de payer un moindre loyer que celui prévu dans le bail.

Par analogie, les SLSP peuvent en théorie recevoir une aide financière de la SWL lorsqu’elle prend en gestion ou loue un logement salubre pour le donner en location à un ménage en état de précarité ou disposant de revenus modestes ou moyens[9]. Cette aide a été octroyée par le passé de façon très modeste, mais ne connaît actuellement plus aucun succès.

B. Les aides aux travaux

1. Des prêts et subventions du Fonds du logement de Wallonie

Le propriétaire qui effectue des travaux de réhabilitation ou de restructuration dans un logement et qui le confie à une AIS pour une durée minimum de neuf ou quinze ans peut bénéficier d’un prêt à 0% ainsi que de subventions non remboursables accordées par le Fonds du Logement de Wallonie[10].

« Cette aide financière (indexée) est actuellement fixée à 64.700,00 € par unité de logement. Ce montant peut être augmenté d’une enveloppe complémentaire de 28.600,00 € pour un surcoût lié à des travaux d’amélioration des performances énergétiques »[11]. Une aide est également accordée par le Fonds du Logement pour rénover les étages inoccupés au-dessus des commerces[12]. Les montants par logement correspondent également à une aide de base de 64.700 EUR et à une aide pour les travaux énergie de 28.600 EUR. En sus, une aide 28.600 EUR (moitié sous forme de prêt à 0% et moitié sous forme de subvention) est accordée au propriétaire, par opération, pour créer un accès aux logements séparé du commerce. Les communes et CPAS peuvent intervenir comme bailleurs et obtenir ces aides. Communes et CPAS peuvent également prendre les logements en gestion, comme les AIS et les APL. Cette aide ne vise pas les SLSP.

2. Des prêts à taux zéro octroyés par la Société wallonne du Crédit social (SWCS) et par le Fonds du logement de Wallonie[13]

Pour des travaux de rénovation ou économiseurs d’énergie dans des habitations construites depuis plus de quinze ans, le propriétaire peut bénéficier de prêts à 0 % octroyés par la SWCS, à condition que :

• le logement soit pris en gestion par une AIS ou par une SLSP pour une durée minimum de 9 ans ;
• le propriétaire ne dispose pas des fonds nécessaires pour réaliser ces travaux ;
• ses revenus globalement imposables ne dépassent pas 97 700 EUR ;
• il ait maximum deux enfants à sa charge.

C. Les subventions annuelles

La Région wallonne accorde également aux AIS une subvention annuelle destinée à couvrir totalement ou partiellement les frais de gestion et de personnel, les pertes et dégâts locatifs, les coûts de travaux d'importance réduite que l'AIS décide de réaliser dans des logements en gestion ou en location, en vue de respecter les critères de sécurité et de salubrité, les frais de promotion de leurs propres activités et les dépenses immobilières en lien avec les locaux d'exploitation de l'agence. A partir de la troisième année, le montant de la subvention est notamment déterminé selon le nombre de logements en gestion et en location et du taux de croissance de ce nombre de logements[14]. Les SLSP ne bénéficient pas de cette subvention.

4. Le régime fiscal relatif à la prise en gestion de logements privés[15]

A. L’exonération du précompte immobilier

Le taux de précompte immobilier est ramené à 0 %[16] en cas de prise en gestion volontaire par une AIS ou une SLSP. L’exonération s’applique au 1er janvier de l’année qui suit celle de la signature de la convention de mise en gestion.

B. La réduction d’impôts pour les travaux de mise en conformité

Le propriétaire personne physique bénéficie d’une réduction d’impôts annuelle de 5 % des dépenses faites pour les travaux de rénovation réalisés par un entrepreneur dans un logement confié à une AIS pour une période minimale de 9 ans[17]. Cette réduction d’impôts ne vise que la prise en gestion par une AIS et non par une SLSP.

C. Les réductions de taux de TVA

• Le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 12 % pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf qui est pris en gestion par une AIS ou une APL ou par une SLSP pendant minimum 15 ans à compter de la première occupation[18][19].
• Le propriétaire bénéficie d’un taux de TVA réduit à 6 % pour la démolition d’un bâtiment résidentiel ou non et la reconstruction de logements pris en gestion par une AIS ou une APL pendant minimum 15 ans à compter de la première occupation[20][21]. Ce taux réduit à 6 % n’est pas applicable aux SLSP.

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