Décret-programme: nouvelles dispositions concernant les SLSP

Le décret-programme du 17 juillet 2018 vient d’être publié au Moniteur Belge du 8 octobre. Il comporte différentes modifications du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Ces dispositions reviennent, pour la plupart, sur le décret du 1^er juin 2017 réformant le Code wallon du logement et de l’habitat durable. Ce décret, qui a emporté des conséquences non négligeables sur la politique du logement définie et mise en œuvre par les pouvoirs locaux au sens large, en ce compris les sociétés de logement de service public, a fait l’objet d’un intense lobbying de la part de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, dès la genèse du dossier jusqu’à son analyse et son vote au Parlement wallon.

La présente contribution a pour objet de présenter les dispositions du décret-programme qui ont trait aux sociétés de logements de service public. Parmi elles, l’Union des Villes et Communes de Wallonie relève, avec satisfaction, le retour des articles relatifs à l’ancrage et la suppression du mécanisme de vente forcée. Nous déplorons toutefois le transfert de la mission de réalisation de certification de la performance énergétique des bâtiments aux sociétés de logement de service public, l’abaissement des seuils de transmission des marchés publics ainsi que la réintroduction de la notion de l’intérêt général dans les compétences de vérification du commissaire.

Ces modifications entrent en vigueur le 18 octobre 2018. Les articles relatifs à l’ancrage, abrogés par le décret du 1^er juin 2017, produisent quant à eux leurs effets rétroactivement à partir du 28 juillet 2017. L’Union des Villes et Communes de Wallonie reste évidemment à votre entière disposition pour tout renseignement complémentaire.

Ancrage et financement alternatif (art. 377 à 379 du décret-programme)

Lors de la réforme du 1^er juin 2017, le mécanisme d’aides à la création et rénovation de logements a été profondément modifié. Ainsi, la majorité des articles liés à l’ancrage ont été supprimés et l’article 29, rendu applicable à toutes les aides accordées aux personnes morales, a fait l’objet d’une profonde réécriture.

Le décret rétablit la distinction entre les aides accordées aux SLSP et celles octroyées aux autres personnes morales, en leur réservant des régimes différents. Les articles relatifs à l’ancrage sont restaurés pour les SLSP. En ce qui concerne les aides aux autres personnes morales, l’article 29, tel que modifié par le décret de 2017, leur est dorénavant limité. Il est en outre prévu que ces aides peuvent également porter sur l’amélioration de la performance énergétique d’un logement d’utilité publique ou sur l’acquisition des terrains dans un but de constituer des réserves foncières destinées en ordre principal à la construction du logement. L’obligation de confier la gestion des logements ainsi créée aux SLSP est restaurée^[1]. En outre, le décret-programme prévoit l’obligation d’affecter le logement ayant bénéficié d’une telle aide à la politique sociale de logement de la Région pendant une durée de 30 ans, la dernière réforme du code ayant ramené cette durée à 9 ans.

La certification de la performance énergétique des bâtiments (art. 384 du décret-programme)

L’article 88 du Code wallon du Logement et de l’Habitat durable confiait jusqu’à présent à la Société wallonne du Logement le soin de réaliser la certification de la performance énergétique des bâtiments gérés par les sociétés de logement de service public, lorsque cette certification est exigée par la législation en la matière. Le décret-programme supprime cette mission attribuée à la Société wallonne du Logement pour la transférer aux sociétés de logement de service public. Cette disposition, qui a pour conséquence d’augmenter les charges des SLSP sans mécanisme compensatoire, a été vivement critiquée par l’Union des Villes et Communes de Wallonie.

Suppression du mécanisme de vente forcée (art. 390 du décret-programme)

Le décret-programme supprime le mécanisme de vente forcée, institué par le décret du 1^er juin 2017. Il le remplace par un dispositif classique de vente, dans les conditions fixées par le Gouvernement wallon (durée minimale d’affectation publique, modalités de fixation du prix de vente, obligations faites aux candidats-acquéreurs, situation financière de la société, durée d’occupation minimale par le locataire candidat-acquéreur, pourcentage de logements publics dans la commune sur laquelle se trouve le bien, aides octroyées par la Région pour la reconstitution du patrimoine de la société, apurement préalable des éventuelles dettes du locataire candidat-acquéreur envers la société, création d’une éventuelle copropriété).

Le décret-programme restaure ainsi la maîtrise immobilière dans le chef des SLSP (prévision budgétaire, planification, perte de recettes, …), nécessaire à l’exécution de leur mission. Dès la genèse du décret du 1^er juin 2017, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a revendiqué avec force la révision du mécanisme de vente forcée. Notre demande a été entendue dans le cadre du décret-programme.  

Article 132 du Code wallon du logement et de l’habitat durable (art. 391 du décret-programme)

L’article 132 prévoit la possibilité pour les SLSP de donner en location des logements à un pouvoir public, un centre d'insertion socioprofessionnelle agréé, ou à un organisme à finalité sociale. Tel qu’adopté dans le cadre de la réforme du 1^er juin 2017, il appartenait au Gouvernement de fixer les conditions, les modalités de mise en œuvre du présent article et le pourcentage maximal du nombre de logements d’utilité publique pouvant être pris en location. A ce jour, aucun arrêté n’a été adopté, malgré l’entrée en vigueur de la disposition au 1^er janvier 2018.

Le décret-programme prévoit explicitement le plafond, fixé à 5 % du patrimoine de la société. Le Gouvernement souhaite, à l’aide de cette disposition, éviter que la gestion des logements des SLSP soit massivement confiée à d’autres entités non soumises aux règles du Code. Ce plafond n’intègre pas les logements conventionnés dans le cadre d’un projet spécifique. En outre, un arrêté d’exécution doit fixer les conditions de mise en location de ces logements.

Synergie (art. 392 du décret-programme)

L’article 133, paragraphe 2 du code prévoit la possibilité pour les SLSP de conclure des conventions relatives à la réalisation de son objet social. Il s’agit de mettre à disposition des immeubles à des fins socio-éducatives ou d’intérêt public autres que le logement en tant que tel. Notons que la conclusion de ces conventions est soumise à une tutelle d’autorisation de la SWL.

Marchés publics (art. 393 du décret-programme)

Le décret-programme aligne les seuils applicables aux SLSP sur les seuils prévus par la loi sur les marchés publics. Désormais, le seuil de transmis obligatoire est :

• De 144.000 euros pour l’attribution des marchés publics de travaux.
• De 30.000 euros pour l’attribution des marchés publics de services et de fournitures.

En ce qui concerne la procédure négociée sans publication préalable, les SLSP profitent d’une simplification des règles de tutelle par rapport aux seuils prévus dans le CDLD (62.000 euros seulement pour l’attribution des marchés publics de travaux) ou n’y voient pas une grande différence (31.000 pour l’attribution des marchés publics de services et de fournitures). 

Toutefois, les nouveaux seuils de l’article 164 sont applicables à tous les modes de passation. Il en découle une diminution des seuils de transmission. Ainsi, les seuils de 144.000 ou 30.000 euros sont applicables aux marchés passés par procédure ouverte (contre respectivement 250.000 et 200.000 dans le CDLD) ou par procédure restreinte (125.000 et 62.000).

Rôle du commissaire (art. 394 et 395 du décret-programme)

Le décret-programme rétablit la compétence du commissaire de veiller au respect de la conformité des décisions avec l’intérêt général. Pour l’Union des Villes et Communes de Wallonie, cette modification s’inscrit à contresens d’une normalisation des pratiques et d’une autonomie responsabilisante des SLSP.

[1] Notons que les autres opérateurs immobiliers conservent la possibilité de gérer les logements de transit, d’insertion et les biens immobiliers conventionnés.