Location des logements d’utilité publique - Projet d’arrêté: l’UVCW craint la neutralisation des impacts positifs

Le Gouvernement a adopté en première lecture, le 1^er juillet dernier, le projet d’arrêté du Gouvernement wallon organisant la location des logements d’utilité publique par la Société wallonne du logement et par les Sociétés de logement de service public. Cette réforme, largement souhaitée par le secteur, doit conduire à une amélioration concrète de la situation financière de chacune des SLSP tout en confiant à ces dernières les leviers leur permettant de l’appliquer avec discernement, compte tenu de la situation des locataires.

A la demande de la Ministre des pouvoirs locaux, l’Union des villes et Communes de Wallonie vient de rendre un avis sur ce projet d’arrêté. Pour l’UVCW, l’impact global du projet d’arrêté du Gouvernement wallon sur les finances des SLSP pose en effet question.

L’UVCW craint que les impacts positifs en termes financiers, tels que l’augmentation des plafonds et l’application du projet d’arrêté à tous les contrats en cours et à venir, soient neutralisés voir contrebalancés par le nouveau calcul de la valeur locative normale, la suppression des dispositifs du surloyer, du logement à loyer d’équilibre et du logement moyen, et l’application de la correction à la baisse relative à la performance énergétique du logement. C’est pourquoi, l’UVCW a exprimé sa volonté de disposer de simulations afin de remettre un avis éclairé sur le projet.

Parmi les mesures envisagées par le Gouvernement wallon, soulignons tout d’abord la mise en place d’une nouvelle formule de calcul du loyer pour les logements d’utilité publique. La simplification de la formule et l’objectivation de la valeur locative normale sont accueillies favorablement par l’UVCW, pour autant que les critères pertinents pour la grille de référence du logement d’utilité publique soient facilement disponibles pour les SLSP et que ces dernières bénéficient d’un véritable pouvoir d’appréciation afin de corriger les valeurs locatives normales de logements qui seraient manifestement inexactes. En outre, selon la formule projetée, l’ensemble des ménages, toutes catégories confondues, paierait un loyer inférieur à la valeur locative normale, ce que l’UVCW déplore. L’UVCW propose à tout le moins que les ménages relevant de la catégorie 3 s’acquittent d’un loyer équivalent au montant de la valeur locative normale, soit la valeur du marché.

Un coefficient énergétique est appliqué sur le loyer calculé afin de tenir compte de l’efficacité énergétique du logement. L’UVCW salue cette avancée sur le principe, mais rappelle que cette correction doit obligatoirement tenir compte de critères énergétiques et non du certificat PEB, laquelle est inadaptée aux logements d’utilité publique.

Ensuite, pour calculer le loyer mensuel d’un ménage, le projet d’arrêté prévoit de se fonder uniquement sur l’avertissement extrait de rôle de l’avant-dernière année précédant le calcul du loyer. L’UVCW sollicite le maintien d’une possibilité de révision en cas de variation de revenus et propose de retenir le dernier avertissement extrait de rôle disponible.

Le Gouvernement wallon projette d’augmenter le plafonnement des loyers, actuellement fixé à 20 %, à 22 %, 23 % ou 24 % des revenus du ménage selon que le ménage locataire relève de la catégorie 1, 2 ou 3. Bien que l’UVCW regrette que le plafond prévu dans le projet d’arrêté ne rencontre pas la proposition de 25% des revenus du ménage émise dans l’avis du Conseil d’administration de l’UVCW du 13 octobre 2015, elle considère la proposition du Gouvernement wallon comme un premier pas en vue d’améliorer les recettes locatives dans le respect des locataires.

Le projet d’arrêté prévoit enfin que les SLSP résilient les baux relatifs aux logements à loyer d’équilibre et les logements moyens à leur terme. L’UVCW déplore la suppression de ces dispositifs et demande un moratoire durant le nombre d’années d’amortissement des logements ou de ses équipements.

Concernant la réforme de la procédure d’attribution, malgré le retour des attributions par catégories de revenus, la faculté donnée au comité d’attribution de déroger à l’ordre d’attribution et la simplification du tableau des points de priorité, l’UVCW redoute que l’objectif d’une plus grande mixité sociale ne soit atteint, eu égard à la tension persistante entre les points de priorité et à la place dérisoire accordée à l’ancienneté.

Le texte prévoit un formulaire unique de candidature capable de tenir compte des souhaits du candidat locataire avec une plus grande précision. En contrepartie, le refus à l’attribution d’un logement répondant à ses critères de recherche entraîne la radiation de sa candidature pour un an. Si l’idée parait séduisante et devrait aboutir à une simplification de la gestion des candidatures par les sociétés de logement, l’UVCW craint cependant les effets pervers que pourrait avoir le formulaire sur la mixité sociale de certains quartiers.

De plus, le projet d’arrêté du Gouvernement wallon met fin au système des surloyers et prévoit une inscription d’office au registre des demandes de mutation pour les ménages qui sous-occupent leur logement d’au moins deux chambres. Selon l’UVCW, cette mesure risque de ne pas avoir les effets escomptés, au vu des possibilités d’y déroger. 

Le projet d’arrêté prévoit, par ailleurs, que les SLSP doivent mettre fin au bail à tout moment dans une série d’hypothèse, comme par exemple lorsque le ménage locataire ne répond plus aux conditions patrimoniales ou aux conditions de revenu. Outre la charge administrative et les surcoûts qu’engendrerait ce dispositif, l’UVCW soutient que cette imposition stricte conduirait à des expulsions dans des situations qui ne le justifieraient pas humainement. Dès lors, l’UVCW plaide pour que les sociétés de logement continuent à bénéficier d’une marge d’appréciation quant à l’opportunité de résilier ou non le bail.

Pour conclure, l’UVCW souligne qu’un mécanisme transitoire doit être instauré afin d’assurer une adaptation progressive des loyers actuels, en fonction de leurs augmentations potentielles. Il est également essentiel que le Gouvernement wallon veille à laisser du temps au secteur afin d’assurer la mise à jour des logiciels, l’adaptation des procédures en interne et la formation du personnel.

Le lecteur trouvera, ci-joint, l’avis complet du CA de l’UVCW.