SLSP – Les modifications des règles de location des logements gérés par les SLSP – L’UVCW entendue par le Gouvernement

Le texte a principalement vocation à réglementer les logements à loyer d’équilibre (le nombre autorisé, le loyer à l’équilibre, les conditions d’accès, etc.). Les nouvelles dispositions ont également pour ambition de régler le sort des occupants restant après le décès du locataire signataire du bail social. A l’exception de ces deux nouveaux régimes dont l’entrée en vigueur est prévue au 1^er octobre 2024, le nouvel AGW entre en vigueur dès le 1^er avril 2024.

Enfin, outre quelques modifications mineures en ce qui concerne certains points de priorité au logement publics, les projets Housing first se voient renforcés en permettant aux SLSP (sous réserve de l’autorisation de la SWL) de déroger aux critères d’attribution dans le cadre de la mise en œuvre de ces projets.

En étroite collaboration avec le secteur, le Comité permanent des SLSP de l’UVCW se félicite d’avoir pu faire entendre bon nombre de ses propositions auprès du Gouvernement wallon.

1. La réglementation des logements à loyer d’équilibre

1.1 Le nombre de logements à loyer d’équilibre autorisés

Dès octobre 2024, le quota de logements pouvant être loués au loyer d’équilibre ne sera désormais plus lié aux programmes de vente mais au nombre de ménages sur une commune occupant un logement d’utilité publique (LUP) appartenant à une société.

logement d’utilité publique (LUP) appartenant à une société.

Si le pourcentage de ménages sur une commune occupant un logement d’utilité publique appartenant à une société n’atteint pas 5 %, la société pourra louer à loyer d’équilibre un maximum de 7,5 % de ses logements moyens et sociaux. Maximum 10 % de ses logements seront loués à loyer d’équilibre dans les cas où le pourcentage de ménages occupant un logement appartenant à la société est compris entre 5 et 10 %. Enfin, si ce pourcentage est supérieur ou égal à 10 %, le pourcentage de logement à loyer d’équilibre peut aller jusqu’à 20 %.

Ce pourcentage sera applicable à partir du 1er avril 2024 et réévalué tous les 5 ans en janvier. Lors de la réévaluation de ce pourcentage, si la société bénéficie d’un pourcentage inférieur à celui déterminé précédemment, elle procèdera à la régularisation de sa situation à l’occasion de chaque changement de locataire. Les baux à loyer d’équilibre conduisant à un dépassement du pourcentage ne pourront être prorogés ou prolongés.

Le conseil d’administration des sociétés fixe le nombre maximum de logements à loyer d’équilibre ainsi qu’éventuellement leur type et leur localisation.

La société informe la Société wallonne du Logement (SWL) de chaque attribution de logement à loyer d’équilibre selon les modalités qu’elle déterminera par voie de circulaire.

Comme déjà prévu dans la réglementation initiale, la société tient un registre des demandes de candidatures au logement à loyer d’équilibre, établi selon les modalités déterminées par la SWL.

1.2. Le loyer à l’équilibre

Alors que l’arrêté initial prévoyait un loyer à l’équilibre ne pouvant excéder 25 % des revenus du ménage, le nouveau texte fixe le loyer à la valeur locative standardisée définie comme équivalente à 95 % de la limite inférieure de la fourchette visée à l’article 10 de l’AGW du 25 avril 2019 instaurant une grille indicative des loyers. Toutefois, si aucun locataire n’est trouvé au regard de ce loyer, une circulaire ministérielle donnera la possibilité aux SLSP de réduire le montant du loyer sollicité ; la VLS étant un plafond à ne pas dépasser.

Les redevances, consommations et frais mis à charge du locataire demeurent établis conformément à l’AGW du 25 février 1999 portant réglementation des charges locatives.

Les relations entre la société et ses locataires est régie par le décret du 15 mars 218 relatif au bail d’habitation[1], en ce compris ce qui concerne l’indexation du loyer. La sous-location est strictement interdite.

1.3. Le candidat au logement à loyer d’équilibre

Le ménage candidat au logement à loyer d’équilibre doit :

• relever de la catégorie 1, 2 ou 3 au sens de l’article 1er, 29°, 30° et 31° du CWHD ;
• ne pas être plein propriétaire ou usufruitier d’un logement sauf s’il s’agit d’un logement non améliorable, inhabitable ou inadapté (comme déjà prévu dans l’AGW initial);
• remplir ces conditions cumulatives de revenus et patrimoniales lors de l’introduction de sa candidature, lors de la confirmation de sa candidature, de l’attribution de son logement et en cours de bail.

En outre, le logement est attribué au ménage dont les ressources[2], diminuées du montant du loyer, doivent être supérieures ou égales à 80 % du revenu d’intégration sociale :

• au taux isolé si le ménage candidat est composé d’une seule personne ;
• au taux « ménage » (comprendre famille à charge) s’il est composé d’une personne seule ou d’un couple avec au moins un enfant mineur célibataire à charge, augmenté d’un taux cohabitant par personne majeure supplémentaire ;
• au taux cohabitant multiplié par le nombre de personnes majeures si le ménage compte plusieurs personnes sans aucun enfant mineur célibataire à charge.

Le logement attribué doit être proportionné à la composition de ménage. A défaut, le comité attribue un logement comprenant une chambre excédentaire.

Si plusieurs candidats répondent cumulativement à ces conditions (revenus et proportionnalité), ils sont départagés par la date d’admission de leur candidature. Si cette date est identique, c’est le candidat le plus âgé qui se voit attribuer le logement en priorité.

Avant l’attribution, si aucun candidat du registre ne répond à la condition de « ressources » précitée, la société doit publier une annonce[3] de vacance du logement pendant au moins 15 jours, sur le site de la SWL et au moins sur deux autres canaux.

2. Les modifications relatives à certains points de priorité

À côté de la personne porteuse d’un handicap (ligne 14 du tableau des priorités prévu à l’article 17, par. 2), la « personne atteinte d’une maladie dégénérative conduisant inévitablement à une déficience motrice attestée par un médecin spécialiste » peut désormais également prétendre à 3 points de priorité.

Aussi, la personne ayant quitté son logement à la suite de violences intrafamiliales dont elle est victime ne devra plus répondre à la qualité de sans-abri. Elle ne sera plus non plus tenue d'introduire sa candidature dans les 3 mois à compter de son départ du logement et pourra bénéficier de 5 points de priorité. Par ailleurs, des institutions spécialisées en violences intrafamiliales pourront délivrer une attestation dans ce cadre.

3. Le choix du candidat quant au type de logement

Lors de l’introduction de sa candidature, le candidat peut indiquer s’il préfère une maison ou un appartement mais n’a plus la possibilité d’exprimer une préférence au sujet d’un jardin ou d’un garage.

La société est désormais tenue de proposer, en premier choix, au candidat qui a exprimé cette préférence un logement proportionné qui correspond à sa demande. Si le logement à attribuer ne permet pas de répondre aux choix formulés, alors il est proposé au ménage arrivant en premier sur la liste.

4. Le cas du décès du locataire

Le 1^er octobre 2024, le nouveau chapitre relatif au décès du locataire entrera en vigueur. Le nouvel article 39 de l’AGW énonce le principe selon lequel le bail est résolu d’office en cas de décès du locataire, le logement devant être libre de toute occupation.

Néanmoins, si le logement est occupé par des personnes y étant domiciliées depuis au moins 18 mois mais que le changement de composition de ménage n’a pas été transmis dans le délai réglementaire de 8 jours à la société et qu’elles ne remplissent pas les conditions d’accès au logement, la société doit conclure avec elles une convention d’occupation précaire[4] de maximum 6 mois.

Par ailleurs, si les occupants domiciliés depuis au moins 18 mois dans le logement répondent aux conditions d’admission à un tel logement et ont transmis dans les temps à la société le changement de la composition de ménage, que le logement qu’elles occupent est adapté et proportionné, la société doit conclure avec elles un contrat de bail.

Si le logement qu’elles occupent n’est pas adapté ou proportionné, la société est tenue de leur proposer un logement proportionné. A défaut de logement proportionné disponible, la société doit conclure avec eux une convention d’occupation précaire[5] prenant fin au moment où la société propose un tel logement. En cas de refus du logement proposé, la société met fin à la convention d’occupation précaire sauf en cas de refus dûment motivé par de justes motifs.                                            

5. Le renforcement des projets Housing first

Au sens du nouvel AGW, il est entendu par projet Housing first « tout projet visant à proposer un logement individuel et un accompagnement pluridisciplinaire de longue durée à des personnes sans-abri avec un long parcours en rue qui souffrent de problématiques psychiatriques ou d’assuétudes ».

Les SLSP, sous réserve de l’autorisation préalable de la SWL, peuvent déroger aux critères d’attribution dans le cadre de la mise en œuvre de ces projets moyennant le respect de plusieurs conditions.

La demande d’autorisation doit contenir toute une série de renseignements (le nombre de logements pour lesquels la dérogation est sollicitée au regard d’une motivation légitime et proportionnée, l’identification des partenaires en charge de l’accompagnement social continu, l’identification du public cible et les objectifs sociaux poursuivis, les modalités et les critères d’attribution, la démonstration que l’accompagnement social sera pluridisciplinaire, individualisé et non limité dans le temps, etc.).

La dérogation est octroyée pour une durée indéterminée et prend fin à l’échéance de la période de subventionnement du ou des partenaires en charge de l’accompagnement social continu.

[1] Il est prévu que la SWL établisse un modèle de bail.
[2] Le nouvel arrêté consacre la notion de « ressources » définie comme étant les revenus visés à l’article 1er, 8° de l’AGW initial augmentés des rentrées financières et équivalents en nature définis par le Ministre.
[3] Cette publication doit respecter le prescrit de l’article 5 du décret du 15.3.2018 rel. au bail d’habitation.
[4] Il est prévu que le Ministre établisse un modèle de convention d’occupation précaire et fixe le mode de calcul de l’indemnité d’occupation ainsi que les modalités applicables aux conventions d’occupation précaire.
[5] Op. cit. n°3.