Valorisation d'immeuble hors subsides

Suite à l'entrée en vigueur du Livre 3 "Les biens" du Code civil (information ici), le 1er septembre 2021, certains éléments figurant dans cet article ne sont plus à jour.  

Notre commune est propriétaire d’un bâtiment qu’elle souhaite transformer en logement. Quelles pistes envisager, sachant que le projet n’a pas été retenu dans le cadre de notre programme d’ancrage ?

Bien souvent, la concrétisation de projets locaux d’envergure dépend directement de l’obtention de subsides pour les financer, et ce, en raison des contraintes budgétaires auxquelles sont confrontés les pouvoirs locaux. En matière de logement, il s’agit principalement des subsides accordés dans le cadre du programme d’ancrage, déposé périodiquement par la commune.

Lorsqu’un projet n’a pas été retenu initialement pour subvention dans le cadre du programme d’ancrage, des pistes alternatives peuvent éventuellement être envisagées afin de permettre sa concrétisation.

Sans prétendre à l’exhaustivité, on précisera tout d’abord que, sous certaines conditions, il est possible de réaffecter le montant des subsides ancrage sur de nouveaux projets non retenus initialement par le Gouvernement wallon.

A défaut de l’obtention de tels subsides, par une réaffectation ou non, il existe également une possibilité pour le pouvoir local de valoriser son bien immobilier en en confiant la gestion à un tiers tout en lui imposant certaines conditions par rapport à son utilisation (dont notamment l’obligation de créer du logement). Il s’agit de la vente avec charges ou de l’octroi d’un droit d’emphytéose ou de superficie avec charges.

Voyons ces mécanismes plus en détail.

Réaffectation du montant des subsides ancrage

Conformément au Code wallon du logement et de le l’habitat durable, chaque commune est tenue d’élaborer un programme triennal d’actions en matière de logement en vue d’augmenter le parc de logements publics en Wallonie. Parmi l’ensemble des actions proposées par les communes, le Gouvernement wallon choisit d’en retenir certaines qui bénéficieront d’une subvention régionale.

Le programme étant établi sur trois années[1], il n’est pas rare qu’au cours de cette période, certains projets retenus pour un subventionnement régional soient finalement abandonnés en raison des difficultés rencontrées pour leur mise en œuvre. Dans ce cas, une réaffectation du montant des subventions promises peut, le cas échéant, être envisagée afin de concrétiser d’autres projets. A noter que ces nouveaux projets devront obligatoirement remplir les conditions permettant l’octroi d’une subvention régionale, et donc viser la création de logements sociaux, de transit ou d’insertion.

Une circulaire ministérielle du 1^er juillet 2011[2] précise la procédure à suivre en pareil cas. La demande, formulée par l’opérateur ou par la commune, doit être adressée à la DGO4 - DSOPP[3]. Insistons sur le fait que cette circulaire aborde la réaffectation uniquement lorsque l’opération initialement envisagée est devenue « irréalisable pour des raisons indépendantes de la volonté de l’opérateur (vente du bâtiment, coût d’acquisition beaucoup trop élevé, dégradation trop importante du bâtiment, incendie, etc.) ».

Précisons en outre que cette circulaire rappelle qu’en l’absence de demande de la commune ou de l’opérateur dans les délais règlementaires (soit ceux prévus dans les arrêtés de subvention), le Gouvernement peut réaffecter le montant réservé à tout nouveau projet sur le territoire wallon. Ainsi, même si aucun abandon de projet n’a eu lieu sur le territoire de votre commune, il n’est sans doute pas inutile de contacter la DGO4 – DSOPP afin d’évaluer la possibilité de bénéficier d’une réaffectation de montants de subventions initialement réservés à d’autres pouvoirs locaux.

Vente avec charges

A défaut d’obtenir des subsides et si la commune est dans l’impossibilité de financer la réalisation de travaux, celle-ci pourrait envisager une vente encadrée du bien via la technique de la vente avec charges.

Ce mécanisme permet d’imposer à l’acheteur de réaliser certaines conditions inscrites dans la convention de vente. Celles-ci pourraient ainsi imposer à l’acquéreur de réaliser autant de logements endéans un certain délai. La lourdeur des charges influencera inévitablement le prix de vente du bien.

On soulignera toutefois qu’il importe d’être particulièrement attentif à l’importance des charges qui seraient imposées à l’acheteur. Ainsi, si elles aboutissent à ce que l'autorité communale s'immisce dans la conception du projet ou dans le contrôle de l'exécution des travaux, le contrat pourrait être requalifié de marché public et nécessiter le respect des procédures y liées. Dans le cadre d’une convention de vente avec charges, il ne pourrait donc être question d'aller au-delà de la définition d'un programme déterminant les charges de l’acquéreur ni, par exemple, que l'autorité désigne elle-même un auteur de projet. Sauf requalification en marché public, l’acquéreur dans le cadre d’une vente ne doit pas être lié, quant à la conception des ouvrages, par un projet préconçu ou un cahier spécial des charges imposé par le partenaire public. De même, il ne peut être soumis à un contrôle de l'exécution par le vendeur ou un auteur de projet désigné par l’autorité communale[4].

Afin d’assurer la réalisation des charges, il pourrait être décidé de prévoir une clause résolutoire expresse dans le contrat (appelée aussi « pacte commissoire exprès »). Cette clause permet d’autoriser le vendeur, en cas d’inexécution fautive de la part de l’acheteur, de résoudre le contrat de vente sans devoir passer préalablement en justice. En pareil cas, le contrôle du juge, s’il est saisi par l’acheteur, ne pourrait être que marginal (régularité formelle, abus de droit,…) et ne s’exercer qu’a posteriori.

Rappelons que la procédure à suivre en matière de vente d’immeuble est reprise dans une circulaire du 20 juillet 2005[5].

Octroi d’un droit d’emphytéose ou de superficie avec charges

A l’instar de la vente avec charges, il peut être intéressant pour la commune de procéder à l’octroi d’un droit d’emphytéose ou de superficie au profit d’un promoteur. La différence fondamentale avec la vente est qu’à l’expiration de ce droit, la commune recouvre la pleine propriété du fonds.

L’emphytéose est un droit temporaire permettant à son titulaire, l’emphytéote, d’avoir la jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, en l’occurrence la commune, à charge de lui payer une redevance périodique. Le propriétaire est appelé tréfoncier. Le droit de superficie est défini comme un droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Le droit de superficie est constitué à titre onéreux ou à titre gratuit.

Le droit de superficie est en principe moins large que le droit d’emphytéose. Ainsi, si chacun permet à son titulaire de réaliser des constructions et plantations de même que de percevoir les fruits (loyer), la superficie ne permet pas d’avoir la pleine jouissance du fonds. On soulignera toutefois que les lois du 10 janvier 1824 sur la superficie et l’emphytéose contiennent de nombreuses dispositions supplétives, offrant une grande souplesse dans la rédaction des conventions et la détermination des droits et obligations des parties.

La convention peut ainsi prévoir que le droit d’emphytéose impliquera la réalisation de certaines charges par l’emphytéote telle l’obligation de créer autant de logements moyens. Elle pourra en outre établir le sort des constructions et améliorations à l’issue du contrat (indemnités éventuelles pour la reprise des constructions par la commune, remise en état du fonds, etc.) et limiter les principes de cession du droit par son titulaire.

A l’instar de la vente avec charges, il convient d’insister sur la nécessité d’être prudent quant aux conditions imposées, au risque d’une requalification du contrat en marché public de travaux.

Les droits de superficie et d’emphytéose sont impérativement limités dans le temps par la législation. Ainsi la durée d’un droit de superficie sera limitée à maximum 50 ans, alors que le droit d’emphytéose devra être consenti pour une durée oscillant entre 27 et 99 ans. Durant toute cette période, l’emphytéote ou le superficiaire agira comme le propriétaire du bien. Ce sera donc lui qui percevra les loyers éventuels ou le produit des cessions de son droit. Il conviendra dès lors d’être attentif, dans la confection de la convention, à la détermination de la contrepartie devant être versée à la commune.

Notons enfin que la constitution d’un droit d’emphytéose ou de superficie est soumise à un droit d’enregistrement réduit de 2 % sur le montant cumulé de la contrepartie et des charges imposées à l’emphytéote ou au superficiaire. Le recours à ce mécanisme peut ainsi présenter un plus grand intérêt pour le promoteur par rapport à une vente classique (avec ou sans charges), soumise, quant à elle, à un droit d’enregistrement de 12,5 %.

La circulaire précitée du 20 juillet 2005 porte également sur la procédure à suivre par la commune pour l’octroi d’un droit d’emphytéose et de superficie[6].

[1] Antérieurement sur deux années.

[2] Circ. 1.7.2011 rel. à la procédure pour les demandes de modification de programmes communaux en matière de logement, M.B., 13.7.2011.

[3] Direction des Subventions aux Organismes publics et privés – Rue des Brigades d’Irlande 1, 5100 Jambes

[4] K. E. Möric, Vade-Mecum des PPP locaux en Wallonie, Politea, 2014, p. 105-106.

[5] Circ. 20.7.2005 rel. aux ventes d’immeubles ou acquisitions d’immeubles par les communes, les provinces et les CPAS ainsi qu’à l’octroi de droit d’emphytéose ou de droit de superficie, M.B., 3.8.2005.

[6] Ibid.