Entrée en vigueur des principes relatifs au logement accessible, adaptable et adapté: quel impact pour le logement privé et public?

Ce 31 août 2014 entre en vigueur l’arrêté du 15 mai 2014 relatif au logement accessible au logement adaptable et au logement adapté (M.B., 21.8.2014). Au travers de ces dispositions, le Gouvernement wallon entend favoriser la construction ou l’aménagement de logements existants pour répondre aux défis posés par le vieillissement et l’éclatement des familles. Bref aperçu des implications pour les acteurs du logement privés et publics en Wallonie. 

Suite à la réforme du Code wallon du logement et de l'habitat durable, d’application depuis le 1er juillet 2012, trois nouvelles notions sont apparues au sein de l’article 1er :

• le logement accessible est un logement dont les parkings, les voies d’accès, les portes, les couloirs, les cages d’escaliers, le niveau des locaux et les ascenseurs répondent aux caractéristiques techniques issues du Cwatupe (art. 415 à 415/5) pour permettre leur accès aisé par une personne à mobilité réduite (art. 1er 16°bis);
• le logement adapté est un logement accessible dont la configuration permet une occupation adéquate par un ménage en raison du handicap d’un de ses membres (art. 1er 16°);
• un logement adaptable est un logement accessible pouvant être aisément transformé en logement adapté aux besoins spécifiques d’une personne à mobilité réduite de manière à lui permettre d’y circuler et d’en utiliser toutes les fonctions de manière autonome (art. 1er 16°ter).

Le logement adaptable tient donc compte, dès sa conception, de l’évolution potentielle des besoins des occupants. Il peut aisément être transformé en logement adapté: par des travaux légers, sans toucher à la structure portante, sans modifier les espaces communs et réseaux techniques et sans nécessairement diminuer le nombre de pièces du logement.

L’objectif recherché par l’introduction de ces notions est de favoriser l’émergence d’un « habitat durable »[1] au sein du parc existant pour faire face aux besoins de personnes en perte d’autonomie. Il convenait de définir précisément les critères et caractéristiques techniques à rencontrer pour qu'un logement puisse être qualifié d'adapté, d'accessible, voire d'adaptable. Le présent arrêté s’y attèle.

L’incidence de ces notions sur la politique du logement n’est pas négligeable. Les communes, CPAS et sociétés de logements de services publics sont ainsi directement impactés (ancrage communal, montant des subventions, attribution des logements sociaux, etc.). Les bailleurs et locataires privés pourront eux bénéficier d’aides à l’aménagement de logement ou d’allocations de déménagement et de loyers (ADEL) spécifiques.

Critères et caractéristiques techniques

L’arrêté du Gouvernement définit de manière systématique les caractéristiques techniques de logements accessibles (art. 2) et les critères des logements adaptables (art. 3 à 13) et adaptés (art. 14).

Les critères consacrés, particulièrement techniques et peu soumis à interprétation, ne nous semblent pas devoir faire l'objet de commentaires spécifiques. Le guide d’aide à la construction d’un logement adaptable illustre utilement ces critères : http://www.swl.be/images/swl/docsutiles/logementadaptable.pdf. D’autres informations pertinentes peuvent être trouvées auprès de différents organismes spécialisés (Awiph, Gamah, Cawab, etc.).

Il est intéressant de souligner qu’une certaine souplesse est consacrée au niveau de la notion de logement adapté aux fins de rencontrer au mieux les réalités traversées par les ménages touchés par un handicap (personne se déplaçant en chaise roulante, malvoyante, malentendante, âgée, ayant une surcharge pondérale, etc.). Un logement peut ainsi être reconnu comme adapté sans pour autant rencontrer tous les critères du logement adaptable (parking aménagé, aire de rotation en cuisine, hauteur des interrupteurs, etc.).

Un logement est considéré comme adapté s'il présente une configuration qui répond aux critères propres à l’une des situations suivantes :

• soit le logement est un logement adaptable, le cas échéant complété par un ou des appareillages fixés ou incorporés au bâtiment[2] et occupé par un ménage dont l'un des membres présente un handicap en matière de mobilité;
• soit le logement est reconnu comme logement AVJ (« aide à la vie journalière ») conformément à l'arrêté du Gouvernement wallon du 1er avril 1999 visant à encourager les projets de cellules AVJ en faveur des personnes handicapées souhaitant vivre de manière autonome dans des cités sociales;
• soit le logement est conforme à certains critères du logement adaptable (absence de marche, largeur des couloirs et des portes, aires de rotation, espaces suffisants au sein des chambres, salles de bain et sanitaires, etc.)[3] et comporte un ou des aménagements spécifiques liés à la situation de handicap d'un membre du ménage occupant le logement;
• soit le logement est un logement accessible et le handicap reconnu du ou des membres du ménage ne nécessite pas d'aménagement ou d'appareillage destiné à permettre la mobilité des occupants.

Le respect des critères relatifs aux deux dernières situations est attesté par la DGO4, sur demande motivée du ménage occupant le logement.

Implications sur la politique du logement

L'impact de ces nouvelles notions est multiple et concerne tant les acteurs publics que privés. Nous relèverons les six principales.

1. Impact sur le programme d’ancrage communal

Conformément au Code wallon du logement et de l’habitat durable, les communes ont l’obligation d’élaborer un programme triennal d'actions en matière de logement. Ce programme identifie, année après année, chaque opération, son maître d'ouvrage, les intervenants associés, son délai de réalisation, le nombre et le type de logements concernés, les modes de financement. Il est élaboré en concertation avec les acteurs communaux et régionaux de la politique du logement (DGO4, SLSP, CPAS, AIS, etc.).

Préalablement à l’adoption de ce « programme d’ancrage », la Région édicte une circulaire détaillant les objectifs poursuivis par la Wallonie et qui doivent être rencontrés au sein du programme communal pour pouvoir bénéficier notamment des subsides à la création de logements publics.

La circulaire relative au programme communal d’actions 2014-2016 souligne dans ce cadre que le parc public doit évoluer pour prendre en compte ces besoins, notamment en ce qui concerne l’accessibilité aux personnes souffrant de handicap.

Il y est ainsi stipulé qu'une « proportion des nouveaux logements, supérieure à 30 %, devront être adaptables en fonction d’un handicap ou d’une perte d’autonomie ». La moitié au moins de ces logements comprendra deux chambres. Les critères à respecter sont ceux de « l’arrêté du Gouvernement wallon, adopté en première lecture le 28 février 2013 » (soit la première lecture du présent arrêté).

Il conviendra, pour le prochain ancrage, d’être bien attentifs aux objectifs régionaux sur ce points aux fins de faire correspondre les projets de logements envisagés (et le contenu du programme présenté) aux critères inscrits au sein du présent arrêté.

2. Impact en termes de subvention pour les acteurs publics

Pour rappel, la subvention destinée à créer les logements sociaux, de transit et d’insertion a été augmentée lorsque ces logements sont conçus pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite ainsi qu’aux personnes âgées. Un complément est prévu à hauteur de 2.000 euros pour les habitations d’une chambre, 2.500 euros pour celles de deux ou trois chambres et de 3.000 euros pour celles de plus de quatre chambres[4].

Par la définition de critères précis au sein de cet arrêté, l’administration et la Société wallonne du Logement pourront vérifier la conformité des logements réalisés par le biais de l’octroi d’une subvention.

3. Impact en termes d’aides pour les personnes physiques

Nous l’avons souligné, la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2012, a eu pour ambition de développer en Wallonie « un habitat durable »[5]. Le code a ainsi fixé 3 critères permettant de considérer un logement comme durable: l’accessibilité, l’adaptabilité et la performance énergétique.

Ces critères n’ont pas vocation à conduire à l’imposition de travaux ou à une interdiction d’occuper le logement, mais permettent d’obtenir des aides de la Région pour aménagement ou transformer en conséquence le logement. Un arrêté d’exécution est cependant nécessaire pour déterminer les conditions et le montant de ces aides. A l’heure où nous écrivons ces lignes, cet arrêté n’a pas encore été adopté.

4. Impact sur l'attribution des logements sociaux

Ces définitions – et plus spécialement celle du logement adapté – jouent également un rôle déterminant dans l'accessibilité aux logements sociaux, leur attribution, la mutation et le bail social.

Ainsi, pour exemple:

• Lors de l’introduction de sa candidature, le demandeur « doit préciser si sa demande porte sur un logement adapté et indiquer les adaptations dont il a besoin » (art. 12 de l'A.G.W. du 6.9. 2007).  
• Durant la période d'occupation, le ménage « ne peut détenir un logement en pleine propriété ou en usufruit, sauf s'il s'agit d'un logement non améliorable, inhabitable ou inadapté »;
• Un « logement adapté vacant est attribué par priorité au ménage, dont un des membres au moins est handicapé, qui a introduit auprès de la même société une demande de mutation en vue de quitter un logement inadapté tel que défini à l’article 1er, 16° du Code. Le logement adapté vacant est ensuite attribué par priorité au ménage, candidat-locataire, dont au moins un des membres est handicapé » (art. 20 de l'A.G.W. du 6.9.2007).

Ces principes sont, a priori, d’application immédiate à partir du 31 août 2014.

En l'attente du cadastre des logements sociaux, se pose la question de la connaissance précise, par les sociétés de logement, de la typologie de leur logement. Il conviendra en effet de s’assurer que les logements considérés jusqu’ici comme adaptés ou accessibles, le sont effectivement au regard des critères de l’arrêté d’exécution. Il conviendra également de vérifier si le logement accessible (ou répondant à certains critères d’un logement adaptable) pourrait également être qualifié d’adapté au regard d’handicaps déterminés. Un logement devient en effet adapté, non seulement en raison de sa structure ou de ses aménagements, mais également en fonction du handicap de la personne concernée. Ce référencement et cette (re)qualification paraissent très difficiles et, a fortiori, impossibles dans les délais fixés.

5. Impact sur l’Allocation de Déménagement et de Loyer (ADEL)

L'ADEL peut notamment être octroyée aux ménages en état de précarité, dont un membre est handicapé, qui prennent en location un logement salubre ou qui deviendra salubre dans les 6 mois de leur entrée dans les lieux et adapté après avoir quitté un logement inadapté[6].

La vérification du logement adapté ou inadapté devrait se faire par la Région sur la base des critères du présent arrêté d’exécution.

Pour rappel, le montant de l’allocation de déménagement est de 400 euros augmenté de 80 euros par enfant à charge et enfant ou adulte handicapé. L’allocation loyer est égale à la différence entre le loyer du logement adapté pris en location et le loyer du logement inadapté quitté. L’allocation ne peut cependant dépassée 100 euros augmenté de 20 euros par enfant à charge et enfant ou adulte handicapé. Cette allocation est octroyée pour une période de deux ans à partir de la prise en location. Cette période de 2 ans est renouvelable dans certaines conditions. Plus d’informations sur le site de la DGO4.

6. Impact sur compétences des « enquêteurs agréés »

L'article 5 du CWLHD donne compétence aux fonctionnaires régionaux et communaux pour « constater le caractère adapté, adaptable ou accessible du logement ».

Leur rôle précis n'est pas évident et mériterait quelques éclaircissements. Suivant la politique concernée (subventions, attribution, ADEL, etc.), les acteurs compétents pour procéder au « constat » du caractère adapté, accessible ou adaptable sont en effet différents. Ainsi, pour exemple, l'administration et la SWL seraient compétents pour contrôler l'utilisation des subsides et la DGO4 et l’Awiph pour l'application des ADEL.

Au regard des enquêteurs « salubrités » communaux, deux questions clés se posent en effet. D'une part, auront-ils la possibilité, voire l'obligation, de constater sur leur territoire le caractère adapté, adaptable ou accessible du logement? Si oui, dans quel cadre et pour quel objectif? D'autre part, ce constat devra-t-il se faire obligatoirement, en complément de chaque visite de salubrité ou ne serait-ce que dans certains cas spécifiques?

A l’heure actuelle, aucune obligation spécifique n’incombe aux enquêteurs communaux sur ce point[7]. Au vu de l’habilitation conférée par le CWLHD, ces compétences sont cependant susceptibles d’évoluer, spécialement si ce contrôle devient un préalable nécessaire à l’octroi d’un prime en la matière (v. supra, point 3).

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1. [Remonter] L’adaptabilité et l’accessibilité (couplé à la performance énergétique) constitue l’essence même d’un « habitat durable » au sens du CWLHD.
2. [Remonter] V. annexe 82 du Code réglementaire wallon de l'Action sociale et de la Santé du 4.7.2013 (M.B., 1.9.2013) ou de la réglementation applicable en la matière en Communauté germanophone.
3. [Remonter] Articles 5 à 7 et articles 9 à 10 du présent arrêté.
4. [Remonter] Article 3 pour les arrêtés du Gouvernement wallon datés du 23 mars 2012 relatifs:  à l’octroi par la Région d’une aide aux pouvoirs locaux et régies autonomes en vue de la construction de logements sociaux, à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de l’acquisition d’un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l’adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux, à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la création de logements de transit et à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la création de logements d’insertion.
5. [Remonter] Pour un explicatif de cette notion, v. T. Ceder, « l’habitat durable comme fondement d’une réforme, vers un Code wallon du logement full HD ? », Mouv. comm., 5/2012, pp. 11 et s., http://www.uvcw.be/no_index/articles-pdf/4539.pdf
6. [Remonter]  Est considéré comme inadapté, par un agent de l’administration ou de l’Agence wallonne pour l’intégration professionnelle des personnes handicapées, le logement dont la configuration ne permet pas une occupation adéquate par le ménage du demandeur en raison du handicap d’un de ses membres (art. 3 §2 de l’A.G.W. du 20.1.1999 relatif à l’octroi d’allocations de déménagement et de loyer).
7. [Remonter] Rappelons cependant que conformément à l’article 13quater du CWLHD, le « non-respect des critères d’adaptabilité et d’accessibilité (ainsi que de performance énergétique) ne peut conduire à l’imposition de travaux ou à une interdiction d’occuper le logement ».