Inondations - Convention d’occupation précaire pour la mise à disposition de logement (+ Modèle)

La mise à disposition de logement aux ménages sinistrés peut prendre plusieurs formes. Si la mise à disposition se fait moyennant une contrepartie, il s’agira soit d’un bail de résidence principale soit d’une occupation temporaire et précaire.

S’il s’agit d’un bail de résidence principale, des règles strictes seront d’application (durée, préavis, indemnité, …). Le site internet du SPW reprend une brochure explicative des règles ainsi que des modèles de baux. Comme repris dans la brochure explicative, rappelons que des baux de résidence principale peuvent être conclus pour une durée égale ou inférieure à 3 ans. Ces baux de courte durée peuvent être prorogés 2 fois, sous les mêmes conditions, sans que la durée totale n'excède 3 ans. Il prend fin moyennant un congé de 3 mois notifié par l'une des parties (à défaut de quoi, le bail devient automatiquement un bail de 9 ans).

Moyennant un juste motif, il peut être recouru à une occupation précaire et temporaire, permettant notamment d’octroyer des logements pour des durées limitées et récupérables moyennant un préavis très bref.

Un article daté de 2012 sur le sujet avait d’ailleurs été publié sur notre site internet. Précisons sur le sujet que la Cour de Cassation a, entre-temps, mis en avant que le caractère temporaire des occupations primait sur le révocabilité (Cass. 29.2.2016). En d’autres termes, pour éviter toute disqualification de la convention en contrat de bail de résidence principale, il est essentiel que la convention soit strictement temporaire. 

Les conventions d’occupation précaire dérogent ainsi aux règles impératives prévues en matière de bail de résidence principale. Aussi, la jurisprudence ne l’admet que moyennant un juste motif. Généralement, il s’agira de motif lié à l’utilisation futur du bien (par exemple : la mise à disposition d’un bien en cours de vente jusqu’à la conclusion de l’acte authentique). 

Les pouvoirs publics recourent toutefois à ces conventions d’occupation précaire en cas de mise à disposition de logement de transit et d’urgence par les locataires, notamment aux ménages privés de logement pour cas de force majeure. Une analogie nous parait clairement faisable en l’espèce. Précisons que pour les logements de transit et d’urgence, la durée des conventions est de 6 mois (renouvelable 1 fois).

Le modèle ci-joint nous semblerait pouvoir également être utilisé dans le cadre de convention entre particuliers. La situation étant totalement inédite, nous n’avons pas connaissance d’une jurisprudence ayant requalifié (ou refusé de requalifier) une occupation précaire, conclue entre particuliers, en contrat de bail de résidence principale pour les motifs qui se présentent actuellement. Il est donc difficile de préjuger d’une éventuelle jurisprudence en la matière et d’affirmer avec certitude l’absence de requalification.

De plus, si la convention est conclue dans l'attente de trouver une solution durable d'hébergement (comme dans le modèle ci-joint), il importe à l'occupant d'exécuter de bonne foi la convention en effectuant des recherches actives. Si l'occupant n'effectuent pas celles-ci et si le propriétaire ne réagit pas, le contrat risquerait d'être requalifié en contrat de bail. Il convient donc d'avoir un réel suivi dans l'exécution des conventions d'occupation précaire et temporaire. A ce titre, même s'il s'avère plus contraignant à certains égards (durée de préavis, indemnité en cas de résiliation anticipitée,...), le bail de résidence principale de courte durée peut être une alternative interessante.  

Enfin, nous conseillons aux propriétaires de vérifier auprès de leur police d’assurance que cette dernière couvre bien ce type de contrat. A défaut, le modèle de convention pourrait être adapté afin d’assurer adéquatement le bien.

Pour terminer, s’il s’agit d’une mise à disposition gratuite, la convention à conclure consistera généralement en un commodat (ou prêt à usage), sans risque de requalification en contrat de bail de résidence principale (vu sa gratuité). Un modèle de commodat est disponible sur notre site.