Avis de l’UVCW – Projet d’arrêté fixant les conditions de mise en location des logements visés à l’art. 132 du CWHD

Le 12 juillet 2023, l’UVCW transmettait au Ministre Collignon son avis relatif au projet d’arrêté du Gouvernement wallon fixant les conditions de mise en location des logements visés à l’article 132 du Code wallon de l’Habitation durable (CWHD).

L’article 132 dans sa future mouture prévoit que « tout pouvoir public relevant du champ d'activité de la société, tout centre d'insertion socioprofessionnelle agréé en vertu du décret du 10 juillet 2013 relatif aux centres d'insertion socioprofessionnelle ou tout organisme à finalité sociale ou toute ASBL, peut prendre en location un logement d'utilité publique, géré par une société de logement de service public afin de le mettre à disposition, sous sa seule responsabilité, d'un ménage de catégorie 1 et 2.

Le nombre de logements pouvant être pris ainsi en location est limité à 5% du patrimoine de la société de logement de service public, parmi les logements déterminés par celle-ci, sur la base de critères objectifs dument motivés.

(…) ».

Jusqu’à présent, cette disposition est exécutée par l’AGW du 25 février 1999 relatif à la location de logements sociaux gérés par la SWL ou par les sociétés agréées par celle-ci à des personnes morales à des fins d’action sociale. Le présent projet d’arrêté abroge cet AGW et fixe de nouvelles conditions de mise en location de ces logements.

-  L’extension de la définition de personne morale

Sont intégrés dans la définition de personne morale pouvant prendre un logement en location, à côté des pouvoirs publics, des CISP et des OFS, les établissements d’enseignement supérieur et les ASBL dont les activités favorisent l’accompagnement social, l’hébergement et l’accompagnement de personnes en difficultés sociales au sens du Code réglementaire wallon de l’Action sociale et de la Santé.

-  Les conditions de mise en gestion

Le texte distingue la mise en location de logements disponibles à la location et les logements mis en location auprès d’une agence immobilière sociale (AIS) ou d’une association de promotion du logement (APL) et nécessitant des travaux de rénovation ou d’adaptation.

Pour les logements disponibles à la location, le texte prévoit que la société perçoit non plus le loyer de base, mais un loyer mensuel équivalent à 90 % du loyer sollicité auprès du locataire par la personne morale. Ce loyer final ne peut être supérieur au loyer plancher issu de la grille indicative des loyers visée à l’article 89 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.

En cas d’inoccupation du logement, la personne morale doit à la société un loyer égal à 90 % du loyer dû par le dernier ménage bénéficiaire ayant occupé le logement.

Dans le cas d’une inoccupation préalable à toute mise en location , le loyer perçu par la SLSP est fixé librement entre les parties sans toutefois pouvoir être supérieur au loyer plancher issu de la grille indicative des loyers.

La durée de la convention entre la SLSP et la personne morale est de 3 ans maximum avec possibilité de reconduction pour la même durée.

Pour les logements à rénover mis en location auprès d’une AIS ou d’une APL qui se chargent alors de la réalisation et du préfinancement des travaux de rénovation, la SLSP perçoit un loyer mensuel équivalent à 90% du loyer sollicité auprès du locataire final duquel sont déduites les sommes préfinancées pour la réalisation de travaux effectués dans le cadre de la rénovation du logement selon un plan de remboursement convenu entre les parties. La durée de la convention est fixée librement par la SLSP et l’AIS ou l’APL.

L’UVCW regrette le manque d’autonomie dans le chef des sociétés quant à la fixation du loyer qu’elle percevrait. La fixation d’un tel loyer risque de décourager voire de signer la fin du recours à l’article 132 CWHD dans le chef des sociétés de logement en ce qu’il ne leur permet pas de réaliser une opération viable financièrement. Pour cette raison, nous demandons que le loyer perçu par la société soit indépendant du loyer sollicité auprès du locataire final et qu’il se base exclusivement sur les caractéristiques du logement mis en location et que, partant, il ne puisse être inférieur au loyer tel que calculé conformément à la grille indicative des loyers ;

A défaut de prévoir un tel loyer, l’UVCW demande que la différence entre le loyer de base et le loyer réellement perçu par la SLSP soit intégralement être compensée par la Wallonie, et ce, afin d’assurer le maintien de l’équilibre financier des SLSP, déjà précaire ;

Notre association s’interroge également sur la possibilité laissée aux sociétés de mettre en location un logement auprès d’une AIS ou d’une APL dans le cadre de travaux de rénovation et d’adaptation. En effet, les sociétés restent pleinement qualifiées pour entreprendre les travaux au sein de leurs propres logements et cette possibilité ne rencontre aucune demande du secteur, qui réclame à l’inverse des moyens proportionnés à leurs missions, pour leur permettre notamment d’assurer la rénovation de leur logement ;

Enfin, nous nous interrogeons sur l’opportunité de maintenir la durée maximale de 3 ans (renouvelable) de la convention entre la société et la personne morale. En effet, cette durée maximale ne coïncidant pas avec la durée du bail d’habitation, elle est susceptible d’être source d’insécurité juridique pour les opérateurs immobiliers concernés.

-    Le droit transitoire

Le texte s’appliquera dès son entrée en vigueur à toute nouvelle convention de location ou à tout renouvellement de convention. Nous demandons que l’application du futur texte ne soit valable que pour l’avenir en cas de nouvelle convention et non pour les éventuels renouvellements de convention.

Vous trouverez ci-dessous l’avis de notre Conseil d’administration dans son intégralité.