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Habitations légères, les nouveaux critères minimaux de salubrité passés à la loupe

Mis en ligne le 14 Avril 2021

Depuis le 1er septembre 2019, l’habitation légère est reconnue par la législation wallonne relative au logement. Pour être pleinement effective, cette reconnaissance devait notamment s’accompagner de critères de salubrité spécifiques, susceptibles de pouvoir s’appliquer à ce type d’habitat. L’adoption d’arrêtés d’exécution par le Gouvernement wallon le 3 décembre 2020 formalise cette obligation et répond aux attentes non dissimulées d’une partie croissante de la population. 

Les critères définis sont relatifs à la sécurité (not. la mérule ou la stabilité), aux installations de gaz et d’électricité, au chauffage (not. disposer d’un point d’alimentation fixe), à l’équipement sanitaire (not. un point d’eau potable et une toilette), à l’humidité, à l’éclairage naturel, au surpeuplement (not. un volume d’au moins 18 m³ et une superficie d’au moins 8 m²), etc. Des dérogations peuvent, à l’instar des critères de salubrité relatifs aux « logements », être accordées en fonction de la spécificité des lieux ou du projet.

L’objectif est de passer ici en revue ces critères de salubrité pour comprendre, et connaitre, les obligations qui incomberont aux constructeurs, porteurs de projet et occupants dans les mois à venir.

Pour une approche plus large des questions liées aux habitations légères, nous vous renvoyons à l’article précédemment rédigé : « l’habitation légère en 10 questions ».

Bien choisir les critères de salubrité applicables

L’arrêté du 3 décembre 2020 modifiant celui du 30 aout 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22° bis, du Code wallon de l’habitation durable concrétise la distinction entre deux groupes « d’habitation ». D’un côté les « logements » et de l’autre les « habitations légères ». Ils peuvent être soit « individuels », soit « collectifs ». Pour chacune de ces catégories des critères de salubrité spécifiques s’appliquent. C’est assez logique, les règles applicables à un appartement classique ne peuvent être transposées à une yourte. Des règles différenciées n’entrainent cependant pas nécessairement une baisse de qualité. L’objectif du Gouvernement wallon est d’opérationnaliser le « droit à un logement décent » reconnu par la Constitution. Il convient donc de bien qualifier l’habitation en présence avant de déterminer les règles applicables.

 

Trois arrêtés le même jour

Pas facile d’assurer des références simplifiées lorsque les arrêtés d’exécution nécessaires à la mise en œuvre des dispositions relatives à l’habitation légère ont été adoptés le même jour. Leurs objectifs respectifs sont cependant bien différents :

- l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2020 modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 aout 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l'article 1er, 19° à 22° bis, du Code wallon du logement, en vue d’y insérer des dispositions spécifiques aux habitations légères (M.B., 25.01.2021) ;

- l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2020 modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location (M.B., 22.01.21) ;

- l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 décembre 2020 modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 aout 2007 relatif à la procédure en matière de respect des critères de salubrité des logements et de la présence de détecteurs d’incendie (M.B., 18.12.2020).

 

Bien qualifier son habitation

Pour savoir quels critères de salubrité appliquer à l’habitation en présence, il convient tout d’abord de vérifier si le bien en présence est effectivement une « habitation légère » et non un « logement » ou « autre chose ». Dans la majorité des cas l’exercice est assez simple – la distinction entre une maison 4 façades et une roulotte est évidente – mais, parfois, une analyse plus minutieuse s’impose (par exemple, un « chalet » est-il bien une habitation légère ?).

Pour être qualifiée d’« habitation légère », il faut répondre à 3 conditions :

- Ne pas être en présence d’un « logement » au sens du Code wallon de l’habitation durable. C’est-à-dire ne pas être face à « un bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages », comme un appartement ou une maison unifamiliale.  

- Satisfaire à au moins 3 des 9 caractéristiques suivantes :

  • démontable,
  • déplaçable,
  • d’un volume réduit,
  • d’un faible poids,
  • ayant une emprise au sol limitée,
  • auto-construite,
  • sans étage,
  • sans fondations,
  • qui n'est pas raccordé aux impétrants

- Ne pas être destiné à l’hébergement touristique (gîte, chambre, airbnb, etc.) ou à une activité professionnelle (coiffeur, crèche, etc.).

La règlementation ne précise pas la portée des 9 critères qu’elle définit. Il existe donc, à l’heure actuelle un certain flou que l’administration régionale – via le SPW-TLPE – sera amenée à clarifier dans les prochains mois. On voit en effet rapidement les débats qui peuvent naitre autour des notions de « volume réduit », « d’emprise au sol limitée » ou de « démontable ».

Des critères différenciés selon le mode d’occupation

Conformément aux demandes de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, les critères de salubrité adoptés sont plus exigeants pour une habitation légère mise à disposition à titre onéreux que pour celle occupée par son propriétaire. La raison en est simple : dans le premier cas, il ne s’agit pas toujours d’un « projet de vie » ; il convient de protéger ceux pour qui ce type d’habitat ne serait pas un choix. Ainsi, pour exemple, la superficie habitable minimum sera alignée sur celle des « logements », tout comme la nécessité d’une douche avec eau chaude. Si, certes, ces critères restent moins contraignants que pour les « logements », ils vont dans la bonne direction. Il faut sans doute admettre que la spécificité des habitations légères nécessite des critères de salubrité plus souples et ce, même en cas de mise en location. L’obligation de disposer d’un permis de location préalable à cette mise en location est une sécurité complémentaire opportune (v. infra).  

Il convient également de distinguer les habitations légères « individuelles » des habitations légères « collectives ». Les premières sont celles dont « les pièces d’habitation et les locaux sanitaires sont réservés à l’usage individuel d’un seul ménage ». Pour les secondes « au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage ». En fonction de la situation, les exigences à respecter seront légèrement différentes.

Un délai de mise en conformité différent suivant les situations

Le Gouvernement a voulu distinguer les habitations légères existantes (ou en voie de finalisation) de celles qui allaient être créées après le 1er juin 2021. Il laisse aux propriétaires des premières un délai suffisant pour qu’ils puissent réaliser, le cas échéant, les travaux de mise en conformité destinés à répondre aux nouvelles exigences.

Concrètement, les habitations légères existantes et dont la construction est terminée au 1er juin 2021 ainsi que celles créées après le 1er juin 2021 et dont la première occupation intervient endéans les six mois ont deux ans pour se mettre en conformité avec ces nouveaux critères de salubrité. Les habitations légères dont la première occupation intervient après le 1er décembre 2021 doivent respecter les nouvelles exigences à la date de la première occupation.

Même si la législation ne l’impose pas directement, nous conseillons vivement aux projets dont la demande de permis d’urbanisme n’a pas encore été déposée de se conformer dès à présent aux exigences à venir ; spécialement si une location est envisagée à terme.

Le permis de location

En parallèle, dès le 1er juin 2021, les mises à disposition à titre onéreux seront soumises à l’obtention préalable d’un permis de location. Ce permis est une réelle autorisation indispensable à la mise en location de certains biens. Déjà bien connue pour les « logements » (notamment les logements de moins de 28 m² et les logements collectifs), cette autorisation est donc étendue aux habitations légères.

Concrètement, pour obtenir son permis de location, le bailleur doit, pour son habitation légère :

  • respecter les critères de sécurité, de salubrité et de surpeuplement relatifs aux habitations légères;
  • respecter l’obligation d’équipement en matière de détecteurs d’incendie;
  • respecter les réglementations communales en matière de salubrité et de sécurité incendie relatives à l’habitation légère;
  • avoir été construite, aménagée ou créée dans le respect des dispositions applicables en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme. 

A la différence des logements, il ne faut pas démontrer que les conditions liées à la PEB, aux chauffages et à la vie privée sont respectées. Par ailleurs, le contrôle des critères de salubrité et de surpeuplement ne se fera pas par un enquêteur agréé « privé » mais par un enquêteur régional exclusivement (v. encadré « qui procède au contrôle »). La commune reste compétente pour le volet lié à ses règlements communaux et à l’urbanisme.

La règlementation n’est pas très claire sur la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation. L’interprétation tenue par le SPW-TLPE se veut pragmatique et liée à l’application effective des critères de salubrité et de surpeuplement. Un permis de location sera requis pour les habitations légères mises à disposition à titre onéreux :
-   au 1er décembre 2021 pour celles qui connaissent une première occupation,
-   au 1er juin 2023 pour celles qui sont existantes avant cette date.

 

Qui procède aux contrôles ?

C’est le SPW-TLPE qui sera exclusivement compétent pour procéder aux enquêtes de salubrité portant sur des habitations légères et pour vérifier les critères de salubrité dans le cadre de la procédure de permis de location pour ces mêmes habitations. Même si elles disposent d’un enquêteur agréé en matière de salubrité, les communes devront donc passer la main à la Région pour procéder à ces enquêtes.

Au vu du pouvoir d’appréciation (potentiel) laissé aux enquêteurs dans le cadre des nouveaux critères de salubrité, cette centralisation, vecteur d’une homogénéisation des pratiques, apparait, dans un premier temps, comme une formule adaptée.

Les communes resteront compétentes pour prendre, le cas échéant, des arrêtés de police sur la base du rapport rédigé par la Région et pour remplir la seconde partie du formulaire relative au respect des règlements communaux en matière de salubrité ainsi que des règlements en matière de sécurité incendie et au respect de la règlementation urbanistique. Elles gardent leur pleine compétence pour la vérification du respect des exigences des « logements ».

Les nouvelles exigences en pratique

L’arrêté du Gouvernement wallon précité crée un corps de règle complet exclusivement applicable aux habitations légères. A côté d’un « tronc commun », il prévoit certaines exigences spécifiques ou renforcées pour les habitations légères « collectives » et celles « mises à disposition à titre onéreux ».

Notons d’emblée que des dérogations sont envisageables dans le cas où le ou les manquements relevés par l’enquêteur régional sont de minime importance et ne peuvent être supprimés que moyennant la mise en œuvre de travaux disproportionnés par rapport à l’objectif à atteindre. Ces dérogations sont possibles pour tous les critères du tronc commun sauf ceux relatifs à la « configuration » et au « surpeuplement ». Il n’est pas possible de déroger aux exigences renforcées relatives à la mise à disposition à titre onéreux.

TRONC COMMUN

 

CRITERES

 

LA STABILITÉ DE L'ENVELOPPE EXTÉRIEURE ET DE LA STRUCTURE PORTANTE

L’habitation légère ne présente aucun des manquements suivants :

  • défaut de stabilité des points d’appui ;
  • défauts importants de la structure portante ou de l’enveloppe extérieure mettant en péril la stabilité;
  • contamination importante par la mérule (Serpula lacrimans) ou par tout champignon aux effets analogues.

Le critère de stabilité des composants non structurels de l’habitation légère tels que la couverture, les menuiseries, les escaliers, les cloisons et les plafonds est respecté s’il n’existe aucun défaut susceptible d’entraîner leur dislocation, leur chute ou leur effondrement.

INSTALLATIONS ÉLECTRIQUES ET DE GAZ 

L’habitation légère ne présente aucun des manquements suivants :

  • le propriétaire n’est pas en mesure de présenter les attestations de conformité en vertu des réglementations en vigueur;
  • ces installations présentent un caractère manifestement ou potentiellement dangereux;
  • le tableau électrique de l’habitation et le dispositif de coupure de l’installation électrique ne sont pas accessibles en permanence à l’occupant;
  • l’installation produisant des gaz brûlés n’est pas munie d’un dispositif d’évacuation en bon état de fonctionnement et donnant accès à l’air libre;  
  • le dispositif de coupure de l’installation de gaz n’est pas accessible en permanence à l’occupant.

L'INSTALLATION DE CHAUFFAGE 

L’habitation légère satisfait aux conditions suivantes :

  • il existe un équipement permanent spécifiquement conçu pour permettre le placement d’un point de chauffage fixe, ou pour alimenter un point de chauffage fixe, et ce dans au moins une pièce d’habitation de jour;
  • l’installation de chauffage ne présente pas un caractère manifestement dangereux;
  • en cas de présence d’un appareil de chauffage mobile au gaz, au pétrole ou à l’alcool, l’habitation est équipée d’un détecteur de monoxyde de carbone (CO).

LA CIRCULATION AU NIVEAU DES SOLS ET DES ESCALIERS 

L’habitation légère satisfait aux conditions suivantes :

  • il n’existe pas de déformations et d’instabilité des sols et planchers, susceptibles de provoquer des chutes;
  • la hauteur libre de l’entrée de l’habitation légère est de 1,70 m et la largeur est de 0,60 m ou constitue une superficie minimale de 1 m².

EQUIPEMENT SANITAIRE

L’habitation légère satisfait aux conditions suivantes :

  • disposer soit d’un point d’eau potable à usage du ménage occupant, soit d’un point d’eau potable à l’usage d’un groupe d’habitants;
  • disposer soit d’une toilette à l’usage du ménage occupant, soit d’une toilette à l’usage d’un groupe d’habitants
  • Le local où est située la toilette est cloisonné. 

ETANCHEITE

L’habitation légère ne présente aucun des manquements suivants : 

  • infiltrations résultant de défauts qui compromettent l’étanchéité à l’eau de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures;
  • humidité ascensionnelle dans les murs ou les planchers;  
  • forte condensation due aux caractéristiques techniques des diverses parois extérieures ou à l’absence ou la déficience des dispositifs permettant d’assurer la ventilation de la pièce.

VENTILATION

Toute pièce d’habitation et tout local sanitaire disposent :

-   soit d’une ventilation forcée,
-   soit d’une ouverture, d’une grille ou d’une gaine ouvrant sur l’extérieur de l’habitation, de surface de section libre en position ouverte d’au moins 70 cm² pour les toilettes, 140 cm² pour les cuisines, salle de bain, douche et buanderie et 0,08 % de la superficie plancher pour les pièces de séjour et les chambres.

ECLAIRAGE NATUREL

La surface totale des parties vitrées ou assimilées des baies vers l’extérieur de la pièce de jour atteint au moins 1/14 de la superficie au sol en cas de vitrage vertical ou 1/16 en cas de vitrage de toiture.

CARACTÉRISTIQUES INTRINSÈQUES DU BÂTIMENT QUI NUISENT À LA SANTÉ DES OCCUPANTS

L’habitation légère ne présente aucun des manquements suivants :

  • présence de monoxyde de carbone dans une ou plusieurs pièces;
  • présence d'amiante dans les matériaux;
  • présence de moisissures sur plus d'1 m² dans une pièce d'habitation ou dans un local sanitaire dues à des manquements tels que définis à l'article 13 ;
  • présence de plomb dans les peintures murales;
  • présence de radon dans une ou plusieurs pièces.

Les seuils à partir desquels les manquements énumérés sont à considérer comme étant constitutifs de nuisance pour la santé des occupants sont définis par l’arrêté 30 septembre 2020 https://wallex.wallonie.be/contents/acts/37/37145.html:

- pour la présence de monoxyde de carbone dans une ou plusieurs pièces : 25 parties par million (25 ppm);

- pour la présence d'amiante dans les matériaux : toute présence détectée;

- pour la présence de plomb dans les peintures murales : 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm 2);

pour la présence de radon dans une ou plusieurs pièces : 300 becquerels par mètre cube (300 Bq/m3), seuil défini par l'Agence fédérale de Contrôle nucléaire (AFNC).

CONFIGURATION

La hauteur sous plafond de l’habitation légère est supérieure à 1,9 m sur une superficie supérieure ou égale à 4 m²

SURPEUPLEMENT

L’habitation légère satisfait aux conditions suivantes : 

  • le volume de l’habitation légère est supérieur à 18 m³;
  • la superficie de l’habitation légère est supérieure à 8 m²;
  • la superficie de l'habitation légère est suffisante pour que chaque occupant dispose d'un espace personnel de couchage; il existe au moins une cloison de séparation, fixe ou mobile, entre les espaces de couchage des occupants de générations différentes, et entre les espaces de couchage d'enfants de plus de 10 ans.

 

EXIGENCES APPLICABLES EN CAS DE MISE À DISPOSITION À TITRE ONÉREUX

 

Les critères du tronc commun s’appliquent pleinement mais il convient de respecter des exigences supplémentaires pour les équipements sanitaires et le surpeuplement

 

EQUIPEMENT SANITAIRE

L’équipement sanitaire doit comporter une douche ou une baignoire avec eau chaude soit à usage du ménage occupant, soit à l’usage d’un groupe d’habitants. 

SURPEUPLEMENT

La superficie habitable de l’habitation légère individuelle ainsi que la superficie habitable par ménage d'une habitation légère collective sont fixées selon le tableau suivant :

Habitation légère individuelle

Nombre d’occupants (x)

x = 1 

x ≥ 2

Superficie minimale habitable en m²

15

La superficie minimale de 15m² imposée pour une personne est augmentée de 5m² par personne supplémentaire.

Superficie minimale habitable d’au moins une pièce d’habitation en m²

10

La superficie minimale de 10m² imposée pour une personne est augmentée de 5m² par personne supplémentaire.

Habitation légère collective

Nombre d’occupants (x)

x = 1

x ≥ 2

Superficie minimale habitable par ménage en m²

15

La superficie minimale de 15 m² imposée pour une personne est augmentée de 5m² par personne supplémentaire.

Superficie minimale habitable de l’unité d’habitation légère à l’usage individuel du ménage en m²

10

La superficie minimale de 10 m² imposée pour une personne est augmentée de 5m² par personne supplémentaire.

La superficie habitable par ménage d’une habitation légère collective est la somme de la superficie habitable des pièces d’habitation à usage individuel et des pièces d’habitation à usage collectif dont il peut disposer.

 

 

Et pour les « logements » ?

Les critères relatifs aux logements n’ont pas connu de modifications substantielles mais quelques évolutions notables sont à souligner :

- L’arrêté introduit la définition de « pièce d’habitation de jour » (« pièce d’habitation qui n’est pas utilisée principalement comme chambre ») par opposition à la « pièce d’habitation de nuit » (qui est la « pièce d’habitation qui est principalement utilisée comme chambre »).

- Au niveau des installations électriques, « chaque pièce d’habitation et chaque local sanitaire est éclairé électriquement et est équipé, à l’exception des toilettes, d’au moins une prise de courant ». 

- Pour l’éclairage naturel et la superficie des chambres, la notion de « superficie au sol » est remplacée par la notion de « superficie utilisable » ce qui impacte directement le calcul et partant, pour l’éclairage naturel, la taille des fenêtres requises.

- Enfin, au sujet des équipements sanitaires, les changements interviendront majoritairement au 1er janvier 2022 et concerneront notamment l’eau chaude. Ainsi, et pour exemple, le logement comprendra « une douche ou une baignoire avec eau chaude, réservée à l’usage exclusif de ses occupants ». De même, un même réceptacle ne pourra pas servir à la fois pour des fonctions sanitaires et pour des fonctions culinaires.

 

Les logements « publics »

L’arrêté entend supprimer l’exception qui visait à appliquer les critères généraux de salubrité aux logements de transit et d’insertion. A date à déterminer par le Gouvernement, ces derniers seront tenus de respecter les critères applicables aux logements qui ont reçu une aide de la Région. L’arrêté ajoute par ailleurs une possibilité de « dérogation » qui n’existait pas jusqu’ici. Ainsi, même s’il ne répond pas à toutes les exigences, le logement qui a reçu une aide de la Région pourrait être considéré comme salubre dans le cas où les manquements seraient de minime importance et ne pourraient être supprimés que moyennant la mise en œuvre de travaux disproportionnés par rapport aux objectifs à atteindre. Cet ajout rencontre notamment les attentes des sociétés de logements de service public.

Si la volonté de renforcer les exigences pour ces logements peut se comprendre, notre association rappelle qu’il est important que la période transitoire soit suffisamment longue pour permettre aux opérateurs de réaliser les adaptations nécessaires pour répondre à ces exigences. De surcroit, si le nouveau système dérogatoire ne peut trouver à s’appliquer, un financement complémentaire doit s’envisager au profit des opérateurs touchés.

Notons que le Code wallon de l’habitation durable n’étend pas la notion de « logement d’utilité publique » aux habitations légères. En conséquence, il n’est pas possible pour les sociétés de logement de service public de recevoir des aides pour la création de tels types d’habitations ni, partant, d’en proposer aux (candidats-)locataires.

Le Ministre du Logement ne ferme cependant pas la porte à une réflexion sur le sujet. Lors d’une question parlementaire, il explique ceci : « De manière plus générale, en ce qui concerne la place de l'habitat léger dans la stratégie de développement du logement public, c'est une piste qui peut être utile dans certaines situations. On pense notamment aux tiny houses ou à des logements « conteneurs » dans le cadre d'un programme spécial Housing First. La DPR fait de la sortie du sans-abrisme une priorité du Gouvernement et le logement peut être un vecteur primaire de réinsertion sociale des publics les plus fragiles. En revanche, je ne pense pas que l'habitat léger puisse apporter une solution structurelle au défi du logement. Néanmoins, comme aucune piste ne peut être négligée, nous allons travailler à l'élaboration d'un arrêté qui devrait permettre aux SLSP qui en sont désireuses de se lancer dans ce type d'habitat à travers des programmes spécifiques afin de pouvoir rencontrer les objectifs de logement pour tous ». (P.W. – CRAC n°152 (2020-2021), 16.3.2021, p.41).

 

pour la présence de radon dans une ou plusieurs pièces : 300 becquerels par mètre cube (300 Bq/m3), seuil défini par l'Agence fédérale de Contrôle nucléaire (AFNC).

L'auteur

Thibault Ceder

Conseiller expert à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Juriste de formation, il est spécialisé en droit administratif et exerce les fonctions de conseiller expert au sein de l’Union des Villes et Communes de Wallonie depuis 2006. Ses matières principales sont les polices administratives de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du logement.

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Date de mise en ligne
14 Avril 2021

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