L'habitat léger en dix questions

Depuis la reconnaissance par le Code wallon de l’habitation durable (CWHD) des « habitations légères », il ne passe plus une journée sans qu’une commune ne nous interroge sur les possibilités laissées aux citoyens pour concrétiser leurs projets. Pour y voir plus clair, nous vous proposons d’analyser les questions les plus fréquemment posées, majoritairement centrées sur l’aménagement du territoire.

Depuis quelques années, on relève l’émergence d’un nouveau type d’habitation dénommé « habitat léger ». Il peut recouvrir différentes formes – yourtes, cabanes, chalets, tiny houses, roulottes, etc. – mais se caractérise toujours, en comparaison au logement traditionnel, par sa faible emprise au sol, son poids léger, son aspect réversible ou encore la possibilité de le déplacer.

Le plus souvent, ce type d’habitation évoque pour tout un chacun un projet de vie atypique, véritable alternative sociale et culturelle au logement traditionnel. Les perspectives sont cependant plus larges. Dans la pratique, différentes « familles », différentes manières d’habiter, s’entrecroisent. A côté de ces habitats dits « alternatifs », estimés à 3.000 en Wallonie, cohabitent les 12.000 habitants des zones de loisirs (« habitat permanent ») et les 10.000 gens du voyage [1]. 

Depuis le 1^er septembre 2019, l’habitat léger est reconnu et encadré par le Code wallon de l’habitation durable. Il ne s’agit cependant que de la première pierre – ou peut-être de la première roue – posée en vue, sans doute, d’une reconnaissance plus globale à venir de ce type d’habitation. En raison du principe juridique « d’indépendance des polices administratives », la reconnaissance par la police du logement n’emporte pas une reconnaissance équivalente au sein d’autres politiques (aménagement du territoire, performance énergétique, environnement, etc.). Pour ces dernières, il convient d’aménager, et parfois de tordre, les principes existants pour concrétiser les projets.

En raison de la multitude et de la diversité des projets possibles, nous tenterons, au travers de cette contribution, de baliser au mieux les principes généraux applicables en nous focalisant sur la nouvelle « famille » reconnue d’habitation légère ; souvent représentée par les Tiny houses ou les yourtes.

1. L’habitation légère, c’est quoi ?
2. Faut-il une autorisation pour construire ou installer une habitation légère ?
3. Le concours d’architecte est-il requis ?
4. Où peut-on placer les « habitations légères » ?
5. L’habitation légère doit-elle être située le long « d’une voirie suffisamment équipée » ?
6. Quel est le délai de procédure pour l’obtention d’un permis d’urbanisme d’une habitation légère ?
7. Faut-il respecter des critères de salubrité lorsque des habitations légères sont installées ?
8. Peut-on louer ou mettre à disposition une habitation légère ?
9. Peut-on se domicilier dans une habitation légère ?
10. Faut-il respecter les critères de performance énergétique des bâtiments (PEB) pour les habitations légères ?
11. Pour aller plus loin

1. L’habitation légère, c’est quoi ?

Le Code wallon de l’habitation durable distingue dorénavant le « logement » – « bâtiment ou partie de bâtiment structurellement destiné à l’habitation d’un ou plusieurs ménages » (appartement, maison unifamiliale, etc.) – de « l’habitation légère » qui est celle qui « ne répond pas à la définition de logement, mais qui satisfait à au moins trois des caractéristiques suivantes: démontable, déplaçable, d’un volume réduit, d’un faible poids, ayant une emprise au sol limitée, auto-construite, sans étage, sans fondations, qui n’est pas raccordée aux impétrants ». Ces deux notions font partie de la notion plus globale « d’habitation », reprise dans le titre du nouveau Code[2]. On remarquera que la définition de « l’habitation légère », par son approche multicritère, se veut volontairement large afin d’englober la diversité (architecturale) des nouveaux modes d’habiter existants et à venir.

Assez logiquement, pour être reconnue comme telle, l’habitation légère doit être destinée à « l’habitation » et non à d’autres formes d’occupation comme l’hébergement touristique (gîte, airbnb, etc.) ou l’activité professionnelle. Sont également exclus de cette définition, les biens n’ayant pas pour vocation, à l’origine, à servir d’habitation, comme les voitures ou les vans[3].

L’habitation légère peut être occupée par le titulaire de droit réel ou être mise en location à titre de résidence principale.

2. Faut-il une autorisation pour construire ou installer une habitation légère ?

Le placement ou la construction d’une habitation légère est soumis à l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme, et ce, quel que soit le système constructif envisagé.

La « qualification » du projet est importante, car elle impacte directement la procédure administrative à suivre. On peut ainsi distinguer, le fait de :

• Construire (un bâtiment ou un ouvrage) : pour exemple, les kerterres, les chalets, etc. ;
• Utiliser un terrain pour le placement d’une installation fixe (c’est-à-dire, l’objet qui est placé à l’endroit où il doit rester, mais n’y est pas produit) : les containers (indépendants) aménagés[4], les caravanes immobilisées, etc. ;
• Utiliser habituellement un terrain pour le placement d’installations mobiles : aménager un terrain pour le placement de caravanes, roulottes, etc. ;
• Créer un nouveau logement dans une construction existante : créer un logement dans un chalet existant, jusqu’ici destiné à l’hébergement touristique. ;

Dans certains cas, le placement de l’habitation légère peut être vu comme un accessoire de la demande principale. Pour exemple, un projet de maison unifamiliale qui s’accompagne de la pose d’une yourte ou d’une caravane pour y loger la famille en l’attente de la finalisation des travaux[5].

Le CoDT n’impose plus à la commune de vérifier si le demandeur est en mesure de justifier la possibilité de mettre en œuvre le permis (au niveau civil notamment). Il n’en demeure pas moins que, même en possession d’un permis d’urbanisme, le porteur du projet devra disposer des droits requis pour occuper le terrain envisagé (convention d’occupation, bail, droit de propriété, etc.).

3. Le concours d’un architecte est-il requis ?

En principe oui, mais les exceptions sont nombreuses et, pour l’habitation légère, de deux ordres.

Elles peuvent dépendre de la « qualification » des travaux envisagés (D.IV.4). Ainsi, les « constructions » seront a priori soumises à l’annexe 4 (permis avec architecte), les « installations fixes ou mobiles » en seront en revanche dispensées (annexe 9 ou 6)[6]. Notons qu’une installation fixe peut, dans les faits, en fonction du système constructif sous-jacent, être assimilée à une construction et, partant, nécessiter un architecte. Il en sera ainsi, par exemple, des caravanes complétées d’annexes ou posées sur une dalle en béton.  

Mais la simple qualification du projet « d’habitations légères » peut suffire à dispenser d’architecte. En effet, pour prendre en considération leurs spécificités architecturales, le CoDT prévoit, dans le respect de certaines conditions, des dispenses d’architecte spécifiques pour le placement d’habitations légères au sens du Code wallon de l’habitation durable[7]. Deux hypothèses sont visées :

• le placement d’habitations légères préfabriquées ou en kit, c’est-à-dire, les yourtes, tiny houses, caravanes, roulottes, etc. 
• le placement d’habitations légères qui sont, cumulativement : 
  • sans étage ;
  • d’une superficie inférieure à 40m² ;
  • d’une hauteur maximale de 2,50 m sous corniche, 3,50 m au faîte et, le cas échéant, 3,20 m à l’acrotère.

Si aucune de ces hypothèses n’est rencontrée, le concours d’un architecte pour la réalisation du projet et le dépôt de la demande de permis sera requis.

4. Où peut-on placer les « habitations légères » ?

Comme évoqué plus haut, le Code du développement territorial (CoDT) n’aborde pas directement la question de l’habitation légère. Partant, les mêmes règles que « l’habitat traditionnel » lui seront appliquées. Le placement ou la construction d’une habitation légère étant soumis à permis d’urbanisme préalable, les localisations possibles sont limitées aux zones destinées à la « résidence », à savoir : les zones d’habitat et les zones d’habitat à caractère rural.

Il existe quelques cas particuliers qui permettraient une installation dans des zones non destinées à la résidence :

• la zone agricole peut être envisagée lorsque l’habitation légère constitue le « logement »[8] de l’exploitant de l’activité agricole présente sur le site ;   
• la zone de service public et d’équipement communautaire pourrait être envisagée lorsque l’habitation légère est utilisée comme logement d’utilité publique (par exemple, un logement social « atypique » porté par une société de logement de service public) ;
• la zone de loisir, agricole ou forestière pourrait être envisagée, dans le respect de conditions strictes, lorsque l’occupation est destinée à des « touristes » et que l’installation constitue de ce fait un « hébergement touristique ou de loisir »[9].

En-dehors de ces hypothèses, et sauf à utiliser un mécanisme dérogatoire (art. D.IV.6 et ss.)[10], aucun projet d’habitation légère ne saurait être autorisé.

Le respect de la zone au plan de secteur, sans conteste la première question à se poser lorsqu’un projet est envisagé, ne suffit cependant pas à garantir la construction ou le placement d’une habitation légère. De nombreuses autres contraintes, de fait ou de droit, peuvent empêcher, limiter ou conditionner la réalisation du projet : guide d'urbanisme, perscriptions d'un lotissement, servitudes, zones soumises aux aléas d’inondation, zones d’intérêt biologique (Natura 2000 par exemple), zones de protection patrimoniale, zones non aedificandi ou non prioritaires en raison d’un schéma communal, etc. En fonction du terrain, une analyse minutieuse de contraintes de fait et de droit doit donc être réalisée. Le Géoportail de la Wallonie peut dans ce cadre aider à l’analyse des contraintes juridiques. Pour faciliter son utilisation, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a rassemblé l’ensemble des « couches » pertinentes et susceptibles d’impacter la faisabilité d’un projet via le présent lien.

5. L’habitation légère doit-elle être située le long « d’une voirie suffisamment équipée » ?

A priori, oui. L’article D.IV.55 du CoDT précise que la commune doit refuser un permis ou l’assortir de conditions s’il s’agit d’effectuer des actes et travaux sur un terrain qui « n’a pas d’accès à une voie suffisamment équipée en eau, en électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux ». En conséquence, la construction ou le placement d’une habitation légère doit respecter ce principe. Si la voirie ou l’équipement n’est pas présent sur la parcelle convoitée, sa réalisation sera mise à charge du porteur de projet. A défaut le permis devrait être refusé. Parfois, en fonction de la spécificité du projet ou de sa localisation, une certaine souplesse peut être trouvée dans l’application de certains de ces principes. Il n’existe pas de règles générales. Une analyse minutieuse, au cas par cas, doit être réalisée.

6. Quel est le délai de procédure pour l’obtention d’un permis d’urbanisme d’une habitation légère ?

Le délai de procédure varie suivant les contraintes de fait et de droit qui impactent la parcelle susceptible de recevoir le projet. Ces délais sont compris entre 30 et 115 jours, sans compter le délai de traitement de recevabilité de la demande (20 jours) et des possibles aléas de procédures (modification de voirie, saisine, recours, etc.).

A la lecture de la lettre K de la nomenclature inscrite au sein du CoDT, il apparaît que l’avis simple du fonctionnaire délégué dans le cadre du placement d’habitations légères reste le principe. En conséquence, hors les hypothèses visées à l’article D.IV.15, l’avis du fonctionnaire délégué est requis et le délai de 75 jours est un minimum.

Notons par ailleurs que pour les habitations légères assimilées à des « constructions », à la différence des installations fixes, il conviendra de procéder à l’indication d’implantation conformément à l’article D.IV.72 préalablement au début des travaux.

7. Faut-il respecter des critères de salubrité lorsque des habitations légères sont installées ?

A l’heure actuelle, les critères de salubrité tels que définis par l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 ne sont pas applicables aux « habitations légères ». Ces principes sont amenés à évoluer.

En effet, pour encadrer l’émergence de ce nouveau type d’habitation, le Code wallon de l’habitation durable prévoit la fixation de critères de salubrité et de surpeuplement adaptés aux réalités des habitations légères. Sur cette base, les contrôles de salubrité et leurs conséquences (arrêté de police, obligation de relogement, amendes administratives, etc.) applicables aux « logements » seront transposés aux « habitations légères ». Pour trouver à s’appliquer, cet encadrement (et les conséquences qui en découlent) doit être concrétisé au sein d’arrêtés d’exécution spécifiques. Ces arrêtés sont toujours en cours de discussion. En l’attente, l’occupation d’une habitation légère n’emporte pas d’obligations spécifiques ou nouvelles à charge des occupants et/ou des villes et communes.

Notons cependant que, si l’habitation légère ou son occupation est source d’un trouble à l’ordre public – sécurité, salubrité ou tranquillité –, il reste possible pour le bourgmestre de prendre toutes les mesures utiles et pertinentes pour y mettre fin sur la base de l’article 135, §2, de la nouvelle loi communale. Nous pensons pour exemple aux risques d’incendie liés aux moyens de chauffage, à l’absence d’évacuation des eaux usées, à l’absence d’eau, au surpeuplement grave, etc. Un règlement communal de police pourrait également être adopté sur le sujet, à l’instar de ce que nous avions proposé pour les habitations situées au sein des plans « Habitat permanent » (http://www.uvcw.be/publications/modeles/modele-5084.htm).

Par ailleurs, par le biais du permis d’urbanisme, l’autorité compétente peut conditionner la construction ou le placement d’habitations légères au respect de critères « d’habitabilité ». Sur cette base, la commune peut invoquer dans sa motivation sur le projet d’autres éléments d’appréciation, différents des critères de salubrité, et fondés sur le principe de bon aménagement des lieux [11]. Les exemples sont nombreux, mais ne peuvent en aucun cas être similaires aux critères de salubrité prévus par l’arrêté du 30 août 2007. Il peut s’agir de l’absence de local poubelle, d’une superficie ou d’une hauteur insuffisante, d’agencement des locaux, etc. L’impossibilité de respecter les critères d’habitabilité estimés indispensables par le collège communal pourrait conduire à un refus de permis.

8. Peut-on louer ou mettre à disposition une habitation légère ?

La location ou la mise à disposition d’une habitation légère existante peut être envisagée sans formalité préalable. Le bail d’habitation, plus probablement celui relatif à la résidence principale du preneur, sera alors d’application (v. décret du 15 mars 2018).

A terme, le Code wallon du logement et de l’habitation durable prévoit cependant de généraliser l’application du permis de location à l’ensemble des habitations légères. Préalablement à sa mise en location, le bailleur devra obtenir auprès de la commune cette « autorisation de mise en location » démontrant que son bien :

1. respecte les critères de sécurité, de salubrité et de surpeuplement relatifs aux habitations légères ;
2. respecte l’obligation d’équipement en matière de détecteurs d’incendie ;
3. respecte les réglementations communales en matière de salubrité et de sécurité incendie relatives à l’habitation légère (si elles existent) ;
4. a été construit, aménagé ou créé dans le respect des dispositions applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme.

L’entrée en vigueur de cette obligation complémentaire est liée à l’adoption de l’arrêté d’exécution relatif aux critères de salubrités précité. 

9. Peut-on se domicilier dans une habitation légère ?

Oui, mais cette domiciliation peut être qualifiée de « provisoire ».

L’inscription au registre de la population se fait sur la base du critère de la résidence principale[12]. La résidence principale est, soit le lieu où vivent habituellement les membres d'un ménage composé de plusieurs personnes, unies ou non par des liens de parenté, soit le lieu où vit habituellement une personne isolée.

La détermination de la résidence principale se fonde sur une situation de fait. L’inscription est opérée à l’adresse où une personne réside effectivement pendant la plus grande partie de l’année, et cela, en principe, quelle que soit cette adresse. Cette constatation s'effectue sur la base de différents éléments, notamment le lieu que rejoint l'intéressé après ses occupations professionnelles, le lieu de fréquentation scolaire des enfants, le lieu de travail, les consommations en électricité, eau, gaz et les frais de téléphone, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres de la famille.

L’inscription aux registres de la population n’est donc pas conditionnée par la nature (propriétaire-occupant, bail, etc.) ou la situation juridique de l’occupation (l’habitation légère construite sans permis, réalisée dans une zone non destinée à la résidence, placée dans sans avoir les droits requis, etc.).

Cependant « les personnes qui s’établissent dans un logement dont l’occupation permanente n’est pas autorisée pour des motifs de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou d’aménagement du territoire, tel que l’a constaté l’instance judiciaire ou administrative habilitée à ce faire, ne peuvent être inscrites qu’à titre provisoire par la commune aux registres de la population. Leur inscription reste provisoire tant que l’instance judiciaire ou administrative habilitée à ce faire n’a pas pris de décision ou de mesure en vue de mettre f n à la situation irrégulière ainsi créée. L’inscription provisoire prend fin dès que les personnes ont quitté le logement ou qu’il a été mis fin à la situation irrégulière”[13].

10. Faut-il respecter les critères de performance énergétique des bâtiments (PEB) pour les habitations légères ?

A priori, oui, mais des exceptions existent en raison des spécificités architecturales de l’habitation légère.

Le contrôle de la performance énergétique réalisé par la commune porte sur toute demande de permis d'urbanisme relative aux nouvelles constructions ou rénovation, et ce, quelle que soit l'affectation du bâtiment[14]. Par « bâtiment », la règlementation sur la performance énergétique des bâtiments (PEB) vise « toute construction dotée d’un toit et de parois dans laquelle de l’énergie est utilisée pour réguler le climat intérieur ». Il en découle que toutes les habitations légères qui ne peuvent être assimilées à des « constructions » seront dispensées de respecter les exigences PEB. Sont ainsi visées, les installations fixes ou mobiles comme les caravanes, roulottes, tiny houses, etc.

Pour les habitations légères assimilables à des constructions – les kerterres, les caravanes mises sur des fondations en béton, l’assemblage de plusieurs containers, les yourtes, etc. – et donc soumises à la réglementation PEB, une exception peut trouver à s‘appliquer. Les exigences ne sont en effet pas d’application pour les « bâtiments à construire d’une superficie utile totale inférieure à 50 m² » ; ce qui sera le cas de la majorité des habitations légères.

Certaines yourtes dépassent ce seuil. Il conviendra donc, pour ces dernières, de joindre une déclaration PEB initiale et une étude de faisabilité technique, environnementale et économique avec la demande de permis d’urbanisme. Pour faire face à ces obligations, les constructeurs proposent déjà sur le marché des yourtes à double parois, isolées. Un raisonnement similaire devra être tenu pour les projets d’habitations légères visant à assembler horizontalement ou verticalement plusieurs containers.

Notons que le demandeur qui veut bénéficier d’une exception à l’application de la réglementation PEB doit s’en prévaloir en joignant une note justificative à sa demande de permis, sans quoi il est réputé renoncer à l’exception[15]. En pratique, la note justificative est formalisée par la Wallonie : si le bâtiment est entièrement exempté, le demandeur doit compléter le formulaire d’exception totale et le joindre à la demande de permis en lieu et place de la déclaration PEB initiale.

11. Pour aller plus loin

Il n’existe pas, à l’heure actuelle, un document de référence « officiel » reprenant et détaillant les principes de l’habitation légère. Nous pouvons cependant renseigner deux documents intéressants, et disponibles sur internet :

Le premier est une étude juridique poussée qui a servi de guide à la rédaction des modifications apportées au Code wallon de l’habitation durable pour reconnaitre l’habitation légère. N. Bernard et I. Verhaegen, « Habitat léger et droit au logement », recherche menée par Habitat et participation, le Réseau brabançon pour le droit au logement, le collectif Halé!, Le rassemblement wallon pour le droit à l’habitat, Solidarité nouvelles, le Centre de médiation des gens du voyage et des Roms en Wallonie, l’Université catholique de Louvain et l’Université Saint-Louis Bruxelles, 2018. L’étude est disponible sur ici.

Le second est une brochure qui synthétise et vulgarise cette étude. Elle est destinée à pouvoir être lue par toute personne intéressée par la matière.

[1] Chiffres tirés de l’étude de « Habitat léger et droit au logement », recherche menée par Habitat et participation, le Réseau brabançon pour le droit au logement, le collectif Halé !, Le rassemblement wallon pour le droit à l’habitat, Solidarité nouvelles, le Centre de médiation des gens du voyage et des Roms en Wallonie, l’Université catholique de Louvain et l’Université Saint-Louis Bruxelles, 2018

[2] « L’habitation » au sens du Code wallon de l’habitation durable et donc soit, un « logement », soit une « habitation légère ».

[3] Tel est, en tout cas, l’interprétation soutenue par les travaux préparatoires et rappelée par la Ministre du Logement à la suite de nos questionnements.

[4] Plusieurs containers assemblés horizontalement ou verticalement pourraient être assimilés à une construction.

[5] Généralement, ce projet est alors négocié et cadré avec la commune. Dans ce cas très spécifique, une « dispense » de permis est envisageable. La rubrique P1 de la nomenclature du CoDT prévoit en effet que « Les constructions provisoires d'infrastructures de chantiers relatifs à des actes et travaux autorisés, en ce compris les (…) logements et sanitaires (…) pendant la durée des actes et travaux et pour autant que le chantier se poursuive de manière continue ». Le terme « logement » doit à notre estime être ici interprété au sens large du terme, sans référence à l’article D.IV.4 6° (assez logiquement vu qu’il se limite aux « constructions ») ou au CWHD (qui est une autre police administrative).

[6] V. R.IV.1-2 du CoDT.

[7] Il s’agit de la seule passerelle tangible entre le CoDT et le CWHD.

[8] L’article D.II.36 vise « le logement des exploitants dont l’agriculture constitue la profession ». A notre estime, la portée de cette notion de « logement » ne doit pas être réduite à celle définie à l’article D.IV.4 al. 2 qui se limite à des « constructions ». Tout type d’habitat, pour autant qu’il constitue la résidence effective des exploitants, doit pouvoir être envisagé dans cette hypothèse.

[9] Il ne s’agirait alors plus d’une habitation légère au sens strict, mais bien d’un hébergement touristique dans lequel aucune domiciliation ne pourrait être envisagée.

[10] Les hypothèses dérogatoires pour l’habitation légère nous semblent particulièrement limitées. Pour exemple, il n’est pas certain que la règle du comblement (art. D.IV.9) puisse trouver à s’appliquer. En effet, une des conditions précise que « les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne compromettent pas l’aménagement de la zone ». A contrario donc, l’habitation légère qui ne serait pas une « constructions » (une roulotte par exemple) ne pourrait y être autorisée.

[11] L’article D.IV.57 5° du CoDT précise que le permis peut-être refuser ou conditionner sur des éléments d’appréciation fondés sur l’habitabilité lorsque les actes et travaux se rapportent à un « logement ». A notre estime, la notion doit ici être envisagée au sens large, dans une optique de résidence (ou « d’habitation » si l’on se réfère aux notions du CWHD) et ne doit pas être strictement limité aux logements au sens du D.IV.4 6° qui ne vise qu’une partie des réalités communales.

[12] Pour déterminer à quelle adresse une personne doit être inscrite aux registres de population, il faut tenir compte des règles fixées par la législation du 19 juillet 1991 sur les registres de population, et par l’un de ses arrêtés d’exécution du 16 juillet 1992, « relatif aux registres de la population et au registre des étrangers » (M.B. 15.8.1992).

[13] Art. 1^er §1^er 1° al. 2 de la loi du 19 juillet 1991 relative au registre de la population, aux cartes d’identité, aux cartes d’étranger et aux documents de séjour et modifiant la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques.

[14] L’article 2, 1°, du décret PEB du 28 novembre 2013

[15] décr. PEB 28.11.2013, art. 23, 25 et 27