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Servitudes de jours et vues, les nouvelles règles prennent leurs distances

Mis en ligne le 1er Octobre 2021

Depuis le 1er septembre 2021, les règles relatives aux servitudes de jours et de vues ont connu des modifications fondamentales. La loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil opte pour des principes plus généraux et uniformes. Les notions de jours et vues, droites ou obliques, sont abandonnées.

Que ce soit au travers de nouvelles constructions ou de travaux de transformation, soumis ou non à permis d’urbanisme, les services communaux sont régulièrement confrontés à l’application des servitudes de jours et de vues dans les projets immobiliers. Pour assurer cette analyse de première ligne, il est important de bien cerner les concepts dorénavant applicables.

Les notions de jours et vues étaient jusqu’ici reprises aux articles 675 et suivants du Code civil. Ces dispositions réglaient les distances et les hauteurs des ouvertures, des terrasses, des balcons, etc. qui pouvaient donner sur une propriété voisine. Elles visaient les jours (qui sont clos et ne laisse filtrer que la lumière) et les vues (que laisse passer l’air et la lumière comme une fenêtre ouvrante ou un balcon). Les vues pouvaient étaient droites, si elles permettent de porter un regard sur le fonds voisin sans bouger la tête (comme un balcon), ou obliques dans le cas contraire. Pour les jours, des règles de hauteurs s’imposaient en fonction de leur localisation au rez-de-chaussée ou aux étages.

Le nouvelle réforme du Code Civil simplifie drastiquement ces principes. Elle supprime purement et simplement ces notions complexes de jours et vues, droites ou obliques, et ouvre, selon l’angle d’approche, de nouvelles perspectives architecturales et/ou de nouvelles querelles de voisinage.

Il convient dorénavant de lire l’article 132 du Livre 3 relatif aux biens (formellement, l’article 3.132) : « Le propriétaire d’une construction peut réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’il soit placé à 19 décimètres de la limite des parcelles ». Le Code précise le mode de calcul de cette distance qui « est mesurée par une ligne tracée perpendiculairement à l'endroit le plus proche de l'extérieur de la fenêtre (…) jusqu'à la limite des parcelles ».

Ce libellé ressemble à celui applicable aux servitudes de vues que nous connaissions jusqu’ici à la différence notable qu’il n’est plus fait référence aux vues « obliques » qui ne doivent dès lors plus être prises en considération. Au vu du mode de calcul préconisé, il en découle qu’une vue oblique pourrait être réalisée le long de la limite séparative des fonds voisins. En effet, si une fenêtre est réalisée à l’arrière d’un bâtiment le long de la limite mitoyenne, la perpendiculaire tracée à partir de cet ouvrage, ne rencontrera jamais la limite du fond voisin (pour autant qu’elle soit bien parallèle). Une ouverture perpendiculairement à la limite mitoyenne serait dès lors permise[1].

Le devenir des « jours » – qui laissent passer la lumière mais non l’air – est moins évident. Selon certains auteurs, qui se basent sur une définition stricte de la notion de la « fenêtre » (qui serait destinée à laisser passer l’air et la lumière[2]), plus aucune règle de distance ne leurs seraient applicables car ils ne seraient plus visés par la nouvelle disposition. Des fenêtres même transparentes pourraient donc être placées dans un mur jointif, sans respecter de règle de hauteur comme actuellement, pour autant qu’elles ne s’ouvrent pas.

Cette interprétation, particulièrement permissive, est une source potentielle de dégradation des relations de voisinage. A note estime, une lecture plus moderne la notion de « fenêtre » doit être préconisée. Il faut pouvoir admettre qu’une fenêtre peut, dans certains cas, ne pas laisser passer l’air[3]. Une telle interprétation soumettrait de fait, une partie des jours tels que nous les connaissions, au respect de la règle des 1,9m ; pour autant, cependant, que ces jours soient « transparents ». Le nouvel article 3.132 ne s’applique en effet pas aux fenêtres « translucides »[4]. Partant, les jours qui ne permettent pas de « voir » distinctement sont, à notre lecture, dispensés du respect des règles de distance. En toute hypothèse, les règles de hauteurs que nous connaissions jusqu’ici pour les jours ont bel et bien été supprimées.

Si cette distance d’un 1,9 mètre n’est pas respectée, le voisin peut en principe exiger l’enlèvement de l’ouvrage. Le paragraphe 2 de l’article 3.132 prévoit cependant quelques exceptions assez semblables à ce que nous connaissions :

-       il existe un accord sur ce point entre les voisins;

-       au moment de la réalisation des travaux, sa parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis accessoire à la construction dont l'ouvrage concerné fait partie;

-       les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, par exemple parce que la vue ne porte pas plus loin que dix-neuf décimètres à partir de ces ouvrages;

-       la fenêtre, l'ouverture de mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l'endroit concerné.

En parallèle, l’article 3.132 §1er al.2 confirme qu’un « propriétaire ne peut placer de fenêtres, d'ouvertures de mur, de balcons, de terrasses ou d'ouvrages semblables dans ou sur un mur mitoyen ». Cette disposition s’inscrit dans la continuité des principes existant ; pour autant, que l’interprétation large que nous avons de la notion de fenêtre soit suivie[5]. Qu’ils soient ouverts ou dormants, tout type de fenêtres y est interdit. L’absence de référence à la notion de fenêtre « transparente » dans le présent alinéa (à la différence de celui relatif aux distances) laisse supposer que tant les vitres transparentes que translucides sont interdites sans l’accord du voisin. 

En résumé, et selon notre lecture du nouvel article 3.132, nous pourrions retenir que :

-       toute ouverture nouvellement créée doit être placée à 19 décimètres de la limite des parcelles sauf si cette ouverture ne permet pas une vue effective sur le fonds voisin (pour exemple, verre dormant translucide), dans ce cas, la règle de distance ne doit pas être respectée ;

-       les vues obliques ne devraient plus être prises en compte ;

-       aucune ouverture ne peut être réalisée dans le mur mitoyen sans l’accord du voisin.

Nous resterons évidemment attentifs à la manière avec laquelle la jurisprudence appréhendera cette disposition, notamment pour les jours et les vues obliques. En attendant, dans le cadre de la délivrance des permis, la référence au principe de bon aménagement des lieux pourrait faire l’objet d’une motivation plus circonstanciée pour les situations plus délicates ou nouvelles. Sur ce point, nous renvoyons à notre analyse relative à la prise en compte du droit civil dans le cadre de la délivrance des permis qui continue à s’appliquer face à ces nouveaux principes.

Pour une approche plus globale de la réforme, nous renvoyons le lecteur intéressé à une précédente analyse. En parallèle, nous attirons l’attention sur les modifications apportées aux règles de distances de plantations et notamment la fin de la notion des arbres à hautes tiges qui impacte également les autorisations urbanistiques.


[1] V. en ce sens, N. Bernard et V. Defraiteur, Le droit des biens après la réforme de 2020, Anthemis, 2020, p.587.

[2] D’après le Robert « fenêtre : ouverture (faite dans un mur) pour laisser passer l’air et la lumière », N Bernard et V. Defraiteur, Le droit des biens après la réforme de 2020, Anthemis, 2020, p.587.

[3] On peut ainsi préférer la définition du Larousse à celle du Robert, qui entend par fenêtre : « Baie comportant une fermeture vitrée, pratiquée dans un mur d'un bâtiment pour permettre l'entrée de la lumière, la vision vers l'extérieur et, habituellement, l'aération ».

[4] Rappelons qu’un matériau est transparent s'il permet le passage de rayons lumineux. Il est translucide s’il laisse passer les rayons lumineux mais qu’il ne permet pas de distinguer nettement (les objets) au travers.

[5] Ce qui semble devoir être le cas au vu des travaux préparatoires. Ces derniers précisent que « pour le reste, sont reprises (…) la précision selon laquelle aucune ouverture ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen ». Tant les jours que les vues sont donc interdits. Or, l’article 3.132 §1er al.2 parle de « fenêtre ». On peut donc considérer, si la volonté du législateur est bien de poursuivre les principes existants, que la notion de fenêtre regroupe tant les vues que les jours. Ce raisonnement tendrait à confirmer l’interprétation que nous avons sur l’application des distances aux jours transparents.

L'auteur

Thibault Ceder

Conseiller expert à l'Union des Villes et Communes de Wallonie

Juriste de formation, il est spécialisé en droit administratif et exerce les fonctions de conseiller expert au sein de l’Union des Villes et Communes de Wallonie depuis 2006. Ses matières principales sont les polices administratives de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du logement.

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Date de mise en ligne
1er Octobre 2021

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