Mise en pratique de l’obligation d’indication de l’implantation des constructions prévue à l’article 137 du Cwatupe

De quelles possibilités dispose une commune pour l’exécution de l’obligation d’indication de l’implantation des constructions prévue par le décret RESA?

Principe

L’article 94 du décret-programme de relance économique et de simplification administrative remplace l’alinéa 2 de l’article 137 du Cwatup de la manière suivante:

"Le début des travaux relatifs aux constructions nouvelles, en ce compris l’extension de l’emprise au sol de constructions existantes, est subordonné à l’indication sur place de l’implantation par les soins du collège des bourgmestre et échevins.

Il est dressé procès-verbal de l’indication ".

Les nouveautés introduites par l’article sont la subordination du début des travaux à l’indication [1] sur place de l’implantation et l’obligation d’en rédiger un procès-verbal.

Le procès-verbal doit constituer une preuve, tant pour la commune que pour le demandeur, que l’obligation prévue au Cwatup a bien été remplie.

Par ailleurs, pour éviter des contestations ultérieures si l’implantation est modifiée après la vérification par la commune, il convient de s’assurer que les éléments repris au PV permettent de comparer l’implantation sollicitée lors de la demande de permis d’urbanisme, celle indiquée lors de la procédure d’indication et celle correspondant au bâtiment ou à l’ouvrage construit. Idéalement, un plan coté, reprenant les niveaux et les points de référence ainsi qu’un certain nombre de points de repère, devrait être annexé au procès-verbal.

Champ d’application

A partir du 11 mars 2005, toutes les constructions ou extensions de constructions existantes, autorisées par un permis d’urbanisme et non encore mises en œuvre à cette date [2], ne pourront débuter qu’après l’indication sur place de l’implantation par la commune.

Cette disposition concerne toutes les constructions. Par construire, il faut entendre le fait d’ériger un bâtiment ou un ouvrage. En conséquence, outre les bâtiments, sont également concernés les voiries, les murets, piscines, antennes, etc [3].

Conséquences de l’obligation pour les communes

Contraintes techniques

Qui dit nouvelle procédure, dit modification de l’organisation. Diverses possibilités s’offrent aux communes pour remplir leur mission. L’impact du coût et de la disponibilité des agents sera déterminant dans le choix d’une modalité d’opération.

En effet, si l’implantation d’un bâtiment s’insérant entre deux mitoyens ne devrait pas poser de problèmes et peut s’effectuer de manière relativement simple et rapide sans autre équipement qu’un décamètre, il en va tout autrement lors de l’implantation d’un bâtiment agricole au milieu de champs, d’un entrepôt dans un site d’activités économiques ou de la première habitation d’un lotissement, ou encore de l’implantation d’un ouvrage d’art ou d’une éolienne. Dans ces derniers cas, l’absence de points de repère à proximité nécessitera les prestations de personnel qualifié et l’utilisation de matériel approprié tel qu’un théodolite ou une station de mesurage. Le temps nécessaire au mesurage et au repérage peut également varier de quelques heures à quelques jours en fonction de la complexité des ouvrages à implanter. Il en résulte que le coût sera spécifique au type de dossier traité.

Contraintes juridiques

L’objet de l’indication vise à éviter les infractions urbanistiques liées à l’implantation des constructions.

L’action d’implanter un ouvrage ou un bâtiment est de nature à engager la responsabilité de celui qui procède à l’opération si des erreurs sont commises, tant en planimétrie qu’en nivellement. En la matière, l’appréciation des tolérances dimensionnelles peut être très différente au regard de l’urbanisme ou des problèmes de construction.

Les erreurs d’implantation (chevauchement de limites de propriété, non-respect de distances avec les voisins, voire changement de parcelle) débouchent généralement sur de coûteux litiges. Certaines erreurs peuvent avoir des conséquences en matière de construction (raccordement à l’égout, par exemple).

Dans le procès-verbal, il conviendrait de faire mention d’une clause rappelant que cette indication d’implantation ne décharge d’aucune manière les édificateurs de leurs responsabilités à l’égard du maître de l’ouvrage ou des tiers, la commune étant uniquement chargée de procéder à une indication de nature à ce que l’implantation soit conforme au permis délivré.

La responsabilité de la commune sera de nature différente en fonction des modalités d’application choisies.

Modalités pratiques d’indication de l’implantation

Idéalement, la commune peut prévoir les modalités de l’application de l’indication dans les conditions du permis d’urbanisme.

- L’interdiction d’entamer les travaux avant l’indication de l’implantation.

- L’obligation de respecter cette indication lors de l’érection des bâtiments et ouvrages.

- Le respect du délai dans lequel le demandeur devra avertir la commune de la date de début de ses travaux.

A ces points s’ajouteront les modalités choisies par la commune pour procéder à l’indication de l’implantation.

Indication par les services communaux

La commune doit disposer d’un personnel compétent (formé à la topographie) en nombre suffisant pour gérer l’ensemble des indications ainsi que du matériel adéquat (théodolite ou station de mesurage).

Force est de constater que peu de communes disposent de ce personnel et de ce matériel. En effet, les connaissances permettant le conseil en aménagement du territoire ou les aptitudes en urbanisme n’ont aucun rapport avec les compétences et les tâches spécifiques à la science du géomètre.

Recours aux services de professionnels qualifiés

La commune peut sous-traiter l’aspect technique de l’indication à un professionnel qualifié. Cette méthode présente l’avantage de ne pas devoir disposer du personnel ou du matériel requis.

Un contrat stock peut être envisagé afin de prévoir que l’ensemble des chantiers devant être contrôlés puisse être traité.

Le cahier des charges du marché public d’indication des implantations, sous forme de contrat stock ou autre procédure, devra prévoir un mode de calcul approprié à ce type de mission en raison de l’impossibilité de fixer à l’avance la durée des prestations (de quelques heures à plusieurs jours) en fonction de la diversité des types d’implantations. Par ailleurs, la commune reste en toute hypothèse détentrice et responsable de sa compétence administrative. Dans ce cadre, le marché devra préciser clairement les responsabilités du prestataire de services ainsi que les conditions de sa mission, notamment en ce qui concerne les délais et les modes opératoires en regard des obligations de la commune et celles imposées par le Cwatup.

Le coût des prestations ne doit pas être négligé, et seule la perception d’une redevance pourra permettre la mise en place de ce système.

Contrôle sur base d’une implantation préalable par le demandeur

Dans les conditions du permis, la commune pourrait imposer aux demandeurs de fournir un plan d’implantation coté reprenant les limites du terrain, les chaises délimitant la future construction, les repères de niveaux ainsi que deux points de référence fixes permettant un contrôle à posteriori. Ce plan devrait idéalement être dressé et signé par un géomètre. L’imposition de la signature du document par le demandeur, le maître d’œuvre et l’entreprise qui exécute les travaux diminue le risque de modification de l’implantation après le passage de la commune.

Les conditions doivent également préciser que le plan doit être transmis à l’administration communale dans un délai déterminé afin de permettre à l’administration d’établir le procès-verbal d’indication de l’implantation. Sur base de ce plan, l’administration peut décider, le cas échéant, de réaliser un contrôle contradictoire de l’implantation.

Les conditions du permis doivent préciser que les travaux ne peuvent débuter qu’après réception du procès-verbal d’implantation. De cette manière, les délais d’attente avant la mise en œuvre du permis ne sont pas prolongés.

Les conditions du permis peuvent préciser que des repères visibles seront implantés aux angles de la parcelle et seront maintenus jusqu’à l’achèvement du chantier, de manière à permettre un contrôle aisé.

Dans cette modalité, si la responsabilité communale reste intacte en ce qui concerne la conformité de l’implantation par rapport au permis délivré, les éventuelles erreurs seront imputables au demandeur.

Questions pratiques et juridiques

Quand doit avoir lieu le contrôle?

Dans les conditions du permis, la commune doit spécifier que le demandeur doit avertir la commune en temps opportun pour solliciter l’indication de l’implantation.

La date de démarrage des travaux autorisée par le permis et la date du début effectif des travaux peuvent ne pas coïncider. En effet, le demandeur peut planifier le début de ses travaux à sa convenance dans le délai prévu par le Cwatup [4]. En conséquence, on ne peut lier les dates d’indication de l’implantation et de délivrance du permis.

Par ailleurs, pour éviter la mise en cause de sa responsabilité (dommages dus au retard conduisant à la péremption du permis, à la dénonciation d’emprunt, à l’invalidité d’offres d’entreprises, …), la commune devrait répondre dans un délai raisonnable.

Une redevance est-elle envisageable?

La commune peut prévoir une redevance en contrepartie du service relatif à l’indication de l’implantation selon la modalité choisie. Toutefois, cette redevance ne peut être perçue lors de la délivrance du permis. En effet, la perception de la redevance doit suivre le service rendu, dès lors elle ne peut s’opérer qu’après que l’indication de l’implantation ait eu lieu [5].

La commune peut-elle imposer le bornage du terrain dans les conditions du permis?

La commune ne peut pas imposer un bornage du terrain. En effet, le bornage est un acte civil contradictoire destiné à délimiter deux fonds contigus [6]. La doctrine dominante accorde l’action en bornage au titulaire d’un droit réel: propriétaire, usufruitier, emphytéote, usager, créancier hypothécaire [7]. L’autorité administrative n’est donc pas fondée à imposer cet acte.

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1. [Remonter] Si la notion d’indication n’a pas été définie de manière précise dans le code, par contre, le sens commun du terme "indiquer" signifie faire voir d’une manière précise, par un geste, un signe, un repère, un signal. Ceci implique que l’indication fasse l’objet d’une certaine précision et que l’indication soit faite sur le terrain concerné.
2. [Remonter] Principe d’applicabilité immédiate de la loi, ce qui signifie que les constructions autorisées par un permis délivré avant cette date, mais dont les travaux n’ont pas débuté, sont également soumises à cette obligation. L’art. 2 du Code civil stipule que "la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif". C’est à partir de cet article que la jurisprudence et la doctrine ont développé le principe selon lequel la loi s’applique non seulement aux situations qui naissent à partir de sa mise en vigueur, mais encore aux effets futurs de situations nées sous le régime de la loi antérieure ou se prolongeant sous l’empire de la loi nouvelle. Sur la jurisprudence de la Cour de Cassation, v. les conclusions avant Cass., 22.10.1970, Pas., 1970, I, p. 144 où le Procureur général, Ganshof van der Meersch, se rallie au principe de l’effet immédiat de la loi. Cf. E. Cerexhe, Introduction à l'étude du droit, les institutions et les sources du droit, Bruylant, Bruxelles, 1992, pp. 394 et ss.
3. [Remonter] Toute construction susceptible d’être implantée, c'est-à-dire non incorporée à une construction existante.
4. [Remonter] Cwatup, art. 87, 98, 99 et 100.
5. [Remonter] Circ. 7.10.2004 (M.B. 19.10.2004) rel. au budget pour 2005 des communes de la Région wallonne.
6. [Remonter] C. Civ., art. 646.
7. [Remonter] J. Hansenne, Les biens : Précis, Coll. Scientifique de la faculté de droit, Liège, 1996, p. 754.