Les opérations d'aménagement actif

Comme on peut le constater à la lecture de ces lignes, les règles d'aménagement du territoire et d'urbanisme sont généralement des normes restrictives qui contraignent le citoyen et l'entrepreneur à user du sol et à l'aménager comme le législateur et l'autorité en ont convenu.

La matière « aménagement du territoire » comporte cependant un volet plus prospectif, « actif », dirions-nous, qui consiste à mettre en œuvre une série d'opérations dynamiques qui influenceront la gestion du territoire.

Nous avons repris dans cette section les grandes opérations d'aménagement actif contenues dans le Code du développement territorial (CoDT). 

1. L’opération de développement urbain

Le CoDT propose deux mécanismes de cofinancement régional destinés à soutenir des actions visant à renforcer l’attractivité de quartiers urbains. Ces mécanismes sont l’opération de rénovation urbaine et de l’opération de revitalisation urbaine.

Ces deux opérations ont leurs définitions et portées propres. Les procédures ainsi que les modalités de financement et d’accompagnement ont cependant été harmonisées par l’arrêté du 13 juillet 2023[1]. Un ensemble de conditions sont donc communes à ces deux outils, dorénavant rassemblés sous le vocable de « opération de développement urbain ».

A. La rénovation urbaine

Comme son nom l'indique, la rénovation urbaine vise à « rénover » un périmètre urbain.

Ainsi, selon les termes de l'article D.V.14 du CoDT, la rénovation urbaine peut se définir comme une action d'aménagement global puisqu'elle vise à restructurer, assainir et réhabiliter un quartier urbain de manière à y favoriser le maintien ou le développement de la population locale, à promouvoir sa fonction sociale, économique et culturelle dans le respect de ses caractéristiques culturelles et architecturales propres, et comme une action d'aménagement concerté.

On notera que la rénovation urbaine s'opère dans le cadre d'un partenariat purement public entre la commune et la Région, cette dernière soutenant financièrement l'opération par un subside. Ce subside peut, entre autres, permettre la création ou la réhabilitation de logements, la création de surfaces commerciales de moins de 250m², l’aménagement d’espaces verts ou encore la création d’équipements urbains à usage collectif (place, parking…).

Le taux de subvention régional est fixé de 80%.

B. La revitalisation urbaine

L'opération de revitalisation urbaine est une action visant, à l'intérieur d'un périmètre défini, l'amélioration et le développement intégré de l'habitat, en ce compris les fonctions de commerce et de services. Elle met en œuvre un partenariat entre le secteur privé (habitants, commerçants, professions libérales, promoteurs immobiliers, sociétés, asbl) et le secteur public (commune et Région - CoDT, art. D.V.13).

La conclusion d’une convention de partenariat ouvre la faculté pour la commune d’obtenir la prise en charge par la Région des frais d’aménagements des espaces publics (voiries, égouts, espaces verts…), ainsi que les honoraires de l’auteur de projet pour ces aménagements. Ce financement régional peut couvrir la totalité des dépenses communales, sachant toutefois que, pour chaque euro pris en charge par la Région, le ou les partenaire(s) privé(s) doivent investir deux euros minimum, dont au moins un dans le logement.

Le taux de subventionnement est de 100% pour les travaux et acquisitions publics.

C. L’opération de développement urbain

Les modalités, procédures et conditions des opérations de rénovation et revitalisation urbaines ont été réformées et harmonisées. Elles sont regroupées sous l’appellation « opération de développement urbain »[2].

L’opération de développement urbain n’est accessible qu’aux communes comptant entre 12.000 et 50.000 habitants, avec des exceptions pour les communes de moins de 12.000 habitants.

L’opération permet d’assurer un financement régional des actions mises en œuvre sur trois années. Le financement régional, plafonné à 6 millions d’euros par commune et par programmation triennale, couvre les dépenses d’investissement et de fonctionnement dans des quartiers prioritaires identifiés par la commune.

Dès 2025, la commune qui souhaite adopter une opération de développement urbain doit introduire un dossier auprès de la région. Ce dossier est réalisé en deux étapes :

• D’abord, la commune élabore une Perspective de développement urbain (PDU), laquelle contient la vision stratégique de la commune. Celle-ci est approuvée par le Ministre. Notons qu’aucun subside n’existe pour la réalisation de cette PDU, bien que cette étape puisse s’avérer assez lourde.
• Ensuite, la commune élabore un programme d’actions triennal opérationnel, qui doit être cohérent avec la stratégie définie dans la PDU approuvée. Le Ministre approuve ce programme d’actions et arrête le montant de la subvention pour la mise en œuvre des actions approuvées. Ces actions doivent être réalisées dans les trois années suivantes et se situer, en principe[3], dans un ou plusieurs quartiers prioritaires identifiés par la commune.

Notons que des facilités procédurales existent pour les communes qui disposaient d’un périmètre de rénovation urbaine ou de revitalisation urbaine reconnu par le Gouvernement wallon avant l’entrée en vigueur de l’arrêté du Gouvernement wallon du 13 juillet 2023.

Signalons également que la commune peut demander un subside pour le financement du poste de l’agent communal en charge du suivi de l’opération, appelé « conseiller en développement urbain ». Ce subside est de 25.000 euros par an.

2. La réhabilitation des sites d'activité économique

Le site « à réaménager » est défini comme le ou les biens (immeubles bâtis et non bâtis) qui étaient destinés à accueillir une activité autre que le logement et dont le maintien dans l'état actuel est contraire au bon aménagement du site ou constitue une déstructuration du tissu urbanisé. 

Le réaménagement comprend l'ensemble des actes et travaux de réhabilitation, de rénovation, d'assainissement, de construction ou de reconstruction[4].

Sur proposition notamment d'une commune, d’une intercommunale ou d'initiative, le Gouvernement peut arrêter la désignation des sites et en fixer le périmètre.

Parallèlement à ce procédé, le législateur a consacré un autre type de sites : les sites de réhabilitation paysagère et environnementale considérés comme d'intérêt régional. La liste et le périmètre de ceux-ci sont déterminés par le Gouvernement[5]. 

3. Le droit de préemption

Le droit de préemption est un mécanisme permettant à son bénéficiaire d’acquérir, par préférence sur toute autre personne, un bien que son propriétaire propose de céder, et ce en respectant le prix et les conditions de la cession.

Contrairement à l’expropriation[6], le propriétaire du bien n’est dépossédé de son immeuble qu’à partir du moment où lui-même décide de s’en dessaisir. En outre, le propriétaire fixe librement les conditions de la cession, dont le prix, que le bénéficiaire du droit de préemption devra donc respecter.

Selon le CoDT[7], un droit de préemption peut exister dans de nombreux périmètres (ZACC, zone d’enjeux régional ou communal, périmètre de rénovation urbaine, site à réaménager, une centralité définie par un schéma communal ou pluricommunal, etc.). Toutefois, pour qu’il en soit ainsi, le Gouvernement wallon doit adopter, au préalable et de manière spécifique, un périmètre d’application du droit de préemption selon une procédure particulière.

Les bénéficiaires de ce droit de préemption sont notamment les communes, les régies communales, les CPAS, les intercommunales et les sociétés de logement de service public. Ces autorités peuvent être à l’initiative de la procédure d’adoption du périmètre.

Notons que l’arrêté qui consacre le droit de préemption en prévoira également la durée, laquelle ne peut excéder 15 ans, prolongeable pour des périodes ne dépassant pas 5 années.