Implantations commerciales : permis d’urbanisme dorénavant requis

Le SDT et différents pans du CoDT entrent en vigueur ce 1^er août 2024, dont l’important volet lié aux implantations commerciales. À partir de cette date, le décret du 5 février 2015 relatif aux implantations commerciales est abrogé.

Le volet commercial est dorénavant pleinement intégré dans le CoDT et différentes recommandations en termes de localisation des commerces de détail sont émises dans le SDT. Pour le législateur, ces modifications vont permettre une analyse multifacette de l’aménagement du territoire, incitant au développement de certains types de commerce dans les centralités et favorisant une meilleure concentration commerciale.

Une version coordonnée et à jour du CoDT est disponible sur le site internet du SPW. De même, les replays des webinaires organisés par notre association sur la réforme du CoDT, dont un sur les implantations commerciales, sont également disponibles sur notre site.

Concrètement, depuis ce 1^er août, les nouveaux projets doivent faire l’objet d’une demande de permis d’urbanisme (ou permis unique), au sein duquel le volet commercial sera analysé. Le permis d’implantation commerciale (ou permis intégré) n’est dès lors plus d’application pour l’avenir. Par ailleurs, concernant le volet commercial, les centralités et les mesures orientant l’urbanisation du SDT doivent également être prises en compte à partir de cette date.

Signalons que les demandes de permis d’implantation commerciale et de permis intégré dont l’accusé de réception est antérieur au 1^er août 2024 poursuivent leur instruction selon la procédure prévue par le décret de 2015. Les permis délivrés valent permis d’urbanisme ou permis unique.

Faits générateurs de permis d’urbanisme pour les implantations commerciales

Le nouvel article D.IV.4, 8° du CoDT détaille cinq cas d’implantation commerciale nécessitant un permis d’urbanisme :

1. Construction nouvelle prévoyant l’implantation d’un établissement de commerce de détail d’une surface commerciale nette (SCN) de plus de 400 m².
2. Projet d’ensemble commercial (notion définie dans le Code) d’une SCN de plus de 400 m².
3. Projet d’extension d’un établissement de commerce de détail ou d’un ensemble commercial, ayant déjà atteint 400 m², ou dépassant 400 m² par la réalisation du projet d’extension. Est soumis à permis, le projet d’extension de plus de 20 % de la SCN existante OU de plus de 300 m² de SCN supplémentaire.
4. Projet d’exploitation d’un ou plusieurs établissements de commerce de détail ou d’un ensemble commercial de plus de 400 m², dans un immeuble existant qui n’était pas affecté à une activité commerciale.
5. Modification importante de la nature de l’activité commerciale dans un commerce de détail ou ensemble commercial répondant à la surface de plus de 400 m² (passage d’une des trois catégories de commerce à une autre).

Il s’agit là de faits générateurs, en termes d’implantation commerciale, qui imposent un permis d’urbanisme (ou permis unique). Revenons à présent sur plusieurs points particuliers.

Commerce de détail et surface commerciale nette

Définie à l’article D.IV.4/1, par. 1^er, l’établissement de commerce de détail est « l'unité de distribution dont l'activité consiste à revendre de manière habituelle des marchandises à des consommateurs en nom propre et pour compte propre, sans faire subir à ces marchandises d'autre traitement que les manipulations usuelles dans le commerce ».

La SCN est définie comme « la surface destinée à la vente et accessible au public, y compris les surfaces non couvertes. (…) Cette surface inclut notamment les zones de caisses, les zones situées à l'arrière des caisses et les halls d'entrée lorsque ceux-ci sont aussi utilisés à des fins d'expositions ou de ventes de marchandises » (art. D.IV.4/1, par. 2).

Catégories de commerces

Le CoDT établit trois catégories de commerces. Ces catégories guident à la fois la nécessité d’introduire une demande de permis (en cas de modification de l’activité commerciale dans un commerce existant de plus de 400 m²) mais aussi l’analyse de cette demande en termes de localisation, compte tenu des recommandations du SDT.

Ces catégories, définies plus largement à l’article D.IV, 4/1, par. 3, sont :

• Les commerces d’achats légers ;
• Les commerces d’achats alimentaires ;
• Les commerces d’achats lourds.

Ce classement, de léger à lourd, est également considéré comme un classement de « sensibilité ». Les commerces « mixtes » appartiendront à la catégorie la plus sensible si le nombre minimum d’articles commercialisés (au moins 15 % des articles commercialisés) ou au moins 200 m² de SCN correspondent à cette catégorie.

Prenons l’exemple d’un supermarché qui consacre au moins 200 m² de sa SCN à la vente de revues, de vêtements et de produits de soin de la personne. Ce supermarché ne sera pas considéré comme un commerce d’achats alimentaires, mais comme un commerce d’achats légers (catégorie la plus sensible). Par la force des choses, les commerces d’achats alimentaires et d’achats lourds devraient rester l’exception.

Le mix commercial et la taille du projet sont des facteurs déterminants liés à la localisation du projet, au vu des recommandation du SDT. Il est donc important de se pencher sur ces aspects pour l’analyse des permis.

Autorité compétente pour délivrer le permis

En l’attente de centralités délimitées au sein de leur futur Schéma de Développement Communal (SDP) ou Pluricommunal (SDP), le collège est compétent pour délivrer les permis pour les projets d’implantation commerciale dont la SCN est comprise entre 400 m² et 1500 m².

Au-delà de ces seuils, la délivrance de permis relève de la compétence du Fonctionnaire délégué. En-deçà de 400 m², l’implantation d’un commerce ne nécessite pas de permis. Le conseil communal peut toutefois décider de descendre ce seuil à 200 m².

Il est à noter que la consultation du Fonctionnaire délégué, du Pôle AT, de la DIC et des communes limitrophes peut être requise selon la localisation du projet et sa SCN. Une enquête publique est également nécessaire.

Analyse de la demande de permis

L’annexe 5/1 concerne la demande de permis portant sur l’implantation d’un commerce au sens de l’article D.IV.4, al. 1^er, 8° du CoDT[1]. L’instruction et l’analyse de la demande s’établissent comme pour toute demande de permis d’urbanisme. L’octroi ou le refus se fait donc sur la base des critères du CoDT, tels que définis à l’article D.I.1, paragraphe 1^er, al. 3. Celui-ci rappelons-le, précise que « le développement durable et attractif du territoire rencontre ou anticipe de façon équilibrée les besoins sociaux, économiques, démographiques, énergétiques, patrimoniaux, environnementaux et de mobilité de la collectivité, en tenant compte, sans discrimination, des dynamiques et des spécificités territoriales, ainsi que de la cohésion sociale ».

Le décret du 5 février 2015 étant abrogé, l’instruction de la demande de permis ne se fera plus au regard des quatre critères de délivrance fixés dans ce décret. Pour rappel, ces quatre critères étaient : la protection des consommateurs, la protection de l’environnement urbain, les objectifs de politique sociale et la contribution à une mobilité plus durable.

Le critère de la localisation est cependant très particulier, vu que le SDT apporte plusieurs balises planologiques. Rappelons que pour le volet commerce, les centralités et les mesures guidant l’urbanisation du SDT doivent être prise en compte dès ce 1^er août. En particulier, pour les surfaces de plus de 400 m², on se référera aux mesures reprises au SA3Com du SDT. En fonction de la catégorie de commerce à laquelle appartient le projet, sa localisation dans les espaces excentrés ou les centralités sera admissible ou à éviter.

[1] Cette annexe est reprise dans l’A.G.W. 25.4.2024 mod. le Code wallon du développement territorial - Partie règlementaire et abrogeant diverses dispositions en la matière, M.B., 30.7.2024.